WWW.DOC.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные документы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137 ИНН 5753031342, КПП 575401001 Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ОАО «МИнБ» г. Орел К\с 30101810800000000790, БИК 045402790 Тел./факс (4862) ...»

-- [ Страница 1 ] --

Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137

ИНН 5753031342, КПП 575401001

Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ОАО «МИнБ» г. Орел

К\с 30101810800000000790, БИК 045402790

Тел./факс (4862) 49-51-60

тел. (4862) 49-50-50

E-mail: buro@inbox.ru

№ 394/2

ОТЧЕТ

об определении рыночной стоимости недвижимого имущества

(земельных участков),

по состоянию на 03 сентября 2015 года

ЗАКАЗЧИК:

ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Пригородные земли»

117449 г.Москва, ул.Карьер, д.2А, стр.2

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «Бюро оценки и права»

302025 г.Орел, Московское шоссе, д.137, корпус 5, помещение 13 03 сентября 2015 года город Орел ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

исх. № 394/2 от 03 сентября 2015 года.

Исполнительному директору ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Пригородные земли»

Сорокину Ю.А.

Уважаемый Юрий Анатольевич!

Данное экспертное заключение по определению рыночной стоимости земельных участков, а именно:

№ Краткое описание объекта п/п земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, кадастровый номер 37:05:031070:506, общей площадью 882706 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Ивановская область, Ивановский район, 1,2 км западнее д.



Горенцово земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, кадастровый номер 37:05:031070:510, общей площадью 223918 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Ивановская область, Ивановский район, примыкает с юго-востока д.Горенцово земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 37:05:031070:511, общей площадью 387323 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Ивановская область, Ивановский район, 0,7 км северо-западнее д.Запольново выполнено ООО «Бюро оценки и права», расположенное по адресу: г.Орел, Московское шоссе, д.137.

Мы осуществляем свою деятельность в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Профессиональная ответственность наших специалистов застрахована ОСАО «Ингосстрах» (копии полисов см. в Приложении №1 к настоящему отчету).

ООО «Бюро оценки и права» является членом саморегулируемой организации оценщиков – Российская Коллегия Оценщиков (г.Москва).

В соответствии с заключенным Договором № ОЦ-1/П об оказании услуг по оценке имущества от 22.07.2010 г. и Дополнительным соглашением №41 от 27.08.2015 г. к этому договору, специалисты ООО «Бюро оценки и права» произвели оценку земельных участков с целью определения их рыночной стоимости.

Развернутая характеристика оцениваемых земельных участков, необходимая информация приведена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Нами не проводилась как часть работы аудиторская или иная финансовая проверка предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчете, поэтому мы не принимаем на себя ответственность за надежность этой информации.





Выводы, содержащиеся в нашем Отчете, базируются на расчетах, заключениях и информации, основанной на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых были получены определенные данные. Источники информации и методика расчетов и заключений отражены в соответствующих разделах отчета.

Необходимую информацию и анализ, используемые для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета. Все расчеты и заключения выполнены в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества, а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20 мая 2015 года за №297, 298, 299, Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за №611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, Европейскими стандартами оценки 2000 (European Valuation Standards 2000 — IVS 2000), с привлечением Международных стандартов оценки МСО 2000 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).

Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении рыночной стоимости объекта оценки.

–  –  –

В настоящем отчете при проведении расчетов и получаемых результатах НДС не выделялся, поскольку согласно пп.6 п.2 ст.146 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации, ст.2 ФЗ от 20.08.2004 г № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г., операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета (приделы применения полученного результата).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.

–  –  –

ОГЛАВЛЕНИЕ СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ

1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ (ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ)

2. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

4. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..................50

7. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

9. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НА ОСНОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА.......73

10. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НА ОСНОВАНИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА (ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ)

12. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

13. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ДОКУМЕНТЫ

–  –  –

1.2 ЗАЯВЛЕНИЕ (СЕРТИФИКАТ) О СООТВЕТСТВИИ

1. Утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика.

2. Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и ограничениями.

3. Оценщик не имел имущественного интереса в объектах оценки и соответствует другим условиям независимости оценщика.

4. Вознаграждение оценщика за проведение настоящего заключения не зависит от итоговой величины стоимости объектов оценки или какого-либо другого аспекта отчета.

5. Оценка была произведена в соответствии с требованиями:

- Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.,

- Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20.05.2015 года за № 297, 298, 299 (ФСО №1, №2, №3), Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за № 611 (ФСО №7), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, Европейскими стандартами оценки 2000 (European Valuation Standards 2000 — IVS 2000), с привлечением Международных стандартов оценки МСО 2000 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).

Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении рыночной стоимости объектов оценки, при этом они обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Кроме того, обоснованность применения стандартов оценки состоит в обязанности оценщика соблюдать государственные стандарты и методические рекомендации, действующие на дату оценки объекта оценки.

ФСО №1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО №3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

ФСО №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

7. Образование (познания) оценщика соответствует необходимым требованиям к образованию оценщика.

1.3 АНАЛИЗ СОСТАВА ПРАВ

Согласно предоставленной заказчиком информации, собственником объектов оценки является:

Владельцы инвестиционных паев – Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Пригородные земли», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

Право собственности, согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 10 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящего отчета определяется полное право собственности (Fee simple estate) на объекты оценки.

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности (Eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти, прав полиции, налогового регулирования, нормами гражданского права и тому подобное. Очевидно, эта общепринятая трактовка полного права собственности может быть полностью применена в настоящей оценке по законодательству, регулирующего право собственности в России. Поэтому, понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки.

Обременения (ограничения) на объекты оценки:

- на объект оценки №1 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

- на объект оценки №2 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

- на объект оценки №3 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

Объекты оценки пригодны для целей залога и совершения иных действий, связанных с изменением состава прав (в т.ч. обременения, ограничения).

1.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Понятие «Рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете, определяется следующим образом.

В соответствии со ст.

3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается следующее:

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

В случае, если в нормативно правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого – либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативно правовом акте не предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других. В соответствии с Международными стандартами оценки, шестое издание 2003 (МСО 2003) под рыночной стоимостью понимается расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 11 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недвижимости оценщиком в настоящем отчете используются различные методы оценки. В каждом конкретном случае, исходя из специфики объекта, определяются те методы, применение которых наиболее эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы, определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

Как видно из приведенного определения, на цене сделки не должны отражаться чрезвычайные обстоятельства, а именно:

- продавец (собственник) не обязан продавать объект оценки.

Из поставленной, в рамках настоящего отчета, задачи следует, что операция (сделка) с оцениваемым имуществом не является для собственника вынужденной. Таким образом, определение рыночной стоимости согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» может быть применено в полном объеме.

1.5 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 12 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение.

Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Использование затратного подхода оценки для определения стоимости объекта.

5. Использование сравнительного подхода оценки для определения стоимости объекта.

6. Использование доходного подхода оценки для определения стоимости объекта.

7. Согласование результатов.

8. Выводы (заключение).

Источниками информации для определения и подтверждения стоимости объектов оценки, являлись данные:

о ценах на аналогичное недвижимое имущество, полученное из глобальной сети Интернет;

об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе;

копии документов и информация предоставленная Заказчиком, устный опрос Заказчика оценки;

и др.

–  –  –

2.2. ИТОГИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА

ЯНВАРЬ – МАРТ 2015 ГОДА Экономическое положение Ивановской области за I квартал 2015 года можно охарактеризовать как неустойчивое равновесие.

С одной стороны, среди позитивных моментов можно отметить то, что темпы инфляции продемонстрировали тенденцию к замедлению. Рост в марте к февралю составил 101,3% (против 102,2% в феврале к январю т.г. и 106,1% в январе 2015 года к декабрю 2014 года). Кроме того, наблюдался значительный рост строительства жилья в 2,1 раза и рост продукции сельского хозяйства на 12,5% (в отличие от I квартала 2014 года), а также рост номинальной заработной платы на 6,8%.

С другой стороны, к негативным тенденциям можно отнести то, что в течение 3-х месяцев 2015 года динамика промышленного производства оставалась отрицательной, индекс промышленного производства составил 94,9%.

Продолжающееся с января резкое сжатие розничного рынка стало одной из самых важных тенденций экономической динамики начала 2015 года. За 3 месяца 2015 года оборот розничной торговли сократился на 20,9% и составил 31,8 млрд. рублей. Такую же тенденцию можно наблюдать и с оборотом общественного 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 14 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 питания.

После январского роста с февраля т. г. началось снижение объёма платных услуг, оказанных населению Ивановской области. За истекший период 2015 года объём платных услуг снизился на 1,9% по сравнению с 3 месяцами 2014 года. Реальная заработная плата составила 89,7%.

Кроме того, объём работ, выполненных по виду деятельности «строительство», снизился на 12% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года.

I квартал 2015 года работы промышленных предприятий характеризуется сохранением большинства факторов риска, сформированных в 2014 году и связанных с ухудшением геополитической обстановки, сохранением санкционного режима в отношении Российской Федерации, развитием инфляционных процессов в экономике, обесцениванием рубля по отношению к американской и европейской валюте. Большинство промышленных предприятий по-прежнему испытывают сложности с получением кредитных ресурсов для пополнения оборотных средств и финансирования текущей производственной деятельности. Данные факторы в целом привели к снижению промышленного производства.

Снижение промышленного производства за I квартал 2015 года на 5,1% произошло за счет снижения производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 7,8%, снижения добычи полезных ископаемых на 4% и снижения по обрабатывающим производствам на 3,6%.

Но, если снижение по добыче полезных ископаемых не может оказать значительного влияния на общий индекс промышленного производства, так как данный вид экономической деятельности в структуре промышленности имеет долю менее 1%, то снижение в обрабатывающих производствах за отчетный период оказало значительное влияние на снижение промышленного производства в целом.

Снижение объемов производства за I квартал 2015 года произошло:

- в производстве машин и оборудования – на 38,5%;

- в производстве транспортных средств – на 34,5%;

- в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий – на 12,9%;

- в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования – на 8,9%;

- в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви - на 8,7%;

- в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов – на 6%;

- в текстильном и швейном производстве – на 4,8%.

Среди обрабатывающих производств за отчетный период рост производства произошёл по 6-ти видам экономической деятельности из 14-ти:

- целлюлозно-бумажному производству; издательской и полиграфической деятельности (159,6%);

- производству пищевых продуктов, включая напитки, и табака (112,2%);

- химическому производству (112,1%);

- обработке древесины и производству изделий из дерева (105,9%);

- производству резиновых и пластмассовых изделий (104,1%);

- в прочих производствах (100,5%).

Структура промышленного производства Ивановской области по удельному весу объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, представлена ниже.

Таблица № 1(%) 2014 год I квартал 2015 года Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами Добыча полезных ископаемых 0,7 0,4 Обрабатывающие производства 74,9 67,3 Производство и распределение электроэнергии, газа и воды 24,4 32,3 В структуре обрабатывающих производств наибольший удельный вес занимали: текстильное и швейное производство (32,7%), машиностроительный комплекс (23,7%) и производство пищевых продуктов (20,1%), удельный вес этих трёх отраслей составляет 76,5% от общего объема отгруженных товаров обрабатывающих производств.

Добыча полезных ископаемых На территории Ивановской области добычу нерудных строительных материалов (гравий, песок, глина) осуществляют частные карьеры, а также предприятия ОАО «ДЭП № 9» и ОАО «Хромцовский карьер».

Обрабатывающие производства Основу экономического потенциала Ивановской области по-прежнему составляют предприятия текстильной и швейной промышленности. За I квартал 2015 года текстильными предприятиями области всего произведено 253,1 млн. кв. м тканей (96,9% к соответствующему периоду 2014 года), из них 95,3% хлопчатобумажных – 241,2 млн. кв. м (97,5%).

Снижается выпуск пряжи, что обусловлено переходом на производство тканей из более дешевой импортной хлопчатобумажной пряжи (в основном из Узбекистана). За январь - март 2015 года пряжи 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 15 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 хлопчатобумажной и льняной было произведено 7,2 тыс. тонн (85,4% к аналогичному периоду 2014 года).

Крупнейшими предприятиями текстильной промышленности являются: ОАО ХБК «Шуйские ситцы», ООО «ХБК «Навтекс», ЗАО «Кинешемская ПТФ», ООО «Родники – Текстиль», ООО ТК «Красная Талка», ООО ПП «Красный Октябрь», ООО «Самойловский Текстиль», ООО «Прогресс», ООО «Тейковская текстильная компания», ООО «Ветка-текстиль».

В настоящее время крупнейшими текстильными предприятиями области разрабатываются и реализуются инвестиционные проекты модернизации и расширения производства, и проекты, направленные на импортозамещение:

1. ОАО «ХБК «Шуйские ситцы» разработан проект импортозамещения производства высокономерной пряжи;

2. ООО «Навтекс» (предприятие входит в текстильный холдинг ООО «ТДЛ Текстиль») реализует проект по созданию комплексного высокотехнологичного производства текстильной продукции медицинского назначения. Реализация проекта позволит организовать выпуск текстильной продукции медицинского назначения в соответствии с российскими и мировыми стандартами качества;

3. ЗАО «Кинешемская прядильно-ткацкая фабрика» с сентября 2014 года реализует проект по расширению и модернизации производства медицинской марли. Реализация проекта позволит предприятию иметь законченный цикл производства медицинской марли и отказаться от услуг отбеливания марли на стороне.

В текстильной отрасли по-прежнему сохраняются такие проблемы, как:

- старение производственных мощностей (более половины имеет срок эксплуатации 15 – 20 лет и выше);

- низкая степень обновления технологического оборудования;

- ухудшение сырьевого обеспечения, в основном, в части ассортимента и качества сырьевых ресурсов (льна, шерсти, химических волокон и нитей, а также красителей).

В производстве швейной продукции также отмечена отрицательная динамика производства белья постельного – 11,7 млн. комплектов (темп роста составил 98,6%), одеял и пледов дорожных – 906,6 тыс. штук (86,3% к уровню 2014 года), комплектов и костюмов профессиональных и производственных мужских – 535,2 тыс. штук (темп роста – 73,3%) и женских – 23,5 тыс. штук (темп роста – 73,8%).

Положительная динамика производства отмечается по таким видам швейной продукции, как трикотажные изделия – 2431,9 тыс. штук (темп роста составил 105,9%), костюмы – 80 тыс. штук (105,9%), плащи – 10,4 тыс. штук (120,8%).

Швейная промышленность области представлена следующими крупными предприятиями: ОАО «Полет», ЗАО «Одежда и мода», ООО «Исток-Пром», ООО «Фабрика Самсон», ОАО Швейная фирма «Айвенго», ООО «Ланцелот», ООО «Бисер», ЗАО «Ю-Ритейл», ООО «Фабрика трикотажа «Заречье», а также предприятиями малого и среднего предпринимательства, специализирующихся на выпуске трикотажных изделий, постельных принадлежностей.

Машиностроительная отрасль занимает 23,7% в структуре обрабатывающих производств.

Потребителями продукции машиностроительных предприятий является весь реальный сектор экономики, поэтому спрос на выпускаемую продукцию определяется динамикой развития экономики в целом.

Ослабление курса рубля, снижение инвестиционного климата, высокая процентная ставка по кредитам и займам сдерживают рост производства техники инвестиционного назначения, в том числе производства продукции, выпускаемой крупнейшими предприятиями машиностроения Ивановской области.

Машиностроительная отрасль Ивановской области представлена следующими крупнейшими предприятиями: ОАО «Автокран», ОАО «ПСК» (создано на базе ОАО «МК Кранэкс»), ОАО «Строммашина», ЗАО «Электроконтакт», ОАО «Шуйский завод «Аквариус», ООО «Верхневолжский СМЦ», ООО «Машиностроительный завод» г. Вичуга, ООО «Профессионал», ОАО «308 Авиационный ремонтный завод».

В I квартале 2015 года приостановлена производственной деятельности ОАО «Автокран», перевод работников ЗАО «Электроконтакт», ОАО «Строммашина» и ООО «Верхневолжский СМЦ» на неполную рабочую неделю в связи с сокращением производственных заказов.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды Основные производители электроэнергии в Ивановской области: филиал «Ивановский» ОАО «Волжская ТГК» (ИвТЭЦ-2, ИвТЭЦ-3), филиал «Ивановские ПГУ» ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация».

Структура генерирующих мощностей по основным производителям электроэнергии представлена в таблице № 2.

Таблица № 2 (млн. кВт.ч) Показатель I квартал 2015 года Объем производства электроэнергии основными предприятиями, в том числе: 445,9 ИвТЭЦ-2 173,2 ИвТЭЦ-3 271,6 филиал «Ивановские ПГУ» ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация» 1,1 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 16 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 По итогам I-го квартала 2015 года объем инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий (за счет всех источников финансирования) составил 3,9 млрд. рублей, или 109,1% к аналогичному периоду предыдущего года.

С целью создания в Ивановской области благоприятного инвестиционного климата и условий для ведения бизнеса предпринимаются следующие меры:

1. Реализуется государственная программа Ивановской области «Экономическое развитие и инновационная экономика», утвержденная постановлением Правительства Ивановской области от 13.11.2013 № 459-п.

2. Осуществляется государственная поддержка инвестиционной деятельности в соответствии с Законом Ивановской области от 17.05.2007 № 62-ОЗ «О государственной поддержке инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Ивановской области» в финансовых и нефинансовых формах.

Разработан Закон Ивановской области 12.05.2015 № 39-ОЗ «О налоговых ставках налога на прибыль организаций, подлежащего зачислению в областной бюджет».

На сегодняшний день в регионе реализуется несколько крупных инвестиционных проектов:

- организация производства строительных материалов «Теплант-Тейково», ООО «Теплант-2»;

- инвестиционный проект «Строительство электрометаллургического мини-завода по производству строительной арматуры», ООО «Волжский Электро-Металлургический Завод»;

- строительство малоэтажного микрорайона «Просторный» в районе ул. Тимирязева г. Кохма Ивановской области, ООО «Инвестиционно-строительная компания «Контур-М»;

- строительство жилого микрорайона социальной направленности в местечке Авдотьино г. Иваново, строительная компания ООО «БАЗИС».

3. В рамках плана первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году и на 2016 - 2017 годы по Ивановской области, реализуются основные мероприятия, направленные на привлечение новых инвесторов и создание оптимальных условий для ведения бизнеса, в том числе переход к использованию ключевой ставки в качестве основного индикатора при оказании государственной поддержки отраслей экономики.

4. Проводится постоянная актуализация единой информационной базы данных инвестиционных проектов Ивановской области – государственного реестра инвестиционных проектов Ивановской области.

В целях информационного обеспечения инвестиционной деятельности и развития эффективного взаимодействия с инвесторами функционирует Инвестиционный портал Ивановской области (http://www.invest-ivanovo.ru).ivanovo.ru). В целях актуализации данных Интернет-ресурсов проводится постоянное обновление баз данных свободных земельных участков и неиспользуемых зданий и сооружений, а также региональных инвестпроектов.

Объём работ, выполненных по виду деятельности «строительство», за I квартал 2015 год составил 2,9 млрд. рублей, или 88% к соответствующему периоду 2014 года, в том числе в марте – 0,96 млрд. рублей (74,1% к марту 2014 года).

В январе - марте 2015 года организациями всех форм собственности за счет всех источников финансирования построено 868 квартир общей площадью 64,9 тыс. кв. метров, или в 2,1 раза больше, чем в январе - марте прошлого года.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 100 домов площадью 16,4 тыс. кв.

метров, или 25% от введенного по области жилья. По сравнению с I кварталом 2014 года ввод жилья индивидуальными застройщиками снизился на 32%.

На протяжении последних лет на территории Ивановской области увеличивается годовой показатель по площади вводимого жилья, что положительно влияет на обеспеченность жителей региона жильем.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Ивановской области, составила: в 2012 году – 24,5 кв. м, в 2013 году – 24,7 кв. м (за 2014 год информация будет представлена в июне т.г.).

Оборот розничной торговли за I квартал 2015 года составил 31,8 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 20,9% меньше, чем за I квартал 2014 года.

Оборот розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями за I квартал 2015 года уменьшился по сравнению с I кварталом 2014 года на 19,6%, а непродовольственными товарами - на 22,1%. Удельный вес продовольственных товаров в общем объеме оборота розничной торговли составил 51,3%, непродовольственных – 48,7%.

Удельный вес сетевых торговых структур в общем объеме оборота розничной торговли составил 30,2%. Оборот розничной торговли торговых сетей за январь - март 2015 года составил 9,6 млрд. рублей, что на 1,6% больше, чем в январе – марте 2014 года в сопоставимых ценах.

Общая фактическая обеспеченность населения торговыми площадями в течение I-го квартала 2015 года практически не изменилась и составила по Ивановской области на 1 апреля т.г. 853 кв. м на 1000 человек (на 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 17 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 01.01.2015 - 852 кв. м на 1000 человек).

Объём платных услуг, оказанных населению Ивановской области, за истекший период 2015 года снизился на 1,9% по сравнению с январем – мартом 2014 года и составил 9,1 млрд. рублей.

По итогам января - марта 2015 года только в 2-х секторах платных услуг населению индекс физического объема превысил 100%. Это медицинские услуги – 105,7% и услуги связи – 121%. Снижение более, чем на 10% произошло в 4 секторах платных услуг: на услуги правового характера – на 15,6%, туристические услуги – на 14,9%, услуги учреждений культуры – на 10,9%, жилищные услуги – на 18,4%. В 8 секторах платных услуг снижение индекса физического объема составило не более 10%.

В I квартале 2015 года наибольший удельный вес в общем объёме платных услуг, оказанных населению Ивановской области, занимали коммунальные услуги (33,4%), услуги связи (15,4%), бытовые услуги (11,3%), транспортные услуги (9,5%), медицинские и образовательные услуги (6,3%).

В марте 2015 года цены и тарифы на платные услуги выросли по сравнению с декабрем 2014 года – на 6%, по отношению к февралю 2015 года – на 0,1%, за 3 месяца 2015 года по сравнению с январем – мартом 2014 годом - на 11,5%.

Доходы консолидированного бюджета Ивановской области за I квартал 2015 года исполнены в сумме 8493,5 млн. рублей и снизились по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 12,5%.

Структура доходов консолидированного бюджета на 01.04.2015 по сравнению с I кварталом 2014 годом существенных изменений не претерпела и сложилась следующим образом: налоговые и неналоговые доходы составили 56,2%, безвозмездные поступления – 43,8%. По сравнению с I кварталом 2014 года доля налоговых и неналоговых доходов увеличилась на 3,7 п.п.

Налоговые доходы поступили в сумме 4386,7 млн. рублей, их доля в общей сумме доходов консолидированного бюджета по сравнению с I кварталом 2014 года увеличилась на 3,6 п.п. и составила 51,7%.

По сравнению с соответствующим периодом прошлого года поступления налоговых доходов снизились на 5,9%. Наибольший удельный вес в структуре налоговых доходов консолидированного бюджета составляют следующие налоговые доходы: налог на доходы физических лиц (42,2%), налоги на имущество (16%), акцизы (15,9%), налог на прибыль организаций (14,3%), налоги на совокупный доход (10,6%). Доходы от указанных налогов в январе – марте 2015 года обеспечили 99% поступлений налоговых доходов.

По сравнению с I кварталом 2014 года доля налога на прибыль организаций снизилась на 5,1 п.п.

Снижение связано с кризисными явлениями в экономике. Доля налогов на совокупный доход выросла на 1,7 п.п. за счет увеличения налоговой базы.

Неналоговые доходы консолидированного бюджета Ивановской области поступили в сумме 384,4 млн.

рублей, их доля в общей сумме доходов консолидированного бюджета составила 4,5%. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года поступления неналоговых доходов снизились на 10,9%.

Отрицательная динамика обусловлена снижением поступлений по доходам от арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, доходам от реализации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, прочим неналоговым доходам.

Безвозмездные поступления в I квартале 2015 года составили 3722,4 млн. рублей и по сравнению с январем - мартом 2014 года уменьшились на 19,2%, снизив свою долю в общем объеме доходов бюджета на 3,7 п.п.

Расходы консолидированного бюджета Ивановской области за I квартал 2015 года составили 8607,1 млн. рублей и увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 1,9%.

Наибольший удельный вес в расходах консолидированного бюджета занимают следующие расходы: на образование (27,5%), социальную политику (20,4%), здравоохранение (14,4%), национальную экономику (13,7%) и жилищно-коммунальное хозяйство (8,8%).

Основные изменения произошли по следующим отраслям:

- «Общегосударственные вопросы» - снижение на 29,3% связано с оптимизацией расходов областного бюджета, в том числе расходов на содержание исполнительных органов государственной власти Ивановской области;

- «Национальная экономика» - рост на 13,8% обусловлен направлением большего объема средств на содержание дорог в зимний период, ремонт и капитальный ремонт автомобильных дорог общего пользования регионального, межмуниципального и местного значения, а также приобретением необходимых материалов для выполнения указанных работ;

- «Жилищно-коммунальное хозяйство» - рост на 10,2% связан с расходованием неиспользованных остатков бюджетных средств, сложившихся на 01.01.2015 в связи со срывами подрядными организациями сроков строительства по заключенным муниципальным контрактам на строительство (приобретение) жилых помещений, а также в связи с поступлением в I квартале 2015 года в бюджет Ивановской области средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по соглашению 2014 года и их освоением;

- «Охрана окружающей среды» - снижение на 28,1% произошло в связи с тем, что в I квартале 2015 года выполнение работ и соответственно расходование средств на научно-исследовательскую работу по 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 18 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 составлению схем размещения, использования и охраны охотничьих угодий на территории Ивановской области, не осуществлялось (окончательный расчет при выполнении работ предусмотрен в 2016 году);

- «Средства массовой информации» - снижение на 11,2% вызвано сокращением тиража печатных средств массовой информации, распространяющих сведения о деятельности исполнительных органов государственной власти Ивановской области и информации по социально значимым темам в рамках государственного задания, ввиду увеличения количества опубликованных материалов на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

- «Обслуживание государственного и муниципального долга» - рост на 34,9% связан с увеличением объема заимствований.

По предварительным данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ивановской области объем производства продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий за I квартал 2015 года составил 1884,6 млн. рублей, или 112,5% к январю – марту 2014 года.

Под урожай текущего года в области было посеяно 21,2 тыс. га озимых культур, что выше уровня 2014 года на 4 тыс. га.

На весенний сев Ивановская область полностью обеспечена семенами картофеля, льна-долгунца, яровых зерновых культур и многолетних трав.

За I квартал 2015 года производство (реализация) скота и птицы на убой в живом весе в хозяйствах всех категорий составило 6,4 тыс. тонн, что в 1,7 раз больше уровня соответствующего периода прошлого года.

Прирост обеспечен за счет увеличения объемов реализации мяса птицы в 3 раза.

Производство молока в хозяйствах всех категорий области за отчетный период увеличилось на 1,2% к соответствующему периоду 2014 года и составило 37,6 тыс. тонн.

Объемы производства молока в сельскохозяйственных организациях выросли на 4,7% по отношению к соответствующему периоду 2014 года и составили 27,8 тыс. тонн при росте продуктивности дойного стада на 77 кг.

Сохраняется положительная динамика роста производства яиц. За отчетный период в хозяйствах всех категорий получено 92,6 млн. шт. яиц, или 100,6% к уровню января - марта прошлого года.

Удельный вес племенного скота в хозяйствах всех категорий в общем поголовье сельскохозяйственных животных на 01.04.2015 составил 32,2%, что на 5,6% выше показателя соответствующего периода 2014 года.

Средний надой на 1 корову молочного стада в сельскохозяйственных предприятиях по итогам I квартала т.г. составил 1274 кг, или 106,4% к соответствующему периоду 2014 года.

В целях развития мясного скотоводства и формирования его племенной базы, обеспечивающей потребность сельскохозяйственных товаропроизводителей области в племенной продукции, продолжается реализация программных мероприятий в рамках областной программы «Развитие мясного скотоводства Ивановской области на 2012 – 2015 годы». Разведением мясного скота на территории Ивановской области занимаются 19 сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Поголовье крупного рогатого скота специализированных мясных пород и помесного скота, полученного от скрещивания со специализированными мясными породами в сельскохозяйственных организациях и крестьянских (фермерских) хозяйствах, на 01.04.2015 составило 6,3 тыс. голов, что на 6,3% ниже показателя аналогичного периода 2014 года. Уменьшение численности поголовья мясного скота обусловлено сложным финансовым состоянием сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также снижением уровня государственной поддержки мясного скотоводства.

По производству пищевых продуктов, включая напитки, и табака индекс производства за I квартал 2015 года составил 112,2%, объем отгруженной продукции составил 3679,2 млн. рублей.

В I квартале 2015 года предприятия, выпускающие пищевые продукты работали стабильно, наращивая объёмы производства важнейших продовольственных товаров. Снижение объемов производства отмечается только по колбасным изделиям на 24,7%, что обусловлено сложным финансовым положением ООО «КосбиМ» из-за недоступности кредитных ресурсов в связи с ростом процентных ставок, высоких цен на мясное сырье, девальвации рубля и значительной импортной составляющей.

В целях продвижения продукции на продовольственный рынок области и других регионов, предприятия агропромышленного комплекса региона участвуют в региональных, общероссийских и зарубежных выставочно-ярмарочных мероприятиях, проводится работа по организации взаимодействия региональных товаропроизводителей с торговыми сетями, работающими на территории области.

На сегодняшний день существенное место в обеспечении населения сельскохозяйственной продукцией занимают рынки и ярмарки «выходного дня», проводимые еженедельно в муниципальных районах области.

В хозяйствах Ивановской области продолжается работа по строительству, реконструкции и модернизации животноводческих комплексов (ферм) и растениеводческих объектов, приобретается современная сельскохозяйственная техника и оборудование. Многие предприятия привлекают инвестиционные кредиты повторно, расширяя объем инвестиций в техническую и технологическую модернизацию производства. Общая стоимость инвестиционных проектов в сельском хозяйстве и пищевой промышленности, реализуемых в Ивановской области, составляет более 1,6 млрд. рублей.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 19 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 В рамках осуществления технической и технологической модернизации сельскохозяйственными товаропроизводителями за счет кредитных ресурсов, лизинга и собственных средств приобретено 9 тракторов, 3 зерноуборочных и 3 кормоуборочных комбайна, а также 11 единиц другой высокопроизводительной сельскохозяйственной техники и оборудования.

В 2015 году на территории Ивановской области осуществляется реализация мероприятий государственной программы «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Ивановской области», утвержденной постановлением Правительства Ивановской области от 13.11.2013 № 451-п.

Реализация программных мероприятий направлена на увеличение объемов производства и повышение конкурентоспособности сельскохозяйственной продукции; обеспечение финансовой устойчивости товаропроизводителей агропромышленного комплекса; воспроизводство и повышение эффективности использования ресурсного потенциала в сельском хозяйстве; обеспечение устойчивого развития сельских территорий региона.

Правительством Ивановской области с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации заключено Соглашение от 05.02.2015 № 44/17-с о предоставлении субсидий из федерального бюджета бюджету Ивановской области в рамках реализации государственной программы и дополнительные соглашения к нему.

По состоянию на 01.04.2015 из федерального бюджета сельскохозяйственным товаропроизводителям перечислено 47,5 млн. рублей, из областного бюджета – 74,1 млн. рублей.

Средняя заработная плата в регионе, начисленная за январь - март т.г., составила 20428,4 рубля, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года она увеличилась на 6,8%. Реальная заработная плата составила 89,7% к уровню января - марта 2014 года.

Сравнивая размер среднемесячной номинальной начисленной заработной платы, можно отметить, что среди субъектов Центрального федерального округа за февраль 2015 года Ивановская область занимает 14 место и 11 место по темпам роста данного показателя.

В ряде секторов экономики среднемесячная заработная плата значительно ниже, чем средняя по области (сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство - 13,9 тыс. рублей, обрабатывающие производства – 16,9 тыс. рублей, в т.ч. текстильное и швейное производство - 15,3 тыс. рублей, производство пищевых продуктов – 17,4 тыс. рублей). В большинстве муниципальных образований за I квартал т.г. наблюдалось увеличение среднемесячной заработной по крупным и средним предприятиям, в семнадцати - темп роста этого показателя выше среднего по области.

Одной из социальных проблем в регионе является наличие задолженности перед работниками по выплате заработной платы. По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ивановской области, по состоянию на 1 апреля 2015 года задолженность по заработной плате составила 66526 тыс.

рублей в пяти организациях области:

- ОАО «ДСК» (г. Иваново) - 36932 тыс. рублей перед 1642 работниками,

- ООО «Машиностроительный завод» (г. Вичуга) - 15198 тыс. рублей перед 548 работниками,

- ОАО «Строммашина» (г. Кохма) - 8635 тыс. рублей перед 819 работниками,

- ОАО «Совхоз «Тепличный» (Ивановский район) - 3576 тыс. рублей перед 306 работниками,

- ООО «Руса» Колобовский филиал (Шуйский район) - 2185 тыс. рублей перед 261 работником.

Ситуация с задолженностью по заработной плате находится на постоянном контроле. По состоянию на 1 мая т.г. сумма задолженности снизилась до 18,9 млн. рублей.

В целях снижения доли бедного населения в Ивановской области предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии). Доля семей, получающих субсидии, в общем количестве семей в Ивановской области за I квартал 2015 года составляет 8%. Средний размер субсидии в месяц 1648,9 рубля. Для 13489 семей размер субсидии соответствует фактическим расходам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В целях социальной поддержки отдельных категорий граждан, снижения глубины бедности среди граждан и семей, находящихся в трудной жизненной ситуации, в соответствии с региональным законодательством малоимущим семьям и малоимущим одиноко проживающим гражданам оказывается государственная социальная помощь в виде денежных выплат (единовременная выплата денежных средств, ежемесячное социальное пособие на основе социального контракта) и натуральной помощи (продуктовые наборы).

По состоянию на 01.04.2015 адресную социальную помощь получили 2052 человека из малоимущих семей и малоимущих одиноко проживающих граждан, реабилитированных лиц и лиц, признанных пострадавшими от политических репрессий, на общую сумму 1514,1 тыс. рублей.

Значительное влияние на рост заработной платы, и как следствие, снижение уровня бедности, оказывает увеличение заработной платы работников бюджетной сферы в соответствие с указами Президента Российской Федерации от 07.05.2012.

В целях выполнения Указов Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 596 - 606 в части 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 20 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 повышения средней заработной платы осуществляется ежемесячный мониторинг данного показателя.

По данным мониторинга за январь - март т.г.

среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в организациях областной и муниципальной форм собственности превысила прогнозные значения целевых показателей, установленных «дорожными картами»:

- врачей - на 12 процентных пункта (29960,8 руб., или 149% от средней заработной платы по экономике),

- среднего медицинского (фармацевтического) персонала – на 2,7 п.п. (16489,8 руб., или 82% от средней заработной платы по экономике),

- младшего медицинского персонала – на 0,8 п.п. (10696,2 руб., или 53,2% от средней заработной платы по экономике);

- педагогических работников дошкольных образовательных учреждений – на 0,3 п.п. (17625,4 руб., или 100,3% от средней заработной платы в сфере общего образования);

- социальных работников - на 7,2 п.п. (13361 руб., или 66,5% от средней заработной платы по экономике).

Недостижение целевых значений показателей, установленных на 2015 год, зафиксировано по следующим категориям работников социальной сферы:

- преподаватели и мастера производственного обучения образовательных учреждений начального и среднего профессионального образования - на 8,9 п.п. (15697,2 руб., или 78,1% от средней заработной платы по экономике);

- педагогические работники организаций, оказывающих социальные услуги детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, - на 0,9 п.п. (18156 руб., или 90,3% от средней заработной платы по экономике);

- педагогические работники образовательных учреждений общего образования – на 2,5 п.п. (19605,9 руб., или 97,5% от средней заработной платы по экономике).

Вопрос достижения установленных значений остается на контроле Правительства Ивановской области.

В первом квартале 2015 года уровень общей безработицы по методике МОТ (в среднем за период) вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 4,2 до 5,3 процентов от численности экономически активного населения.

К началу апреля численность официальных безработных составила 6,7 тыс. человек или 1,25% от численности экономически активного населения.

Одной из причин роста безработицы является снижение спроса на рабочую силу. Потребность в работниках, заявленная работодателями в службу занятости, снизилась на треть и по состоянию на 01.04.2015 насчитывала не более 8,2 тысяч человек.

Коэффициент напряженности на рынке труда в Ивановской области значительно ниже, чем в Курской и Смоленской (1,7 человека), Брянской и Ярославской (1,4 человека), Владимирской областях (1,2 человека).

Общее количество вакантных мест соответствует численности граждан, ищущих работу в регионе.

Численность работающих в режиме неполной занятости не превышает 5 тысяч человек.

В целях стабилизации ситуации на рынке труда в области реализуется государственная программа содействия занятости населения.

В течение трех месяцев текущего года:

- более 440 граждан, в том числе 68 женщин с детьми в возрасте до 3-х лет, приступили к профессиональному обучению по востребованным на рынке труда профессиям;

- свыше 640 человек были трудоустроены на оплачиваемых общественных и временных работах;

- заключены договоры на создание 26 рабочих мест, оснащенных специальным оборудованием, для трудоустройства граждан с инвалидностью;

- 117 безработных граждан получили услуги по содействию самозанятости и открытию собственного бизнеса.

Кроме этого разработан проект Программы на 2015 год для предоставления субсидий из федерального бюджета бюджету Ивановской области на реализацию дополнительных мероприятий по снижению напряженности на региональном рынке труда, который в конце апреля согласован Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации.

Использованы материалы с сайта Департамента экономического развития и торговли Ивановской области (http://derit.ivanovoobl.ru/deyatelnost/makroekonomika/monitoring-sotsialno-ekonomicheskogo-razvitiya-ivanovskojoblasti/ ).

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 21 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

3.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ,

НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ, В ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ

Общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране и Ивановской области в частности оказывают влияние на рынок недвижимости. Общеэкономический кризис, привел к тому, что сохраняется нехватка кредитных ресурсов и пересмотр в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др.
В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

По мнению оценщика введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ. Поэтому в начале 2016 года (в частности 1-2-м кварталах) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов.

В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ

ОЦЕНКИ Представленные к оценке объекты являются недвижимым имуществом. Рынок недвижимого имущества можно разбить на 3 (три) сегмента:

1) рынок земельных участков:

- земли под ИЖС,

- земли сельскохозяйственного назначения,

- земли коммерческого назначения,

- земли под многоэтажную жилую застройку.

2) рынок жилой недвижимости:

- дома,

- квартиры,

- комнаты.

3) рынок нежилой коммерческой недвижимости:

- офисные помещения (объекты),

- складские и производственные помещения (объекты),

- торговые помещения (объекты),

- сельскохозяйственные объекты (сооружения),

- иные объекты, в т.ч. вспомогательного назначения (дороги, площадки, эстакады, нефтеемкости и бензохранилища, мосты, галереи, водонапорные башни, скважины и т.п.).

На основании вышеизложенного и описания объекта оценки (см по тексту настоящего отчета) наши объекты оценки можно отнести к сегменту земельных участков.

На основании данного факта, оценщик считает необходимым и целесообразным в рамках настоящего раздела произвести анализ рынка земельных участков Ивановской области, а остальные сегменты рынка не анализировать.

В настоящем разделе отчета далее будет представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

–  –  –

3.3 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ

ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Земельный фонд Ивановской области на 1 января 2014 года составляет 2143,7 тыс. га и распределен по следующим категориям земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Наибольшие площади составляют категории «Земли лесного фонда» - 1011,6 тыс.га (47,2%), «Земли сельскохозяйственного назначения» - 868,4 тыс.га (40,5%), «Земли населенных пунктов» - 111,1 тыс.га (5,2), «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» - 85,8 тыс.га (4,0%), «Земли водного фонда» - 44,4 тыс.га (2,1%). Распределение земельного фонда по категориям приведено на рис. 1-1.

–  –  –

1. Земли сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения – это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли данной категории, выступающие как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, имеют

–  –  –

особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их количества, предотвращение негативных воздействий на них и повышение плодородия почв.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставлены: в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение 193 сельскохозяйственным товариществам и обществам, 193 сельскохозяйственным производственным кооперативам, 18 государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, 15 научно-исследовательским и учебным учреждениям, 6 подсобным сельским хозяйствам промышленных предприятий и организаций, 101 прочим предприятиям, организациям и учреждениям, а также гражданам:

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – 763 гражданам;

- для личного подсобного хозяйства – 102183 семьям;

- для садоводства -137226 семьям;

- для огородничества – 20756 семьям;

- для животноводства – 1237 семьям;

- для сенокошения и выпаса скота – 482 семьям;

- для служебных наделов – 97 семьям.

На 1 января 2014 года общая площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 868,4 тыс.га или 40,5% от общей площади земель по области. В состав данной категории земель входят земли фонда перераспределения площадью 122,4 тыс.га. В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 4,5 тыс.га.

Из общего количества земель сельскохозяйственного назначения 752,2 тыс.га (86,6%) составляют сельскохозяйственные угодья, из них 543,3 (72,2%) пашня.

Сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

2. Земли населенных пунктов В эту категорию земель входят земли, расположенные в пределах границ городских и сельских населенных пунктов.

По состоянию на 1 января 2014 года общая площадь категории «Земли населенных пунктов» составляет 111,1 тыс.га, или 5,2 % от общей площади области. По сравнению с прошлым годом общая площадь данных земель в 2013 году увеличилась на 0,1 тыс.га за счет земель сельскохозяйственного назначения.

В структуре земель населенных пунктов площади сельскохозяйственных угодий составляют 60,4 тыс.га (54,4%), земель под застройкой – 22,4 тыс.га (20,1%), под площадями, дорогами, улицами 12,8 тыс.га (11,5 %), под лесами – 5,2 тыс.га (4,7 %), под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд – 1,5 тыс.га (1,4 %), под водой – 1,4 тыс.га (1,3 %), под болотами – 0,6 тыс.га (0,5 %), прочими землями – 6,8 тыс.га (6,1 %).

Земли городов и поселков занимают 40,2 тыс.га (36,2 %) от общей площади населенных пунктов. В 2013 году площадь земель сельских населенных пунктов увеличилась на 0,1 и составила 70,9 тыс.га (63,8 %).

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения Земли данной категории состоят из земельных участков предоставленных предприятиям промышленности, энергетики, транспорта (автомобильного, железнодорожного, трубопроводного, воздушного), для обеспечения обороноспособности страны, под объекты связи, радиовещания, телевидения, информатики. Земли данной категории расположены за границами населенных пунктов.

Земли промышленности, транспорта и иного специального назначения за 2013 год увеличились на 0,1 тыс. га, увеличение произошло за счет перевода в земли промышленности. По состоянию на 1 января 2014 года площадь данной категории земель составляет 85,8 тыс. га, в том числе земли промышленности – 16,5 тыс.

га, земли энергетики – 0,4 тыс. га, земли транспорта – 13,6 тыс. га, земли обороны и безопасности – 45,8 тыс.

га, земли иного специального назначения – 9,5 тыс. га.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов Категория «Земли особо охраняемых территорий и объектов» включает земельные участки, занятые санаториями, профилакториями и лечебно-оздоровительными местностями, туристическими, спортивными базами, домами отдыха, детскими оздоровительными лагерями вне черты населенных пунктов. Для этой категории земель установлен режим особой охраны. Помимо этого особо охраняемые земли имеются и в составе других категорий земель.

На 1 января 2014 года земли особо охраняемых территорий и объектов занимают 1,3 тыс.га, что составляет 0,1% от общей площади области, в том числе земли оздоровительного назначения – 0,4 тыс.га, земли рекреационного назначения – 0,9 тыс.га.

За отчетный период площадь данной категории земель не изменилась и осталась на уровне 2010 года.

5. Земли лесного фонда Площадь земель лесного фонда на 1 января 2014 года не изменилась и составляет 1011,6 тыс.га или 47,2% от общей площади земель области.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 24 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Из общей площади земель лесного фонда 962,1 тыс.га лесные земли, 49,5 тыс.га нелесные земли (сельскохозяйственные угодья, под водой, земли застройки, под дорогами, болота, нарушенные земли и прочие земли). Из нелесных земель большая часть приходится на болота (20 тыс.га) и прочие земли (8,8 тыс.га), которые представлены мелкими вкрапленными среди леса контурами.

6. Земли водного фонда В составе категории «Земли водного фонда» находятся земли за чертой населенных пунктов, занятые водными объектами (реками, озерами, водохранилищами, каналом Волга-Уводь), водозаборами. По состоянию на 1 января 2014 года площадь данной категории земель не изменялась и составляет 44,4 тыс.га или 2,1% от общей площади территории области.

Наибольшую площадь в составе этой категории земель составляет Горьковское водохранилище – 30,7 тыс.га.

7. Земли запаса Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земли запаса – это неиспользуемые земли. Площадь этой категории земель за отчетный период не изменилась и составляет 22,1 тыс. га или 1,0 % от общей площади территории области.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ И

ПРИНАДЛЕЖНОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СУБЪЕКТУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

И МУНИЦИПАЛЬНОМУ ОБРАЗОВАНИЮ

Главным результатом земельной реформы явилась ликвидация монополии государственной собственности на землю. В собственность граждан предоставлено – 512,5 тыс.га (23,9%) земель, в собственность юридических лиц 89,8 тыс.га (4,2%) в государственной и муниципальной собственности находится – 1541,4 тыс.га или 71,9 % земель.

На 1 января 2014 года право собственности Российской Федерации зарегистрировано на площади 993,9 тыс.га, в основном это земли лесного фонда на территории всех районов Ивановской области. Право собственности Ивановской области зарегистрировано на площади 9,2 тыс.га, право муниципальной собственности – на площадь 28,6 тыс.га.

Распределение земель на территории Ивановской области по формам собственности:

–  –  –

В частной собственности граждан находится 512,5 тыс.га земель или 23,9% от общей площади земель на территории Ивановской области. В основном это земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения площадью 480,4 тыс.га или 93,7 %, и земельные участки в населенных пунктах площадью 32,0 тыс.га или 6,2 %.

Площадь земель в собственности юридических лиц составляет 89,8 тыс.га, из них в составе земель сельскохозяйственного назначения 87,4 тыс.га (97,3%), земель населенных пунктов 1,8 тыс.га (2,0%).

В собственности Российской Федерации находится 993,9 тыс.га, в основном это земельные участки в составе земель лесного фонда площадью 921,4 тыс.га или 92,7% и земельные участки в составе земель промышленности и иного специального назначения площадью 44,4 тыс.га или 4,5 %.

Площадь земель находящаяся в собственности Ивановской области составляет 9,2 тыс.га, из них в составе земель сельскохозяйственного назначения площадью 4,4 тыс.га (47,8%), земель населенных пунктов 1,2 тыс.га (13,1%) и земель промышленности и иного специального назначения 3,6 тыс.га (39,1%).

В муниципальной собственности находится 28,6 тыс.га, из них в составе земель сельскохозяйственного назначения 27,2 тыс.га (95,1%), земель населенных пунктов 1,1 тыс.га (3,8%) и 0,2 тыс.га (0,7%) земель промышленности и иного специального назначения.

Увеличение площади земель сельскохозяйственного назначения в собственности юридических лиц произошло за счет покупки земель, находящихся в государственной собственности, и выкупа земельных участков у участников долевой собственности в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения Реформирование экономических отношений в сельскохозяйственном производстве привело к возникновению новых форм хозяйствования и перераспределению земель между различными землепользователями. Проводимые земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения. По данным на 1 января 2014 года 480,4 тыс.га находятся в собственности граждан, 87,4 тыс.га в собственности юридических лиц, 300,6 тыс.га остались в государственной (не разграниченной) собственности, в собственности Российской Федерации находится 25,4 тыс.га, в собственности Ивановской области – 4,4 тыс.га., в муниципальной собственности 27,2 тыс.га.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности:

–  –  –

в собственности граждан;

480,4 тыс.га в собственности Ивановской области;

4,4 тыс.га

Из 480,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан:

357,8 тыс.га находятся в общей долевой собственности, 3,5 тыс.га – в общей совместной собственности, 8,6 тыс.га – у крестьянских (фермерских) хозяйств, 3,2 тыс.га – в личных подсобных хозяйствах граждан на селе, 4,7 тыс. га – у садоводов, 101,5 тыс.га – у граждан, собственников земельных участков, 0,9 тыс.га

– у индивидуальных предпринимателей, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.

Из 87,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности юридических лиц, 78,8 тыс.га являются собственностью сельскохозяйственных предприятий, 0,9 тыс.га землями общего пользования в некоммерческих объединениях граждан, 3,1 тыс.га в крестьянских (фермерских) хозяйствах, 4,6 тыс.га – в качестве доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

На 1 января 2014 года в государственной (не разграниченной) и муниципальной собственности находится 300,6 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, из них предоставлено гражданам – 26,1 тыс.га, в том числе: в пожизненное наследуемое владение – 2,7 тыс.га, в постоянное (бессрочное) пользование

– 7,7 тыс.га.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 26 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Распределение земель населенных пунктов По состоянию на 1 января 2014 года из 111,1 тыс.га земель населенных пунктов 32,0 тыс.га (28,8%) находятся в собственности граждан, 1,8 тыс.га (1,6%) в собственности юридических лиц, 77,3 тыс.га (69,6%) тыс.га остались в государственной (не разграниченной) собственности.

Из общей площади земель населенных пунктов в собственности граждан находится 32, тыс.га, в том числе под:

- личными подсобными хозяйствами – 22,6 тыс.га;

- садоводством – 2,9 тыс.га;

- огородничеством – 0,2 тыс.га;

- индивидуальным жилищным строительством – 5,5 тыс.га.

В собственности юридических лиц находится 1,8 тыс.га, в собственности Российской Федерации находится 2,3 тыс.га, в собственности Ивановской области – 1,2 тыс.га, в муниципальной собственности – 1,1 тыс.га.

Наибольшая часть земель населенных пунктов 77,3 тыс.га находится в государственной (не разграниченной) собственности.

Земли городских населенных пунктов занимают 40,2 тыс.га, из них находятся в собственности граждан 6,1 тыс.га или 15,2%, в собственности юридических лиц – 1,4 тыс.га (3,5%), в государственной и муниципальной собственности 32,7 тыс.га (81,3%).

Из общей площади городов и поселков земли жилой и общественно-деловой застройки составляют 14,8 тыс. га, из них: в собственности граждан 4,4 тыс. га, в собственности юридических лиц – 0,3 тыс.га, в государственной и муниципальной собственности – 10,1 тыс.га, в собственности Российской Федерации – 0,4 тыс.га, в собственности Ивановской области – 0,5 тыс.га, в муниципальной собственности – 0,4 тыс.га Земли сельскохозяйственного использования занимают 3,3 тыс.га, в том числе: в собственности граждан – 1,5 тыс.га, в собственности юридических лиц – 0,2 тыс.га, в государственной и муниципальной собственности – 1,6 тыс.га.

В городах и поселках передача земель в собственность в большей степени коснулась земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Из площади 8,2 тыс.га приватизировано 3,9 тыс.га гражданами, 4,3 тыс.га не приватизировано и находятся в государственной и муниципальной собственности.

Земли сельских населенных пунктов на 1 января 2014 года занимают 70,9 тыс.га земель, из них: в собственности граждан находится 25,9 тыс.га (36,5%), в собственности юридических лиц 0,4 тыс.га (0,6%), в государственной и муниципальной собственности – 44,6 тыс.га (62,9%).

Площадь земель сельскохозяйственного использования в границах сельских населенных пунктов составляет 41,9 тыс.га, из них: в собственности граждан находится 24,2 тыс.га (57,8%), в государственной и муниципальной собственности – 17,7 тыс.га (42,2%).

Земли жилой и общественно-деловой застройки занимают площадь 5,5 тыс.га, из них: в собственности граждан находится 1,7 тыс.га (30,9%), в собственности юридических лиц 0,3 тыс.га (5,5%), в государственной и муниципальной собственности – 3,5 тыс.га (63,6%).

ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками, предусмотренные гражданским законодательством и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации. Собственники земельных участков имеют право на определенных условиях сдавать их в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог.

Основные направления государственной политики по развитию рынка земли включают:

развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;

информационное обеспечение земельного рынка.

Согласно представленным данным на территории Ивановской области в 2013 году cовершено 62770 сделок с земельными участками, на общей площади 1162758,958 га, из них:

продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления –3160 сделок, площадью 3073,532 га, что на 16% больше по сравнению с 2012 годом. Наибольшее количество сделок по продаже органами государственной власти и органами местного самоуправления земельных участков совершено в г.Иваново – 626 сделок, площадью 66,357 га и в г.Кинешма – 313 сделок, площадью 24,4 га.

Наименьшее количество сделок совершено в Верхнеландеховском районе – 12 сделок на площади 1,19 га и в Лухском районе –21 сделка на площади 2,69 га;

продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами – 13130 сделок на площади 60664,36 га, что в 1,6 раза меньше, чем в 2012 году. Наибольшее количество сделок совершено в Ивановском районе – 2763 сделки, площадью 7982,5 га и в г.Иваново – 1565 сделок, площадью 175,21 га. Наименьшее количество 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 27 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 сделок совершено в Лухском районе – 107 сделок, площадью 2065,298 га и в Верхнеландеховском районе – 111 сделок, площадью 2135,27 га.

аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (по всем действующим в отчётном году договорам аренды) - 38247 сделок, площадью 899898,936 га. Наибольшее количество договоров аренды заключено в г. Иваново –5669, площадью 1255,751 га и в Гаврилово Посадском районе – 4917, площадью 24985,0 га. Наименьшее количество договоров аренды заключено в Шуйском районе – 33, площадью 258,0 га и Пестяковском районе – 63, площадью 4,22 га. По сравнению с предыдущим отчетным периодом количество заключенных договоров аренды увеличилось на 2 %.

за 2013 год заключено 2173 договора аренды на площади 1633,175 га, из них наибольшее количество договоров аренды заключено в Верхнеландеховском районе – 403, площадью 77,27 га и в г. Иваново – 333, площадью 53,6 га. Наименьшее количество договоров аренды заключено в Вичугском районе – 9 договоров на площади 201.35 га и 12 договоров в г. Вичуга на площади 6,81 га, продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков – 19 сделок на площади 48035,396 га. Количество данных сделок уменьшилось по сравнению с предыдущим периодом в 4,5 раза;

дарение земельных участков – 467 сделок, площадью 607,748 га, что в 5,3 раза меньше, чем в прошлом году;

передача по наследству земельных участков –6747 сделок на площади 145125,44 га, что на 4 % больше, чем в прошлом году;

залог земельных участков – 743 сделки на площади 5353,546 га, что на 16 % больше, чем в прошлом году, из них совершено гражданами – 436, на площади 2106,789 га и юридическими лицами – 307, на площади 3246,757 га.

В 2013 году из общего объема сделок с земельными участками на аренду государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы приходится 61%, продажу земельных участков гражданами и юридическими лицами – 21%, продажу земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления – 5%, прочие сделки с землей – 13%.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуется прежде всего наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков.

В настоящее время на рынке земельных участков сельхозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га для организации небольших подсобных хозяйств.

Тем не менее процент сделок, совершенных на рынке земель сельхозназначения, ничтожно мал по сравнению с докризисными показателями, инвесторы пока не спешат вкладывать денежные средства в агропромышленный сектор Ивановской области.

Расположение Что касается местоположения земельных участков, то практически в каждом районе Ивановской области представлены подобного рода участки.

Цена предложения

Цена на объект будет зависеть в первую очередь от следующих критериев:

Площадь объекта Плодородность почвы Местоположение Обеспеченность инженерными коммуникациями Диапазон цен за 1 га следующий – минимальная цена - стартует с отметки 4 500 рублей за га, максимальная - достигает 95 500 рублей за га.

Спрос, критерии востребованности Пользуются спросом крупные земельные массивы площадью свыше 200 га, расположенные в тех районах, где максимально плодородная почва (чернозем).

С точки зрения востребованности наименее перспективными являются небольшие участки площадью до 30 га. Чаще всего данный тип участков приобретается частными лицами для организации небольших хозяйств для личных нужд – ЛПХ (садоводство, огородничество).

В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока.

Оснащенность инженерными коммуникациями, а также наличие в непосредственной близости водоема является немаловажным фактором, делающим земельный участок перспективным для приобретения.

Тенденции 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 28 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Процесс скупки сельскохозяйственных земель в Ивановской области начался в середине 1990-х годов.

Однако тогда «земельный бизнес» считался одним из самых рискованных. Причиной тому были постоянные изменения законодательства в сфере землепользования. Законодательное регулирование рынка земли началось в 2001 году, с принятием Земельного кодекса РФ. Появившиеся позднее законы «Об обороте земель сельхозназначения» и «О государственном земельном кадастре» внесли ясность в вопросы купли-продажи земли.

На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются земли сельскохозяйственного назначения вдоль федеральных трасс. После регистрации права собственности покупатели стремятся перевести их в другую категорию, чтобы использовать под строительство придорожных ресторанов, кафе, автозаправок и других объектов, приносящих прибыль.

Местные бизнес-структуры и крупные предприниматели приобретают право аренды земельного участка; иностранные инвесторы и представители других регионов сначала становятся арендаторами, а затем, «освоившись» на российском рынке, стремятся приобрести земельные наделы в собственность. Наиболее требовательны в этом вопросе московские и петербургские инвесторы, которые сразу рассматривают возможность приобретения земли в собственность.

Интерес представляют также сельскохозяйственные земли, которые в дальнейшем планируется использовать под жилищное строительство. В Ивановской области реализуется национальный проект «Доступное жилье», в ходе которого низкий процент земель поселений замещается за счет собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения путем перевода их в соответствующую категорию.

Покупателями таких участков становятся либо крупные столичные инвесторы, либо банковские структуры, как местные, так и из других регионов. Именно они в последнее время проявляют наибольшую активность на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельхозназначения Ивановской области вызывают большой интерес у крупных агропромышленных объединений, управляющие компании которых расположены в Москве и СанктПетербурге. Спрос формируется также и за счет иностранных компаний.

Предложение на рынке земельных участков Ивановской области формируется, в основном, за счет земель сельскохозяйственного назначения.

На рынке представлены как земельные наделы площадью более 50 га, так и участки площадью до 5 га.

На удалении около 100 км от г.Иваново предлагаются к продаже особо крупные участки площадью более 500 га.

Наибольшее количество земельных участков предлагается к продаже на расстоянии 1530 км от Иваново. Стоимость земель сельскохозяйственного назначения на таком удалении находится в среднем диапазоне от 100 до 20000 руб./сотка в зависимости от местоположения, наличия систем коммуникаций, качества подъездных путей и т.д. Земли поселений в пригороде г.Иваново предлагаются к продаже по цене 10000 120000 руб./сотка.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Земли, пригодные для строительства объектов промышленного назначения, всегда пользовались и будут пользоваться спросом. Ивановская область в этом отношении не является исключением. Чаще всего участки подбираются под строительство АЗС, автомоек, складов, небольших производств. Прибыльность таких проектов привлекает многих инвесторов. В прошлом 2014 году риелторами отмечен большой спрос на земли коммерческого назначения, расположенные вдоль основных автомобильных артерий, с которыми неразрывно связан город. Речь идет об автотрассе Иваново – Кострома, Иваново – Ярославль, Иваново – Нижний Новгород, Иваново – Владимир. Спрос на землю на этом направлении связан прежде всего с актуальностью размещения здесь автозаправочных станций, пунктов автострахования и прочих придорожных комплексов.

Наибольший интерес вызывают участки площадью 0,5 – 1 га.

Для современной ситуации, сложившейся на рынке земельных участков промышленного назначения, характерны две отличительные особенности: во-первых, наличие достаточного объема предложения, вовторых, присутствие небывалого спроса на данные объекты со стороны представителей иных регионов, в т.ч.

столичного бизнеса (г. Москва).

На фоне общего снижения спроса на рынке земли Ивановской области сегмент промышленных земель находится в наиболее выгодном положении в отличие от сегмента земель сельхозназначения и земель, предназначенных под многоэтажное жилое строительство. То есть в данном сегменте рынка земли Ивановской области наблюдается своеобразный баланс спроса и предложения.

В основном предложение формируется за счет ближайшего пригорода Иваново и районов Ивановской области. Следует отметить, что наиболее перспективные участки сконцентрированы вдоль федеральных трасс, в промышленных узлах города Иваново.

Цена предложения:

Условия на приобретение подобного рода участков в Ивановской области - от 100 000 рублей за 1 га до 2 500 000 000 за 1 га. Цена зависит в первую очередь от степени близости сетей к приобретаемому 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 29 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельному участку, от площади земельного участка, от необходимости перевода земельного участка в категорию земель промышленного назначения, если такая потребность имеет место быть.

Как правило, сам процесс сделки на приобретение подобного рода участков является весьма длительным и подразумевает ряд этапов, в процессе которых производятся необходимые приготовления для подготовки участка к продаже. То есть если существует необходимость – участок переводится в соответствующую категорию, решаются вопросы технического характера с подведением сетей. В среднем срок необходимых приготовлений составляет от 6 до 12 месяцев, причем определяющим фактором, влияющим на длительность сделки, является объект, который планируется построить на данном участке, иначе говоря, есть ли у будущего владельца участка готовый проект или его будут готовить «с нуля».

Спрос, критерии востребованности В данный момент наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие участки от 0,5 до 2 га, расположенные вдоль федеральных трасс. Немаловажным преимуществом является наличие на данных участках подведенных коммуникаций. Особый интерес вызывают земельные участки с наличием ж/д ветки.

Тенденции Для рынка земельных участков промышленного назначения характерны несколько отличительных черт.

Во-первых, на данный момент на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается дисбаланс структуры предложения – переизбыток крупных и средних по площади участков и недостаток небольших участков площадью 0,5 - 2 га. Поэтому собственники во многом стремятся пересматривать условия продажи своих участков - к большим участкам подводят инженерные сети и продают небольшими площадями.

Во-вторых, специфика современной ситуации заключается в том, что на земельные участки промышленного назначения установился устойчивый спрос со стороны представителей малого и среднего бизнеса.

Как показывает статистика, землю в пределах города Иваново в подавляющем большинстве случаев приобретают именно под строительство коммерческой недвижимости, а не для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в Иваново покупаются местными и московскими бизнесменами под строительство офисов и торговых комплексов. Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 70 км от Иваново, сейчас составляет 400 рублей – 800 рублей за кв.м (в зависимости от района).Стоимость прав аренды земельного участка промышленного назначения, расположенного на таком же удалении, составляет 350 рублей – 650 рублей за кв.м. Во многих случаях стоимость не влияет на размер участка, на рынке множество предложений от 5 га до100 га. Собственник земельных участков готов идти на дисконт в размере 15% до 20%.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

- транспортные подъездные пути – 10-15 %;

- ж/д пути – 20%;

- электроэнергия – 15-25 %;

- газоснабжение – 15-25 %;

- остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5-15%.

3.4. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ

СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Среди основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены оцениваемых нами объектов недвижимости можно выделить ставку доходности, и период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости (земельных участков). Далее оценщик проанализирует современную составляющую данных факторов с приведением интервалов значений этих факторов.

3.4.1. ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Недвижимость (земельные участки) традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость (земельные участки) предполагает два способа создания добавленной стоимости:

строительство объекта недвижимости на земельном участке и сдача объекта недвижимости в аренду.

извлечение прибыли из самого факта использования земельного участка (в качестве земель с/х назначения).

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 30 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 В случае приобретения уже готового земельного участка и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать земельный участок как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на рынке недвижимости.

С одной стороны, рыночные цены на недвижимость (земельные участки) зависят от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать земельный участок для непосредственного «потребления»

(например, строительство жилого дома и проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования земельного участка. Встречное предложение земельных участков возникает либо со стороны его собственников (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев земельного участка или имущественных прав на него.

С другой стороны, рыночная цена земельного участка, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческого использования земель (под строительство офисов, складов, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей.

На сегодняшний день доходность коммерческой недвижимости а вместе с ним и земельного участка под ним составляет от 9 до 13% годовых, в отдельных случаях она достигает 15%. В то время как доходность жилой недвижимости и земельных участков под ним в массовом сегменте находится в диапазоне 6 - 8%, а в элитном сегменте – 2 - 5% годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова.

Доходность инвестиций в земельные участки под жилье более чем вдвое ниже, чем в земельные участки под помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект streetretail расположен на земельном участке где возводится новостройка, находящаяся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%.

Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, а вместе с ним и в земельные участки расположенные под данными объектамии, зависит от стандартных условий:

местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои.

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Специалисты NAI Becar составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости а вместе с ним и земельных участков.

Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор земельных участков с апартамент-отелями, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых. Благодаря высокой ликвидности таких 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 31 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. м и стоимости от 2,5–3 млн рублей, апартамент-отели с земельными участками под ними стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости.

На втором месте по уровню доходности находится сегмент земельных участков с торговой недвижимостью. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.

Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости земельные участки под склады и офисные здания, которые, по данным экспертов компании, на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе земельных участков под жилую недвижимость. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под строительство жилой недвижимости Факторы спроса Главным катализатором спроса на земельные участки под строительство жилой недвижимости в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 2008 – 2009 года и до 2014 – 2015 гг. в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 7 лет реальный ВВП вырос на 57%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период реальная заработная плата увеличилась более чем в 2 раза.

В перспективе ближайших лет специалисты ожидают более медленные, но устойчивые значения роста данного показателя. Этот прогноз подтверждается текущей динамикой реального ВВП. Это произойдет, вопервых, вследствие огромного неудовлетворенного внутреннего спроса, который поддержит темпы роста промышленного производства. Во-вторых, из-за существенного снижения уровня процентных ставок в России, которое наблюдается уже сейчас.

Развитие экономической ситуации и рост доходов населения приведет к тому, что большая часть жителей России будет улучшать свои жилищные условия. По прогнозам, к концу 2015 года номинальный доход в расчете на одного жителя увеличится на 16,8% (к 2014), в то время как ВВП России в расчете на душу населения возрастет на 17%.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Несмотря на то, что в связи с финансовым кризисом доступность банковских кредитов значительно снизилась, в 2015 году наблюдались положительные тенденции в этой области – продолжилось снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу. Справедливости ради стоит отметить, что в первом полугодии 2015 году ставки незначительно выросли – на 0,2 %.

В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов.

Немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость, а вместе с тем и земельные участки под ним, является развитие рынка жилой аренды, то есть рынка коммерческого использования жилья различными категориями инвесторов. Доля жилого фонда России, сдаваемого в аренду, не превышает среднеевропейского уровня. Постепенное развитие данной формы инвестирования, выход на российский рынок крупных иностранных рентных фондов станут еще одной причиной роста совокупного спроса на жилую недвижимость в нашей стране.

Многие эксперты считают, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее

–  –  –

время ожидается доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Факторы предложения Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Даже если, начиная с 2016 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв.м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.), а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под строительство коммерческой недвижимости Рынок земельных участков под строительство коммерческой недвижимости 2015 года России грозит существенным сокращением. Однако самые большие потери понесет торговая недвижимость, которая классически всегда первой апробирует на себе все проявления кризисов. Доля торговой недвижимости в 2016 году сократится в 5–8 раз. Именно такие прогнозы на устах у всех основных операторов Российского рынка.

По итогам прошедшего 2014 г. инвестиции в торговую недвижимость составили более 200 млн.руб., что составляет около 6% от всех инвестиций в недвижимость России. При этом, общий объем инвестиций в Российскую недвижимость за прошедший 2014 год составляет около $4 млрд. Вместе с тем, в текущем 2015 году по прогнозам все эти показатели сократятся минимум в 5 раз, так как этому способствует целый ряд внешних и внутренних факторов.

Внешние факторы Внешними факторами, которые повлияют на существенное снижение доли торговой недвижимости в общем объеме коммерческих «квадратных метров» стали: текущие международные санкции, текущая геополитическая обстановка, слабость рубля, а также существенное замедление роста экономики Российской Федерации. Инвесторы не желают делать капиталовложения на нестабильном рынке, даже не смотря на то, что рынок сегодня отличается ненасыщенностью качественными площадями.

Одновременно, девальвация рубля достаточно сильно влияет на маржинальность ритейлеров и арендателей. Таким образом, риски давления на средние ставки существенно подросли и значительно отразились на оптимизме самих инвесторов.

Внутренние факторы Не будем забывать о том, что в сегменте торговой недвижимости в последние годы наблюдается увеличение плотности конкуренции, которая вызвана увеличением объемов ввода в эксплуатацию большого объема новых площадей. По итогам прошедшего 2014 г. в РФ введено в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза больше, чем в такой же период 2013 года.

Не смотря на снижение доли торговой недвижимости в общем объеме коммерческой, многофункциональные центры (МФЦ), наоборот чувствуют себя довольно неплохо. Таким образом, МФЦ 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 33 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 является единственным видом торговой недвижимости, на котором практически не отразятся риски, приходящие в текущем 2015 году. По итогам 2014 года в сделки с МФЦ было вложено 29% от общих инвестиций в торговую недвижимость, тогда как в 2013 году это были всего 5,4%.

В настоящее время интерес инвесторов не сократился только в отношении многофункциональных торговых комплексов, так как сроки окупаемости и рентабельность инвестиций в такие объекты лучше всего поддаются прогнозированию в связи со своей многофункциональностью и многодоходностью.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под сельскохозяйственное использование Рассматривая землю, как фактор производства, мы будем иметь в виду лишь поверхность земли, участки которой могут быть объектом купли продажи на рынке земли.

Характеристику рынка земли под сельскохозяйственное использование начнем с ее предложения. Это вызвано тем, что земля под сельскохозяйственное использование, как экономический ресурс, наиболее ограничена, абсолютно немобильна и не может быть предложена дополнительно, даже при возросшем спросе.

Такая ситуация исключена на остальных факторных рынках. Если на рынке труда или капитала в результате роста спроса вырастет цена соответствующего фактора производства, то это вызовет ответную реакцию владельцев ресурсов и объемы предложения факторов производства также возрастут. Кроме того, на предложение земли под сельскохозяйственное использование влияют плодородие почвы и местоположение участков земли. Все это делает предложение земли неэластичным по цене.

Сельскохозяйственный спрос на землю – это спрос на нее как на основной фактор производства сельскохозяйственной продукции.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывают влияние следующие факторы:

- спрос на продукты питания, который характеризуется неэластичностью по цене (поэтому в неурожайные годы с ростом цен на продовольствие спрос на землю может расти, а в урожайные, сопровождающиеся падением цен, – сокращаться);

- цены на сельскохозяйственную продукцию;

- цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей (удобрения, техника, семена и т.д.);

- природные и климатические условия, делающие сельское хозяйство рискованной сферой бизнеса;

- сокращение доли расходов на продукты питания в бюджете домохозяйств (это сказывается отрицательно не только на сельскохозяйственном спросе на землю, но и на ее предложении);

- различия в плодородии земли (производительность ресурса);

- различия в местоположении участков по отношению к рынкам сельскохозяйственной продукции.

Наиболее существенной особенностью сельскохозяйственного спроса на землю является его производный характер, то есть зависимость от спроса на сельскохозяйственную продукцию и цен на нее.

Например, если цена на картофель снизилась (потребители с ростом дохода стали заменять его в своем рационе более полноценными продуктами), то уменьшится и спрос на землю для выращивания картофеля. А значит и ставки арендной платы (платы за пользование землей) также будут уменьшаться.

Действие перечисленных факторов приводит к тому, что в современных условиях сельскохозяйственный спрос на землю имеет тенденцию к сокращению.

3.4.2. ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

(ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Параметр, позволяющий оценить справедливую рыночную стоимость объекта и сроки его окупаемости, – коэффициент капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу. Эксперты считают, что это один из универсальных критериев, который позволяет инвесторам оценивать инвестиционную привлекательность различных проектов и, таким образом, выбирать для себя наиболее интересные объекты с целью финансирования.

Предприниматели считают, что средние сроки окупаемости коммерческих объектов, а вместе с ним и земельных участков под ними, не должны превышать 5-8 лет, в то время как для США и Европы разумным считается показатель в 10-15 лет. между тем, размещая свои инвестиции в нашу недвижимость и земельные участки в частности, иностранцы также рассчитывают на скорую окупаемость. Сейчас многие зарубежные инвесторы снова начали присматриваться к нашим объектам, и те, кто ведет активный поиск земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости, ориентируются на сроки окупаемости от 7 до 9 лет.

В то же время, чем выше класс объекта, тем дольше окупаются вложенные в него инвестиции.

Объясняется это тем, что несмотря на более высокие ставки в таких зданиях, затраты на строительство и эксплуатацию объекта значительно выше. Если объект высококлассный, имеет хороших арендаторов, понятную историю на рынке, у него отличное местоположение, то его окупаемость обычно выше, чем у аналогичного, но с худшими критериями. Даже если рассматривается один и тот же класс. Например, в Москве

–  –  –

3.5. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ (ПРОГНОЗЫ) ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ Эксперты не ожидают существенного оживления инвестиционного рынка и во второй половине 2015 года, что связано с сохраняющейся нехваткой кредитных ресурсов и пересмотром в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др.
В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

По мнению оценщика введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ. Поэтому к началу 2016 года (в частности 1 - 2-м квартале) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов.

В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости (и земельных участков в частности) крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

В качестве источников информации используемой в настоящем отчете послужили данные предоставленные:

1. Риэлторскими компаниями.

2. Оценочными компаниями.

3. Информационно-аналитические материалы из сети Интернет (http://investbag.com/investitsii-vnedvizhymost/rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-2015.htm, http://www.bn.ru/articles/2011/03/21/81345.html, http://finance.sitecity.ru/ltext_2904205008.phtml?p_ident=ltext_2904205008.p_0812053204, http://www.moreofisov.ru/novosti/reyting-naibolee-dokhodnykh-segmentov-nedvizhimost.html, http://baikalfinans.com/nedvizhimost/dohodnyiedoma-perspektiva-ryinka-nedvizhimosti-v-rossii.html, http://arsagera.ru/my_ne_rabotaem_s_klientom_esli_on/ne_znaet_osnov_investirovaniya/kuda_i_kak_investirovat1/perspektivy_in vestirovaniya_v_rynok_nedvizhimosti_rossii1/, http://www.gazeta.ru/realty/2013/01/24_a_4939121.shtml и др.)

3.6. АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К

ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

В настоящем разделе оценщик считает необходимым отобразить, что среди факторов, которые не

–  –  –

относятся к объекту оценки, но влияют на его стоимость, является общая социально-экономическая ситуация в стране и регионе (Ивановская область) в отдельности. Анализ социально-экономической ситуации оценщиком произведен ранее (см. п.2.1 и п.2.2 настоящего отчета). Иных внешних факторов, которые необходимо отобразить в рамках настоящего раздела, оценщиком не обнаружено.

3.7. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ИСПОЛЬЗОВАВШИХСЯ ДАЛЕЕ В ОТЧЕТЕ

ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ, И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

Основными ценообразующими факторами, которые использует оценщик в раках настоящего Отчета, при определении рыночной стоимости объектов оценки являются:

1) вид разрешенного использования и категория земельного участка;

2) перевод цены предложения в цену сделки.

3) время продажи/предложения.

4) состав имущественных прав.

5) условия финансирования.

6) местоположение.

7) транспортная доступность.

8) размер (площадь).

9) техническая оснащенность и функциональные особенности, коммуникации.

10) состояние.

ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ:

1) Вид разрешенного использования и категория земельного участка.

Не секрет, что рыночная стоимость земельных участков вне зависимости от предназначения имеет свой диапазон цен, который зависит от вида разрешенного использования и категории земельного участка. В рамках настоящего Отчета оценщиком самостоятельно произведен анализ рынка по объекту оценки (земельному участку), в зависимости от его категории и вида разрешенного использования. Анализ произведен на основе данных опубликованных на сайтах https://www.avito.ru.

Анализ показывает, что на рынке Ивановской области достаточно много объявлений с предложениями по продаже земель. В среднем разброс цен в зависимости от категории участка и его предназначения (вида разрешенного использования) от 1,0 до 15000,0 руб. за 1 кв.м.

2) Перевод цены предложения в цену сделки.

В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки. Поскольку для Ивановского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки учитывается этот фактор.

Корректировка принимается как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 36 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 5%). Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

3) Время продажи/предложения.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки. Поскольку часто используемые оценщиком данные могут сильно отличаться во временном отрезке, то необходимо ввести поправку для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки.

4) Состав имущественных прав.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами.

5) Условия финансирования.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.

При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Корректировка применяется для приведения цены сделки сопоставимого объекта в соответствие с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования.

6) Местоположение.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 37 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

5.3. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

–  –  –

8) Размер (площадь).

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Корректировки обусловлены различием в размерах объекта оценки и его аналогов. При этом больший объект стоит меньше в пересчете на 1 кв.м., чем меньший объект.

Расчет корректировки на размер производится по следующей формуле:

где R - значение корректировки на площадь, %;

Sоб - площадь объекта оценки; Sан - площадь аналога; b - коэффициент торможения.

Значение коэффициента торможения рекомендуют выбирать в диапазоне 0,02...1,50.

Для расчета коэффициент торможения (иногда называемого коэффициентом торможения параметра) применима следующая формула:

ln (Ц2 / Ц1) b = 1 - ------------------ln (Х2 / Х1) Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 - цены объектованалогов; X1, X2 - площади объектов-аналогов.

Однако оценщик считает, что на земельные участки подобного рода, не всегда объективно расчеты по данным формулам позволяют сформировать величину рыночной стоимости. Исходя из анализа информации по продаже подобного рода объектов независимо от площади скидка на размер может составлять от 1 до 25%. В то время как расчеты по вышеуказанным формулам могут составить и до 90%, что в свою очередь не отражает ситуацию на рынке земельных участков Ивановской области на сегодняшний день.

Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород,

–  –  –

2014 г.

9) Техническая оснащенность и функциональные особенности, коммуникации.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Данная корректировка учитывает различия между оцениваемым объектом и его аналогами по таким характеристикам, как планировка на местности, качество построек (если они есть), назначение земельных участков и др.

Учитывает наличие на участке инженерных коммуникаций.

При проведении данной корректировки необходимо отметить, что цены на подводку коммуникаций во многом зависят от географии земельного участка, расстояния до точки подключения (т.е. протяженность требуемой прокладки того или иного вида коммуникаций), от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка.

Поэтому привязываться конкретно, к каждому земельному участку для расчета подвода и проведения всех основных коммуникаций эксперт-оценщик считает в настоящем отчете не корректным, поскольку:

Во-первых, оценщик не располагает всеми необходимым сведениями об аналоге для проведения такого расчета, Во-вторых, оценщик не имеет информации о возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объект подобранный в качестве аналога, В связи с вышеизложенным, эксперт-оценщик считает правильным произвести расчет исходя из корректировок сделанных экспертным путем с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из:

А) опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2014 год,

Б) из анализа информации изложенной в СМИ, на страницах сети Интернет.

Размер (величина) данной корректировки принимается согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

10) Состояние.

Данный показатель (ценообразующий фактор) по мнению оценщика может сильно влиять на стоимость объектов оценки.

Необходимо учитывать общее состояние земельного участка, необходимость работ по освобождению от мусор, заболачивания, изменения рельефа и т.п.

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ

ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ:

Вышеуказанные диапазоны основных ценообразующих факторов, которые были применены оценщиком в рамках настоящего отчета и которые проанализированы в рамках настоящего раздела Отчета об оценке по мнению оценщика могут (будут) достигать заданных значений при условии:

- сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ,

- минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и земельные участки в частности, как в целом по России, так и в Ивановской области в частности.

В случае, если изменится конъюнктура рынка, произойдет массовый обвал или наоборот повышение цен, кардинально изменятся основные макроэкономические показатели региона (Ивановская область) или в целом всей страны, то значения применяемых корректировок (диапазонов) может быть иным.

Каким конкретно – сейчас достаточно сложно спрогнозировать, в силу того, что:

С одной стороны, сказываются негативные последствия в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливноэнергетический сектор и др.

С другой стороны, характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике. Многие эксперты отмечают, что введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ, что в свою очередь

–  –  –

является основным позывом к финансовому и политическому благополучию России.

3.8. АНАЛИЗ ЭКСПЕРТНОГО МНЕНИЯ НА СООТВЕТСТВИЕ РЫНОЧНЫМ УСЛОВИЯМ

Сегодня российский Оценщик в отличие от своих западных коллег работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты собственных оценок параметров и характеристик рынка, которые затем используются в расчетах – так называемое «экспертное мнение».

Это прежде всего относится к поправочным коэффициентам, отражающим влияние на основные ценообразующие факторы. Неоправданно завышенная субъективная составляющая ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете. В некоторой степени можно преодолеть эту проблему, если использовать коллективные экспертные оценки, отражающие мнение большой группы профессиональных специалистов. В данном случае речь идет о параметрах и характеристиках, не имеющих сильно выраженных региональных и индивидуальных особенностей оцениваемого объекта. Это позволяет сформировать общее мнение в виде устойчивых показателей, которыми смогут пользоваться Оценщики при решении своих конкретных задач.

Методы экспертных оценок – это методы организации работы со специалистами-экспертами и обработки мнений экспертов, выраженных в количествен ной и/или качественной форме с целью формирования коллективного экспертного мнения, которое в последующем может использоваться при принятии решений. В данном случае коллективное экспертное мнение относится к установлению определенных характеристик рынка, которые чаще всего трудно, а иногда и в принципе невозможно выявить объективными методами, опираясь лишь на соответствующие данные рынка.

При этом опыт, знания и интуиция специалистов, соединенные с научно обоснованной процедурой формализации этих знаний и последующей корректной обработкой, позволяют в некоторой степени преодолеть известные трудности, связанные с недостатком рыночной информации.

Существует множество методов получения экспертных оценок. В одних с каждым экспертом работают отдельно, он даже не знает, кто еще является экспертом, а потому высказывает свое мнение независимо от авторитетов. В других случаях экспертов собирают вместе, при этом эксперты обсуждают проблему друг с другом, учатся друг у друга, и в процессе этого неверные мнения отбрасываются.

Существуют методы, в которых число экспертов фиксировано и таково, чтобы статистические способы проверки согласованности мнений и их последующие усреднения позволяли принимать обоснованные решения. В других же методах число экспертов, напротив, растет в процессе проведения экспертизы, например, при использовании метода "снежного кома".

В открытой печати достаточно мало публикаций, содержащие конкретные результаты экспертных опросов, касающихся рынка земельных участков и в целом недвижимого имущества.

При подготовке настоящего отчета единственным подтверждением экспертных оценок по недвижимому имуществу (земельным участкам), которые оценщик смог самостоятельно изучить и применить является «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

Практически все поправки в рамках применяемых основных ценообразующих параметров в настоящем отчете использованы исходя из данных «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г., где диапазон цен указанный в нем используется в рамках настоящего Отчета.

Обоснование используемых основных ценообразующих параметров, применяемых в рамках настоящего отчета, но не изложенных в вышеуказанном справочнике, соответствию рыночным условиям невозможно произвести на основании коллективных экспертных оценок опубликованных в открытой печати.

Поэтому в рамках настоящего отчета оценщик экспертно определял каждый из этих показателей исходя из опыта оценщика, анализа информации полученной им в ходе опроса Заказчика оценки, анализа рынка, анализа информации в ходе ранее проделанных работ по подготовке отчетов по оценке объектов схожих с оцениваемыми за период с 2002 по 2015 года. И данный анализ показывает, что тот диапазон цен (поправок) которые используются оценщиком находится в рынке (соответствует рыночным условиям).

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 40 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

4. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требований этики оценщика.

Объект оценки — имущество юридических и физических лиц, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества — основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения величины стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Этика оценщика имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки.

Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды Износ аварийный – мгновенный по времени износ. Является следствием постепенного накапливающегося скрытого износа, который непосредственно, не оказывает влияния на работоспособность оборудования, но со временем увеличивает вероятность возникновения аварийного износа.

Износ неустранимый – износ, которого или физически невозможно или экономически неоправданно.

Износ непрерывный – постепенное снижение технико-экономических показателей в результате эксплуатации.

Износ устранимый – износ, устранения которого физически возможно и экономически оправданно.

Согласование результата оценки — получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Собственность — юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того, чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово "собственность", употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу.

Стоимость — экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, который имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости по своему формулируется каждым из участников экономических отношений, преследующим свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.). Отсюда возникает целый ряд определении стоимости, существующих в современной экономике, таких как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и другие. В системе бухгалтерского учета это сумма расходов, определенная относительно одного из элементов бухгалтерской системы.

Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

"область применения" - расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;

“содержание” полностью или частично определенные расходы за конкретный период; “момент расчета” до (заранее установленная стоимость) иди после.

Аналог – нечто, представляющее соответствие, соразмерность другому объекту.

Базовый период – период времени (месяц, год и т.п.) или момент (дата), с данными которого сопоставляются данные другого, обычно последующего, периода (момента), называемого текущим периодом (иногда отчетным периодом) или предстоящим (прогнозным).

Возраст объекта хронологический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Возраст объекта эффективный – возраст, соответствующий физическому состоянию и учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

Срок оставшейся экономической жизни объекта – период времени от оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 41 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Срок физической жизни объекта – это нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого объект годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам.

Срок физической жизни заканчивается, когда объект утилизируется.

Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого объект можно использовать, привлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производные улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Цена – фактический показатель, указывающий сумму, которая была заплачена за объект в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах.

Цены покупателя – цены, которые покупатели уплачивают, за единицу товара в пункте его получения.

Они равны ценам производителей плюс торговые и транспортные наценки, оплачиваемые покупателями.

Цены производителя – цены, получаемые производителями за единицу выпущенного товара или услуги, включая уплачиваемые налоги и получаемые субсидии на продукты кроме налога на добавленную стоимость. В них включаются расходы по поставке, учитываемые производителями отдельно.

Предмет оценки – различные типы прав собственности.

Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, земельные участки (в том числе недра) и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Отчет об оценке – отчет эксперта-оценщика, содержащий его собственные суждения о стоимости объекта оценки.

Восстановительная стоимость – стоимость воссоздания точной копии; определяется обычно текущей стоимостью объекта оценки, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта оценки.

Акт установления и согласования границ земельного участка – один из документов Межевого дела, который составляет после установления границ земельного участка на местности. Подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем – производителем работ.

Баланс земель – система показателей, характеризующих объем, структуру и динамику использования земельных участков.

Визуальный осмотр местности – производимый невооруженным глазом или с помощью оптических приборов осмотр местности.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Водный сервитут - право ограниченного пользования водными объектами. Выступает в формах публичного В.с. и частного В.с. Публичный В.с. предполагает, что каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством.

Частный В.с. заключается в том, что в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц.

Публичные и частные В.с. могут устанавливаться в целях: а) забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; б)водопоя и прогона скота; в)использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Восстановление границ земельного участка - комплекс геодезических работ по установлению в натуре (на местности) межевых знаков границ земельных участков, в случае их полной или частичной утраты.

Выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц.

Восстановление земель – возврат землям существующего ранее плодородия, нарушенного прошлой деятельностью человека или природными процессами.

Восстановление ландшафта – возвращение ландшафту утраченных им свойств и функций.

Восстановление леса – комплекс мероприятий, обеспечивающий появление лесной растительности в местах, где лес полностью или частично уничтожен человеком или погиб в результате природной катастрофы.

Восстановление растительного покрова – смена растительности, происходящая после ее нарушения и идущая в направлении восстановления ранее существовавших растительных сообществ относительно прежнего для данного места сообщества.



Pages:   || 2 | 3 |
Похожие работы:

«С.Л. Василенко Знак-символ золотого сечения Слово – не воробей, а. ряд символов алфавита Золотое сечение (ЗС) или гармоническая пропорция считается совершенным прототипом соразмерности. В определенной мере это ключ к постижению гармоничного устройства мира. Одно из первых уп...»

«1. Перечень планируемых результатов обучения по дисциплине, соотнесенных с планируемыми результатами освоения образовательной программы Коды компеПланируемые результаты Планируемые результаты обучения тенций освоения образовательной по дисциплине программы ОПК-1 Знать: функции СМИ, общественную мисспособнос...»

«1. Вид, категория (тип) ценных бумаг: Вид ценных бумаг: облигации на предъявителя; Идентификационные признаки выпуска ценных бумаг: неконвертируемые процентные документарные облигации на предъявителя серии 37 с обязательным централизованным хранением, со сроком погашения...»

«Пояснения к Единому Платежному документу для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг (формаЕПД, рекомендованную согласно Приказа Минрегиона РФ от 19 сентяб...»

«НОРМАЛИЗАЦИЯ МАССЫ ТЕЛА ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ В.В. Кромер Проблема ожирения среди домашних животных не менее актуальна, чем среди людей. Ожирением у домашних животных принято считать превышение веса над идеальным для данного экземпляра животного на 20%. Ожирение приводит к изменениям в поведении животного и сокращению срока его жизни, а такж...»

«ВЫРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ВНУТРЕННЕЙ ПОЛИТИКИ ОРГАНИЗАЦИИ, НАПРАВЛЕННОЙ ВЫРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ВНУТРЕННЕЙ НА ЗАЩИТУ РЕБЕНКА ПОЛИТИКИ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЫРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ВНУТРЕННЕЙ ПОЛИТИКИ ОРГАНИЗАЦИИ, НАПРАВЛЕНН...»

«. Пояснительная записка I. Рабочая программа по изобразительному искусству для 6 класса соответствует базовому уровню изучения предмета и составлена на основе:1.Федерального компонента государственного образовательного стандарта основного общего образования 2. Примерной программы осн...»

«Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Выдача лицам, достигшим четырнадцатилетнего возраста, разрешения на вступление в брак" I. Общие положения Общие сведения о муниципальной услуге 1.1.

«Проект Примерная адаптированная основная общеобразовательная программа начального общего образования обучающихся с расстройствами аутистического спектра ОГЛАВЛЕНИЕ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 2. ПРИМЕРНАЯ АДАПТИРОВАННАЯ ОСНОВНАЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА НАЧАЛЬНОГО ОБЩЕГО ОБРАЗОВАНИЯ ОБУЧАЮЩИХСЯ С РАССТРОЙСТВАМ...»

«ОЧЕРК ФЕНОМЕНОЛОГИИ ПРАВА слабее того животного, которое является его суб­ стратом; его человечность осталась потенциальной, ве актуализировалась, не достигла уровня реально­ сти, поскольку на этом уровне определяющей ост...»

«Б. Попов В учебниках, в научных и ненаучных публикациях много ложных сведений о Луне. Настолько много, и настолько ошибочных, что поневоле закрадывается мысль о некой страшной тайне, связанной с Луной. Анализируя особенности проявления лунных феноме...»

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ТАРИФАМ ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 29 апреля 2011 г. N НБ-3519/12 О ПОРЯДКЕ И СРОКАХ ПРИНЯТИЯ ТАРИФНО-БАЛАНСОВЫХ РЕШЕНИЙ НА 2012 ГОД Согласно пункту 9...»

«Иткин В.Ю. Модели ARMAX Семинар 4. Временные ряды. Автокорреляционная функция 4.1. Пример временного ряда Рассмотрим пример: серия измерений давления газа на выходе из абсорбера на УКПГ. На первый взгляд, давление P линейно зависит от времени t, Pt = 0 + 1 t + t, где t – случайная ошибка измерения, белый шум. P 70.71 70.7 70.69 70.68 70....»

«"Первоосновность света" Сухраварди РЕЗЮМЕ СТАТЕЙ НА АНГЛИЙСКОМ И ФРАНЦУЗСКОМ ЯЗЫКАХ Гуламреза Аавани Трансцендентное единство религий в суфизме Ибн Араби Одна из ключевых черт суфизма Ибн Араби — эзотерическое толкование пророчества, его природы и внутренней логики. Согласно этому толкованию, пророки...»

«Глава 1 Конвергенция сетей связи 4 1.1 Пропорции в телекоммуникациях 4 1.2 Перспективы развития ТфОП и IP-сетей 5 1.3 Транспортные технологии пакетной коммутации 7 1.4 Уровни архитектуры IP-телефонии 8 1.5 Различные подходы к построению сетей IP-телефонии 8 1.5.1...»

«6. Расширение Вселенского Сознания. Расширение Сознания есть процесс перехода Абсолютного Света из одного состояния Истины в состояние Истины Высшего порядка, при котором энергия Абсолютного Света, расширяясь ( разряжаясь ), переходит в состояние Времени Света и устремляется через процесс наполнения потенциала существом более совершенных...»

«570 Тексты Подраздел Г II (ок. 1360 — ок. 1400 г.) Г 42. Грамота № 579 (стратигр. 3 четв. XIV в., внестратигр. 40-е – 70-е гг. XIV в.; Нутн.) поклоно $ бориса к з]нов]1 1 федору вy мо\ 9г!а да1те коницка до видомир\ в]р] ци до мст] Перевод: Поклон от Бориса Зиновию и Федору. Вы мои господа, дайте под...»

«Атлантический лосось (Salmo salar L.), семга, рыба семейства проходных и пресноводных лососевых, относится к роду благородных лососей В Карелии распространен проходной и пресноводный, или озерный, ло...»

«ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН: TELECAMERA.RU GSM СИГНАЛИЗАТОР ПОЛЮС GSM ТЕРМО Декларация о соответствии Сертификат соответствия Руководство пользователя ТС № RU Д-RU.МЕ83.В.00105 РОСС RU.МЛ05.Н01263 САПО.425113.005-02РП ПОДГОТОВКА Сигнализатор предназначен для мониторинга температуры окружающей среды в контролируемом месте (при помо...»

«Управление Федеральной налоговой службы по Челябинской области www.r74.nalog.ru Декларирование доходов физических лиц с помощью программы "Декларация" БЫСТРО. ПРОСТО. УДОБНО. Челябинск 1. Установка програм...»

«Вестник БГУ. Сер. 2. 2011. № 3 УДК 581.9+582.28 В.Д. ПОЛИКСЕНОВА, В.В. ЧЕРНИК РАЗВИТИЕ ИССЛЕДОВАНИЙ ПО РАЗНООБРАЗИЮ И РЕСУРСНОЙ ОЦЕНКЕ РАСТЕНИЙ И МИКРОМИЦЕТОВ The scientific directions, the history of their development, the main results of researches of flora and phytopathogenic f...»

«(Акционерное общество) ЗАПРОС ЦЕНОВЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ №17-01-000004 на поставку товаров Уважаемые господа! Филиал "Газпромбанк" (Акционерное Общество) в г. Томске (далее Банк) проводит запрос цено...»

«2016 · № 5 ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ И СОВРЕМЕННОСТЬ ГЛ О Б А Л И С Т И К А И ФУ Т У Р ОЛ О Г И Я В.Ф. ПЕТРЕНКО Контакт с космическим сознанием через исследования человеческой ментальности? Автор рассматривает сознание достаточно широко: как качество, присущее, в той или иной степени, всем живым существам. Развивая современный вариант концепции панспермии,...»

«в то время не было. Военная дисциплина не позволила солдатам покинуть позиции, т. е. эвакуироваться. Низины и овраги рельефа местности создавали карманы, в которых скапливался хлор, в 2,5 раза более тяжелый, чем воздух. Из 27 тысяч человек, подвергшихся возд...»

«КОНСТИТУЦИЯ ЛИВИИ Действует в части, не противоречащей новому революционному законодательству Ливии. Обнародована “Национальным Учредительным Собранием” 7 октября 1951 г. Отменена военным переворото...»

«НАЦИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ НАУК БЕЛАРУСИ ИНСТИТУТ ФИЛОСОФИИ УДК 165.12:004.81 ДЕМИРОВ ВИТАЛИЙ ВИКТОРОВИЧ СОЗНАНИЕ И ЯЗЫК: ПРОБЛЕМА ОБЪЕКТИВНОСТИ СМЫСЛА И ОНТОЛОГИЧЕСКОЙ РЕФЕРЕНЦИИ АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени...»

«Вице-президентам ОАО "РЖД" (по списку) Начальникам департаментов управлений и филиалов ОАО"РЖД" (по списку) №ИСХ. ^ 93^,01^^ pCf_ 2 0 ^ ^ Анализ состояния условий и охранытруда вОАО "РЖД" за2012г. Направляю анализ состояния условий и охраны труда в ОАО "РЖЛ" за2012год. ^ В целях...»

«7 Многіе и зb сихъ покровипелей, возымЬли охопу прославипся сочи неніями; если они и не имЬли палан повb ВолперовыхЬ, по все однакожь пыпались задаванпь народу пакияже поученiя. "Вh паковомb числ былh Герцогbд Юзеской, весьма извспный по знапноспи своего рода. Онb при нялся п...»








 
2017 www.doc.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные документы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.