WWW.DOC.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные документы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137 ИНН 5753031342, КПП 575401001 Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ОАО «МИнБ» г. Орел К\с 30101810800000000790, БИК 045402790 Тел./факс (4862) ...»

-- [ Страница 1 ] --

Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137

ИНН 5753031342, КПП 575401001

Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ОАО «МИнБ» г. Орел

К\с 30101810800000000790, БИК 045402790

Тел./факс (4862) 49-51-60

тел. (4862) 49-50-50

E-mail: buro@inbox.ru

№ 446

ОТЧЕТ

об определении рыночной стоимости недвижимого имущества

(земельного участка),

по состоянию на 25 сентября 2015 года

ЗАКАЗЧИК:

ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Пригородные земли»

117449 г.Москва, ул.Карьер, д.2А, стр.2

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «Бюро оценки и права»

302025 г.Орел, Московское шоссе, д.137, корпус 5, помещение 13 25 сентября 2015 года город Орел ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

исх. № 446 от 25 сентября 2015 года.

Исполнительному директору ООО «Лэнд Кэпитал» Д.У. ЗПИФ рентный «Пригородные земли»

Сорокину Ю.А.

Уважаемый Юрий Анатольевич!

Данное экспертное заключение по определению рыночной стоимости земельного участка, а именно:

№ Краткое описание объекта п/п земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и дачного хозяйства, кадастровый номер 46:11:170606:17, общей площадью 1470000 кв.м, адрес объекта: Курская область, Курский район, Рышковский с/с, с.



Рышково выполнено ООО «Бюро оценки и права», расположенное по адресу: г.Орел, Московское шоссе, д.137.

Мы осуществляем свою деятельность в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Профессиональная ответственность наших специалистов застрахована ОСАО «Ингосстрах» (копии полисов см. в Приложении №1 к настоящему отчету).

ООО «Бюро оценки и права» является членом саморегулируемой организации оценщиков – Российская Коллегия Оценщиков (г.Москва).

В соответствии с заключенным Договором № ОЦ-1/П об оказании услуг по оценке имущества от 22.07.2010 г. и Дополнительным соглашением №42 от 24.09.2015 г. к этому договору, специалисты ООО «Бюро оценки и права» произвели оценку земельного участка с целью определения его рыночной стоимости.

Развернутая характеристика оцениваемых земельных участков, необходимая информация приведена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Нами не проводилась как часть работы аудиторская или иная финансовая проверка предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчете, поэтому мы не принимаем на себя ответственность за надежность этой информации.

Выводы, содержащиеся в нашем Отчете, базируются на расчетах, заключениях и информации, основанной на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых были получены определенные данные. Источники информации и методика расчетов и заключений отражены в соответствующих разделах отчета.

Необходимую информацию и анализ, используемые для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета. Все расчеты и заключения выполнены в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества, а также в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20 мая 2015 года за №297, 298, 299, Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за №611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.





03.2002 № 568-р, Европейскими стандартами оценки 2000 (European Valuation Standards 2000 — IVS 2000), с привлечением Международных стандартов оценки МСО 2000 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).

Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка земельных участков проведена по состоянию на 25 сентября 2015 года. Исследования, приведенные в отчете, были сделаны за период с 24 по 25 сентября 2015 года. Оценка проведена после анализа информации полученной от заказчика в устной и письменной форме.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод, что рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, а именно: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и дачного хозяйства, кадастровый номер 46:11:170606:17, общей площадью 1470000 кв.м, адрес объекта: Курская область, Курский

–  –  –

район, Рышковский с/с, с. Рышково, составляет:

3 935 900 (три миллиона девятьсот тридцать пять тысяч девятьсот) рублей 00 копеек.

В настоящем отчете при проведении расчетов и получаемых результатах НДС не выделялся, поскольку согласно пп.6 п.2 ст.146 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации, ст.2 ФЗ от 20.08.2004 г № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г., операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета (приделы применения полученного результата).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу.

–  –  –

ОГЛАВЛЕНИЕ СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

3. ДОПУЩЕНИЯ, ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ, НА КОТОРЫХ

ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

7. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

9. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)

11. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

12. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

13. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

14. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НА ОСНОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА............. 70

15. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НА ОСНОВАНИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

16. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

(ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ)

17. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ДОКУМЕНТЫ

–  –  –

СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1 ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется статье 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

- отдельные материальные объекты (вещи).

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия).

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

- права требования, обязательства (долги).

- работы, услуги, информация.

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно информации предоставленной Заказчиком, оценке подлежит:

№ Наименование объекта п/п земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:

1 для ведения садоводства и дачного хозяйства, кадастровый номер 46:11:170606:17, общей площадью 1470000 кв.м, адрес объекта: Курская область, Курский район, Рышковский с/с, с. Рышково В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.2 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ рентный Имущественные «Пригородные земли», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых права на объекты счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и оценки счетов депо владельцев инвестиционных паев Право собственности, согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящего отчета определяется полное право собственности (Fee simple estate) на объекты оценки.

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности (Eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти, прав полиции, налогового регулирования, нормами гражданского права и тому подобное. Очевидно, эта общепринятая трактовка полного права собственности может быть полностью 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 5 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 применена в настоящей оценке по законодательству, регулирующего право собственности в России. Поэтому, понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки.

Обременения (ограничения) на объект оценки Существующие обременения (ограничения) на объект оценки: доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

Объект оценки пригоден для целей залога и совершения иных действий, связанных с изменением состава прав (в т.ч. обременения, ограничения).

–  –  –

1.5 ВИД СТОИМОСТИ Рыночная Вид определяемой стоимости Понятие «Рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете, определяется следующим образом.

В соответствии со ст.

3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается следующее:

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

В случае, если в нормативно правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого – либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативно правовом акте не предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других. В соответствии с Международными стандартами оценки, шестое издание 2003 (МСО 2003) под рыночной стоимостью понимается расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 6 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недвижимости оценщиком в настоящем отчете используются различные методы оценки. В каждом конкретном случае, исходя из специфики объекта, определяются те методы, применение которых наиболее эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы, определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

Как видно из приведенного определения, на цене сделки не должны отражаться чрезвычайные обстоятельства, а именно:

- продавец (собственник) не обязан продавать объект оценки.

Из поставленной, в рамках настоящего отчета, задачи следует, что операция (сделка) с оцениваемым имуществом не является для собственника вынужденной. Таким образом, определение рыночной стоимости согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» может быть применено в полном объеме.

–  –  –

кадастровый номер 46:11:170606:17, общей площадью 1470000 кв.м, адрес объекта: Курская область, Курский район, Рышковский с/с, с. Рышково

5.4. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Исходя из анализа (см. весь текс настоящего Отчета) и произведенных расчетов (см. весь текст настоящего Отчета) рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, а именно: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и дачного хозяйства, кадастровый номер 46:11:170606:17, общей площадью 1470000 кв.м, адрес объекта: Курская область, Курский район, Рышковский с/с, с. Рышково, составляет:

3 935 900 (три миллиона девятьсот тридцать пять тысяч девятьсот) рублей 00 копеек.

В настоящем отчете при проведении расчетов и получаемых результатах НДС не выделялся, поскольку согласно пп.6 п.2 ст.146 части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации, ст.2 ФЗ от 20.08.2004 г № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г., операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

6.1 ЗАЯВЛЕНИЕ (СЕРТИФИКАТ) О СООТВЕТСТВИИ

1. Утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика.

2. Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и ограничениями.

3. Оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки и соответствует другим условиям независимости оценщика.

4. Вознаграждение оценщика за проведение настоящего заключения не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки или какого-либо другого аспекта отчета.

5. Оценка была произведена в соответствии с требованиями:

- Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.,

- Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ 20.05.2015 года за № 297, 298, 299 (ФСО №1, №2, №3), Приказом Министерства экономического развития РФ 25 сентября 2014 года за № 611 (ФСО №7), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, Европейскими стандартами оценки 2000 (European Valuation Standards 2000 — IVS 2000), с привлечением Международных стандартов оценки МСО 2000 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)).

Вышеуказанные стандарты оценщик использовал потому, что они наиболее правильно и объективно позволяют сформировать результат при определении рыночной стоимости объекта оценки, при этом они 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 12 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Кроме того, обоснованность применения стандартов оценки состоит в обязанности оценщика соблюдать государственные стандарты и методические рекомендации, действующие на дату оценки объекта оценки.

ФСО №1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №2 раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ФСО №3 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

ФСО №7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

7. Образование (познания) оценщика соответствует необходимым требованиям к образованию оценщика.

6.2 АНАЛИЗ СОСТАВА ПРАВ

Согласно предоставленной заказчиком информации, собственником объектов оценки является:

Владельцы инвестиционных паев – Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Пригородные земли», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

Право собственности, согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящего отчета определяется полное право собственности (Fee simple estate) на объекты оценки.

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности (Eminent domain), правами решения государством вопросов собственности в случае отсутствия завещания после смерти, прав полиции, налогового регулирования, нормами гражданского права и тому подобное. Очевидно, эта общепринятая трактовка полного права собственности может быть полностью применена в настоящей оценке по законодательству, регулирующего право собственности в России. Поэтому, понятие права собственности, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для нашей оценки.

Обременения (ограничения) на объект оценки: доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

Объект оценки пригоден для целей залога и совершения иных действий, связанных с изменением состава прав (в т.ч. обременения, ограничения).

6.3 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 13 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение.

Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации.

Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Использование затратного подхода оценки для определения стоимости объекта.

5. Использование сравнительного подхода оценки для определения стоимости объекта.

6. Использование доходного подхода оценки для определения стоимости объекта.

7. Согласование результатов.

8. Выводы (заключение).

Источниками информации для определения и подтверждения стоимости объектов оценки, являлись данные:

о ценах на аналогичное недвижимое имущество, полученное из глобальной сети Интернет;

об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе;

копии документов и информация предоставленная Заказчиком, устный опрос Заказчика оценки;

и др.

–  –  –

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

8.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ,

НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ, В ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ

Общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране и Курской области в частности оказывают влияние на рынок недвижимости. Общеэкономический кризис, привел к тому, что сохраняется нехватка кредитных ресурсов и пересмотр в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др. В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

По мнению оценщика введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и Правительством РФ. Поэтому в начале 2016 года (в частности 1-2-м кварталах) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов.

В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

8.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ

ОЦЕНКИ Представленный к оценке объект является недвижимым имуществом. Рынок недвижимого имущества можно разбить на 3 (три) сегмента:

1) рынок земельных участков:

- земли под ИЖС,

- земли сельскохозяйственного назначения,

- земли коммерческого назначения,

- земли под многоэтажную жилую застройку.

2) рынок жилой недвижимости:

- дома,

- квартиры,

- комнаты.

3) рынок нежилой коммерческой недвижимости:

- офисные помещения (объекты),

- складские и производственные помещения (объекты),

- торговые помещения (объекты),

- сельскохозяйственные объекты (сооружения),

- иные объекты, в т.ч. вспомогательного назначения (дороги, площадки, эстакады, нефтеемкости и бензохранилища, мосты, галереи, водонапорные башни, скважины и т.п.).

На основании вышеизложенного и описания объекта оценки (см по тексту настоящего отчета) наш объект оценки можно отнести к сегменту земельных участков.

На основании данного факта, оценщик считает необходимым и целесообразным в рамках настоящего раздела произвести анализ рынка земельных участков Курской области, а остальные сегменты рынка не анализировать.

В настоящем разделе отчета далее будет представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 22 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

8.3 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ

ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Земельный рынок Курской области может сегментировать по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- водного фонда;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- земли запаса.

По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

- для индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;

- коттеджного строительства;

- ведения садово-огороднического хозяйства;

- размещения объектов коммерческого назначения;

- размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

- прочего использования.

В зависимости от права на земельные участки:

- право собственности;

- право постоянного бессрочного пользования;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право аренды;

- сервитут.

Курский земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещё очень молод и слабо развит. Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Не касаясь законодательных актов, обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю его становления, отметим, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих факторов.

Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных земельных участков в Курской области представлена на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. На сегодняшний день предложений на рынке недвижимости Курской области по продаже земельных участков достаточно много. Основными носителями информации о предложениях на продажу различных земельных участков в Курской области стали сайты риэлтерских компаний города Курска, сайты федеральных баз данных «Росзем.ру», «Зем.ру», «Авито» и газет бесплатных объявлений «Моя реклама» и «Из рук в руки» и др. Основную массу этих предложений составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На втором месте - земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Есть некоторое количество достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, размещения баз отдыха, и др.

Земельный фонд Курской области по состоянию на 1 января 2015 года не изменился и составляет 2999,7 тыс.га. На душу населения приходится 2,6 га земель, в том числе 2,2 га сельскохозяйственных угодий, из них 1,7 га пашни.

Все земли по целевому назначению подразделяются на категории, имеющие определенный правовой режим.

Земли Курской области по категориям были распределены следующим образом:

Распределение земельного фонда по категориям земель По состоянию на По состоянию на В % от №/№ 2014г. к Наименование категории земель 01.01.14 г. 01.01.15 г. общей п/п 2013г. (+/-) (тыс. га) (тыс. га) площади 1 Земли сельскохозяйственного назначения 2278,7 2279,0 76,0 +0,3 2 Земли населенных пунктов: 421,6 421,7 14,1 +0,1

2.1 городских населенных пунктов 61,8 62,1 2,1 +0,3

2.2 сельских населенных пунктов 359,8 359,6 12,0 -0,2

–  –  –

2. Земли населенных пунктов В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные чертой от земель других категорий. Черта населенных пунктов представляет собой внешние границы земель, которые устанавливаются на основании градостроительной и землеустроительной документации.

В состав земель населенных пунктов входят жилая, общественно-деловая и промышленная застройки,

–  –  –

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения В данную категорию включены земли, которые расположены за чертой населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов обороны

–  –  –

и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Общая площадь земель данной категории на 1 января 2015 года составила 48,8 тыс. га.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на семь групп:

- земли промышленности;

- земли энергетики;

- земли транспорта;

- земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

- земли для обеспечения космической деятельности;

- земли обороны и безопасности;

- земли иного специального назначения.

В структуре угодий, вошедших в состав данной категории (Таблица 1.4) преобладают земли под дорогами, улицами, площадями - 14,9 тыс. га (30,5%), земли под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд - 6,0 тыс. га (12,3%), земли застройки - 5,4 тыс. га (11,3%).

–  –  –

6. Земли водного фонда К землям водного фонда относятся территории, занятые поверхностными водными объектами (реками и водохранилищами на них, ручьями, озерами, прудами), а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли водного фонда используются для водохозяйственных, сельскохозяйственных, рыбохозяйственных и других государственных и общественных потребностей. Площадь земель водного фонда за истекший год не изменилась и составляет 5,9 тыс. га.

7. Земли запаса В эту категорию вошли земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование, включая аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. В состав земель запаса входят неиспользуемые земельные участки фонда перераспределения.

На 1 января 2015 года площадь земель запаса составила 18,5 тыс.га. По сравнению с прошлым годом площадь земель запаса уменьшилась на 0,5 тыс. га за счет выделения 502 га из фонда перераспределения земель, находящихся в запасе, в земли сельскохозяйственного назначения.

II. Распределение земель области по угодьям.

Земельные угодья - часть поверхности земли, обладающая определенными естественноисторическими свойствами, позволяющими использовать ее для конкретных хозяйственных целей. Они являются основным элементом государственного земельного учета и делятся на сельскохозяйственные земли (пашня, залежь, кормовые угодья, многолетние плодовые насаждения) и несельскохозяйственные земли (леса, кустарники, болота, дороги, застроенные территории, водные объекты, овраги, пески и т. п.). (Таблица 1.6).

По данным статистического отчета на 1 января 2015 года сельскохозяйственные угодья в административных границах Курской области занимают 2438,8 тыс. га, их доля в структуре земельного фонда области составляет 81,3%.

Пашня занимает 1943,6 тыс. га (64,8%) земельного фонда области, что свидетельствует о чрезмерной распаханности территории. В составе сельскохозяйственных угодий доля пашни составляет 79,7 %.

На долю несельскохозяйственных угодий приходится 560,9 тыс. га, или 18,7% от площади в административных границах Курской области.

–  –  –

III. Распределение земель области по формам собственности.

По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, на 1 января 2015 года в структуре земельного фонда области на долю земель, находящихся в государственной и муниципальной формах собственности, приходится всего 1075,2 тыс. га (35,8%). Тогда как в частной собственности граждан и юридических лиц –

–  –  –

1924,5 тыс. га (64,2%) (Таблица 1.9).

Земли, находящиеся в собственности юридических лиц 493,1 тыс. га (16,4%) всех земель, это в основном земли сельскохозяйственного назначения, из которых крестьянские (фермерские) хозяйства не прошедшие перерегистрацию – 25,2 тыс. га и сельхозпредприятия 439,9 тыс.га.

В собственности граждан числится 1431,4 тыс. га (47,7%), из них на землях сельскохозяйственного назначения 1324,5 тыс. га (92,5%), на землях поселений 106,5 тыс. га (7,4%).

В государственной и муниципальной собственности находится 1075,2 тыс. га (35,8% от общей площади области). Из них 473,9 тыс. га (44,1%) - земли сельскохозяйственного назначения (в том числе земли фонда перераспределения), 307,1 тыс. га (28,6%)-земли населенных пунктов, 44,2 тыс. га (4,1%) – земли промышленности, 5,3 тыс. га (0,5%)- земли особо охраняемых территорий, 220,4 тыс. га (20,2%) - земли лесного фонда, 5,8 тыс. га (0,5%) - земли водного фонда, 18,5 тыс. га (1,7%)- земли запаса, в том числе неиспользуемые земли фонда перераспределения.

По сравнению с прошлым годом, земли в собственности граждан уменьшились на 32,2 тыс. га в результате выкупа-26,5 тыс.га земельных долей в собственность юридическими лицами и оформления в собственность муниципальных образований Курской области около 5,7 тыс. га невостребованных земельных долей. Соответственно увеличились земли в собственности юридических лиц, на 45,7 тыс. га.

Из всех земель, находящихся в частной собственности, на долю граждан и их объединений приходится 1431,4 тыс. га (76,6 %). В основном это собственники земельных долей, земли которых входят по большей части в состав реорганизованных сельскохозяйственных предприятий.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС В КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Строительство индивидуальных жилых домов в Курском крае имеет глубокие корни. В дореволюционный период курская земля явила не одно замечательное архитектурное убранство каменных и деревянных домов. В советское послевоенное время перед регионом встала проблема оттока населения из сельской местности. Была запущена программа «100», по которой в ста так называемых «малоперспективных»

деревнях и селах государство принялось возводить современные жилые дома.

В настоящий момент в регионе осуществляется областная целевая программа «Жилище» на 2011 – 2015 гг, в рамках которой осуществляются подпрограммы:

1. «Государственная поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Курской области»;

2. «Переселение граждан в Курской области из непригодного для проживания жилищного фонда»;

3. «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области»;

4. «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Курской области»;

5. «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства в Курской области».

Основными задачами данной программы (подпрограмм) является:

1. создание условий для развития жилищного сектора экономики и повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

2. создание условий приведения жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

3. формирование рынка доступного жилья на уровне, соответствующем платежеспособности населения без снижения качества услуг;

4. развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья;

5. создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования;

6. ежегодный прирост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств – 2 %;

7. реализация законодательно закрепленных прав на обеспечение жильем для отдельных категорий граждан.

Реализация Программы позволит обеспечить:

- улучшение жилищных условий населения области;

- рост объемов ввода индивидуального жилья на территории области на 25 %;

- предоставление жилья 1295 семьям;

- активное развитие рынка жилья;

- комплексное освоение новых микрорайонов массовой застройки;

- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах;

- создание условий для улучшения демографической ситуации в области.

Строительство малоэтажного жилья в Курской области в настоящее время ведется преимущественно индивидуальными застройщиками.

В ряде районов области выделены площадки под застройку.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 28 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 В целом, сегодня в регионе развиваются коттеджные поселки в следующих населенных пунктах

Курской области:

1. Коттеджный поселок «Заповедный»

Коттеджный поселок «Заповедный» расположен в черте города Курска в районе Магистрального проезда и деревни Кукуевка, неподалеку от известного заповедника «Стрелецкая степь». Территория застройки занимает площадь 250 Га. Это живописный экологически благоприятный район с удобной транспортной доступностью.

Покупателям предлагаются земельные участки под ИЖС правильной формы площадью от 10 соток, без обязательного подряда на строительство. Стоимость – от 230000 руб., в зависимости от местоположения участка.

Коттеджный поселок «Заповедный» идеально подходит для постоянного проживания. Уже сейчас на всех улицах участки обеспечены электричеством. В III квартале 2013 года планируется начать работы по газификации поселка. Водоснабжение может быть реализовано посредством индивидуальных скважин, глубина подземных вод – 40-45 метров.

Для удобства жителей в рамках проекта предусмотрено возведение объектов инфраструктуры:

- два детских сада-ясли, по 90 мест в каждом;

- школа на 525 мест;

- спортивная площадка, оборудованная малыми архитектурными формами;

- общественный и торговый центр.

До поселка можно добраться на общественном транспорте, конечная остановка по ул. 1-ой Степной.

Автовладельцы оценят удобное местоположение: рядом выезд на объездную дорогу и крупная транспортная развязка – Льговский поворот. Дорога до центра города на личном автомобиле занимает всего 10-15 минут, на общественном транспорте – 25-30 минут.

Поселок примыкает к охранной зоне заповедника «Стрелецкая степь», который представляет собой единственный в мире эталон луговой лесостепи, один из последних островков нетронутой человеком природы.

Заповедник является одним из наиболее популярных туристических мест Курской области.

В непосредственной близости от коттеджного поселка находится озеро – прекрасное место для отдыха и рыбалки. Почва поселка – плодородный чернозем.

2. Коттеджный поселок «Северный»

Коттеджный поселок «Северный» возводится силами ОАО «Курский завод КПД» рядом с Курском поблизости д.Татаренкова (около 3 км от Триумфальной арки в направлении на п.Искра).

«Северный» представляет собой крупный загородный комплекс, в состав которого, согласно проекту, входит индивидуальная жилая застройка и многоквартирные 17-этажные новостройки. Общая площадь застройки – 254 Га. Участок разбит на четыре квартала, три из которых отведены под многоквартирные дома и один – под индивидуальные. В целом поселок рассчитан на 50 000 жителей, из них 47 800 – жители многоэтажек.

Первый этап – строительство индивидуальных коттеджей площадью от 150 до 250 кв.м на участках по 15 соток. Дома выполняются в едином архитектурном стиле. В целом планируется возвести почти 300 коттеджей, и на сегодняшний день построено более 50 домов.

Домовладения обеспечиваются всеми необходимыми коммуникациями. Водоснабжение будет осуществляться от четырёх строящихся водозаборов (около 80 скважин). Водоотведение предусматривается на городские очистные сооружения. Электроснабжение, горячее водоснабжение и отопление будет обеспечиваться от строящейся ТЭЦ. Для газоснабжения планируется построить газопровод высокого давления.

На территории коттеджного поселка планируется возвести 4 общеобразовательные школы, 9 детских садов, торгово-развлекательный центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, рынок, дом искусств и православный храм.

Цены в коттеджном поселке «Северный» не превышают 30 000 руб./кв.м.

Кроме того, на территории поселка КПД планирует возвести 4-этажные многоквартирные дома для льготных категорий граждан: ветеранов ВОВ, инвалидов, многодетных семей, государственных гражданских служащих и др.

Планируемый срок освоения микрорайона – до 2020 года.

3. Коттеджный поселок «Старый парк»

Коттеджный поселок «Старый парк» расположен в экологически благоприятном месте недалеко от Курска в районе д. Гремячка. Близость города и удобные подъездные пути делают проживание в «Старом парке» комфортным.

На личном автотранспорте дорога от города занимает всего 10 минут. Необходимо, двигаясь по объездной дороге, повернуть на Манжурию. Далее через 2 км будет указатель коттеджного поселка.

Общественным транспортом можно добраться, используя маршрутное такси до Гремячки, время в пути – около 25 минут.

Осуществляется продажа земельных участков под ИЖС без подряда на строительство. Площадь – 10 и 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 29 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 15 соток. Статус – земли населенного пункта. Из коммуникаций – только электричество.

Стоимость участков в центре поселка – 22 000 руб./сотка, рядом с лесом – 24 000 руб./сотка.

Покупателям участков предоставляется помощь в оформлении разрешения на строительство, прав собственности, дальнейшем подключении коммуникаций, бурении скважин и установки септика.

4. Коттеджный поселок «Лесное озеро»

Новый коттеджный поселок закрытого типа «Лесное озеро» возводится в живописном месте рядом с озером в 10 км от г. Железногорска Курской области. Площадь поселка составляет 12,6 Га, здесь запроектированы 60 коттеджей 145-200 кв.м на участках 8-16 соток.

Коттеджный поселок «Лесное озеро» отличает выгодное расположение – всего 5 минут езды от Железногорска. Проектом поселка предусмотрено устройство внутренней инфраструктуры – создание детских игровых и спортивных площадок, благоустроенной зоны отдыха с водоемом. Коттеджи снабжаются всеми необходимыми коммуникациями, что сделает Вашу жизнь за городом по-настоящему комфортной.

Водоснабжение осуществляется от собственной артезианской скважины, электроснабжение – центральное, газоснабжение – магистральное, канализация реализована индивидуальными очистными сооружениями, отопление и горячее водоснабжение посредством индивидуальных газовых котлов.

Застройка «Лесного озера» осуществляется в едином архитектурном стиле четырьмя типами 2-этажных мансардных домов:

Кирпичный коттедж А1: общая площадь 188,43 кв.м, стоимость – 5 276 040 руб.

Деревянный коттедж D1: общая площадь 177,71 кв.м, каркасная технология строительства, стоимость – 4 975 880 руб.

Деревянный коттедж B1: общая площадь 151,52 кв.м, каркасная технология строительства, стоимость – 4 065 320 руб.

Кирпичный коттедж B2: общая площадь 145,19 кв.м, стоимость – 4 242 560 руб.

Кроме того, по желанию покупателя, возможно строительство коттеджа по индивидуальному проекту.

Стоимость 1 кв.м жилья составляет 28 000 руб., 1 сотки земли – 10 000 руб. Оплата производится в рассрочку на время строительства дома, первый взнос – 25%.

Запланирована круглосуточная охрана и ограждение поселка. «Лесное озеро» будет обслуживаться собственной управляющей компанией, ответственной за охрану поселка, уборку общественной территории, вывоз мусора, эксплуатацию и ремонт инженерных коммуникаций.

5. Коттеджный поселок «1-я Моква»

Коттеджный поселок «1-я Моква» расположен вблизи города Курска – в 1 км от объездной дороги в районе деревни Моква. Живописная природа и чистый воздух экологически безопасного района в сочетании с близостью к городу.

В непосредственной близости от коттеджного поселка находится красивый сосновый лес, в 5 минутах езды – река Сейм, а в 500 метрах – остановка, где регулярно курсирует городское маршрутное такси.

Проект коттеджного поселка «1-я Моква» предусматривает строительство двухэтажных коттеджей в едином архитектурном стиле и детского сада. Территория поселка, согласно плану, будет максимально благоустроена – асфальтовые дороги, тротуары, газоны, озеленение, зона отдыха, уличное искусственное освещение. Поселок оборудован центральными коммуникациями – газ, электричество, вода (от собственной водонапорной башни).

В поселке ведется строительство и продажа 2-этажных кирпичных домов, выполненных из газосиликатных блоков с наружной отделкой облицовочным кирпичом и внутренней отделкой «под ключ».

Площадь коттеджей – 130 кв.м, участков – 10 соток. К домам пристроены гаражи на 1 автомобиль.

Первая очередь застройки сдана в конце мая 2011 года.

Цены на готовые дома с участками и подключенными коммуникациями – 3 500 000 руб. (посередине улицы) и 3 800 000 руб. (по краям поселка).

6. Коттеджный поселок «Московский»

Коттеджный поселок «Московский» расположен в живописном месте недалеко от г.Курска, в 100 метрах от Московского поста ГАИ (объездная дорога Москва-Белгород), 5 километров от центра Курска.

Строительные работы производятся таким образом, чтобы максимально сохранить природный ландшафт и зеленые насаждения. Согласно генеральному плану, застройка коттеджного поселка ведется 1- и 2-уровневыми коттеджами четырех типов и таунхаусами.

Дом 1-го типа: 1 этаж + мансарда. Общая площадь – 155 кв.м, жилая – 74,5 кв.м, площадь застройки – 117 кв.м. Стоимость под ключ – 4,4 млн руб., под чистовую отделку – 4 млн руб., под закрытый контур – 3,35 млн руб.

Дом 2-го типа: 1 этаж. Общая площадь – 144 кв.м, жилая –63,5 кв.м, площадь застройки – 214 кв.м.

Стоимость под ключ – 4,35 млн руб., под чистовую отделку – 3,97 млн руб., под закрытый контур – 3,5 млн руб.

Дом 3-го типа: 1 этаж. Общая площадь – 187 кв.м, жилая –73,5 кв.м, площадь застройки – 256,4 кв.м.

Стоимость под ключ – 5,3 млн руб., под чистовую отделку – 4,97 млн руб., под закрытый контур – 4,3 млн руб.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 30 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Дом 4-го типа на двух хозяев: 1 этаж + мансарда. Общая площадь половины дома – 84,5 кв.м, жилая – 50 кв.м. Стоимость под ключ – 3,1 млн руб., под чистовую отделку – 2,8 млн руб.

Таунхаусы. 1- и 2-уровневые квартиры с земельными участками следующей площади:

- 1-комнатные (1 уровень) – 40,64 и 54,44 кв.м.

- 2-комнатные (1 уровень) – 56,11; 59,8 и 67,45 кв.м;

- 3-комнатные (1 уровень) – 60,1 кв.м;

- 4-комнатные (2 уровня) – 137,88 кв.м;

Стоимость 1 квадратного метра в таунхаусе составляет 22 700 руб.

В стоимость домов и квартир в таухнаусах не входит земельный участок. Земля (5-11 соток, в зависимости от типа коттеджа) оплачивается отдельно из расчета 25 000 руб./сотка.

Проектом предусмотрены все коммуникации: электричество уже подведено, вода и канализация с очистными сооружениями будут готовы к лету. Также на сегодняшний день активными темпами ведется прокладка асфальтированных дорог.

7. Коттеджный поселок «Майская заря-2»

Коттеджный поселок «Майская Заря-2» расположен в живописном месте вблизи города Курска (район д. Моква). Коттеджный поселок предусматривает строительство 60-70 частных коттеджей с земельными участками в среднем по 15 соток. Все участки примыкают к красивому сосновому лесу. В 3,7 км от поселка протекает река Сейм, добраться до которой можно по хорошей асфальтированной дороге. В 1 км от коттеджного поселка ведется сооружение искусственного водоема площадью около 240 000 кв.м.

Расположение коттеджного поселка «Майская Заря-2» очень благоприятное – в экологически чистом районе, вдали от промышленных предприятий и в то же время в 10-15 минутах езды до всех необходимых объектов инфраструктуры: гипермаркеты «Европа» и «Линия», торговые центры, школы и дет.сады, больницы и поликлиники. Всем этим богаты микрорайоны КЗТЗ и Северо-Западный, расположенные в 1,5 км от поселка.

До коттеджного поселка «Майская Заря-2» можно доехать на регулярном маршрутном такси, следующем до д. Духовец.

По проекту вся территория коттеджного поселка будет круглосуточно охраняться и иметь ограждение по всему периметру с контрольно-пропускными пунктами.

Реализация такого повышенного комфорта будет осуществляться силами управляющей компании, которая также займется следующей работой:

- Помощь и оформление документов при строительстве коттеджей на этапе застройки поселка.

- Строительство и прокладывание коммуникаций: газ, электричество, вода и водостоки.

- Техническое обслуживание инженерных сетей на территории общественной зоны, обеспечивающих жителей поселка коммуникациями.

- Полное благоустройство территории: уход за газонами и зелеными посадками, уборка и утилизация мусора.

- Охрана коттеджного поселка и контроль за противопожарным состоянием.

Планируется дальнейшее благоустройство коттеджного поселка собственными объектами инфраструктуры: магазин, баня, детская игровая площадка, кафе, стадион и лыжный спуск. На краю соснового леса возможно создание собственного водоема.

Благодаря расположению поселка, одним из преимуществ являются льготы сельской местности: налог на землю здесь составляет всего 320 руб. в год (в черте города – 1970 руб.), тариф на свет – 1,66 руб. (в городе

– 2,37 руб.). К границам участков подведены центральные коммуникации: газ и электричество.

Стоимость 1 сотки – 32 000 рублей.

8. Коттеджный поселок «Коренские Дворы»

Коттеджный поселок «Коренские Дворы» расположен в местечке Свобода Золотухинского района Курской области (28 км от г. Курска). Поселок находится вблизи одного из святых мест России, известного под названием «Коренная пустынь», а также недалеко от места проведения ежегодной Коренской Ярмарки. Чистый воздух и роскошная природа этих мест в сочетании с развитой инфраструктурой поселка делает проживание в «Коренских Дворах» необыкновенно приятным и комфортным.

Общая площадь поселка – 21,3 Га, на ней планируется размещение от 80 до 115 жилых владений.

Проект коттеджного поселка предусматривает строительство современных двухэтажных коттеджей средней площадью 150 кв.м. с прилегающими земельными участками от 15 соток. Все коттеджи выполняются из высококачественных материалов, покупателям предлагается выбор из более чем 1000 проектов коттеджей на любой вкус.

По всей территории поселка проведены центральные коммуникации, которые подключаются сразу после завершения строительства каждого дома. Канализация выводится на систему очистных сооружений.

Особенностью поселка является водоотведение, реализованное двумя собственными артезианскими скважинами.

На территории коттеджного поселка «Коренские Дворы» предусмотрено строительство и благоустройство различных объектов инфраструктуры: административное здание с сауной, бассейном, минимаркетом, тренажерным залом и автосервисом, детская площадка, теннисный корт и баскетбольноРФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 31 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 волейбольная площадка. В поселке проложены асфальтовые дороги, а тротуары выложены тротуарной плиткой.

Коттеджный поселок имеет ограждение по всему периметру и круглосуточно охраняется. На въезде в поселок установлен контрольно пропускной пункт. Также планируется оборудовать «Коренские Дворы»

системой видеонаблюдения.

Стоимость коттеджей в «Коренских Дворах» – от 2 000 000 рублей.

9. Коттеджный поселок «Ново-Клюква»

Коттеджный поселок Ново-Клюква находится в 6 км от г. Курска, в 650 м от автотрассы Воронеж – Курск. Расположение коттеджного поселка выбрано очень удачно: вдали от промышленных предприятий, в экологически чистом месте, окруженном лесным массивом. На отдалении 2 км протекает река, а рядом с поселком расположен чистый пруд – эти места станут незаменимыми местами отдыха и развлечений для жителей Ново-Клюквы.

На расстоянии 2 км от коттеджного поселка, на территории Клюквинского сельсовета имеется школа, детский садик, поликлиника. Проектом предусмотрено развитие и улучшение зоны общественного пользования, планируется строительство торгово-общественного и торгово-развлекательного центров, собственного детского садика и школы.

В коттеджном поселке не требуется соблюдение единого архитектурного стиля, что позволит Вам воплотить в жизнь дом своей мечты. Есть возможность приобрести отдельно земельный участок или же заказать строительство коттеджа. Стоимость земельного участка – от 15000 руб. за сотку (в зависимости от размера участка и его расположения). В случае заказа на строительство коттеджа, стоимость его рассчитывается из цены за 1 кв.м. – 24000 руб., и включает в себя дополнительно стоимость земельного участка и подведение коммуникаций.

10. Коттеджный поселок «Курские Березы»

Коттеджный поселок «Курские Березы» находится в 1,5 км от г. Курска, в районе д. Зорино. Выгодное расположение коттеджного поселка сделает проживание в «Курских березах» комфортным и приятным. С одной стороны границы поселка расположена хорошая асфальтовая дорога, с другой стороны – шикарный хвойный лес с дорожкой, ведущей к реке Сейм (500 м от поселка). От коттеджного поселка до остановки общественного транспорта (автобусы, маршрутное такси) 5 минут ходьбы. За 10-15 минут можно добраться до рынка и крупного торгового центра, расположенных в городе.

Общая площадь поселка составляет 20,7 Га, на которых планируется разместить 147 частных владений.

Проект коттеджного поселка «Курские Березы» предусматривает проведение всех необходимых коммуникаций. Газ проходит по границе участка, электричество подведено. Водоснабжение и канализация будут созданы в ходе проекта.

В «Курских Березах» ведется продажа земельных участков площадью от 10 соток с коммуникациями и подрядом, с коммуникациями без подряда, без коммуникаций и без подряда. Также есть возможность заказать строительство коттеджа. Застройка коттеджного поселка не требует соблюдения единого архитектурного стиля, каждый владелец участка может выбрать и реализовать любой проект дома, который ему понравится.

При покупке земельного участка в «Курских Березах» осуществляется полное юридическое сопровождение сделок.

Цена на земельные участки без коммуникаций и без подряда в коттеджном поселке «Курские Березы»

составляет 18 000 руб. за сотку. Предполагаемая цена коттеджа – не более 24000 руб. за 1 кв.м., при этом в стоимость входит участок 10 соток и подведение коммуникаций.

Проведенный анализ показывает, что стоимость земельных участков под ИЖС формируется в зависимости от степени приближенности данных участков к водоемам, от возможности присоединения к различным инженерным коммуникациям, от транспортного сообщения, от степени удалённости от Курска.

Список основных ценообразующих факторов:

1. Удаленность от населенных пунктов, в том числе:

- Удаленность от областного центра;

- Удаленность от районного центра;

- Удаленность от ближайшего сельского поселения (деревни, села)

2. Водные объекты, в том числе:

- тип водного объекта;

- удаленность земельного участка от него.

3. Лесные массивы, в том числе:

- Тип лесного массива;

- Удаленность от леса.

4. Транспортная доступность, в том числе:

- Наличие подъездных автодорог, в т.ч. удаленность от основной автодороги с асфальтовым покрытием;

- Наличие сообщения общественным транспортом.

Как показывает практика, сейчас уже накопился не только положительный опыт использования 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 32 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 земельных участков гражданами. Именно это позволяет сделать им более продуманный выбор. Например, помимо природных прелестей, важно, насколько быстро можно срочно выбраться из места, есть ли вблизи магазин с предметами первой необходимости, остановка пригородного транспорта.

С другой стороны, собственники домов уже понимают, какими финансовыми и временными затратами обернется для них такое загородное владение.

Участок земли можно приобрести как с постройкой, так и без. Кто готов весь сезон провести в режиме стройки, тот покупает без строений. Кому-то проще купить готовый дом, пусть в чем-то недооформленный.

Из проведенного анализа следует, что, в первые годы земельного бума было гораздо больше дорогих участков – стоимостью 1 млн руб. и выше. Сейчас такую цену покупатель готов заплатить только за эксклюзивное местоположение. На рынке много различных предложений, разброс цен значительный.

С одной стороны, предложений земли очень много, и они разнообразны, и ажиотажного спроса не наблюдается уже несколько лет. Это в свою очередь может навлечь на мысль, что наиболее вероятно цены расти не будут. Пока мало кто из жителей города Курска готов к постоянному проживанию за городом.

Процесс подготовки и строительства дома для этого сложен, поэтому и решения о покупке земли принимаются долго. С другой стороны, продавцы земли, особенно участков, купленных несколькими годами ранее, склонны скорее подождать лучшего покупателя, чем снизить цену. Стабильность цен на землю поэтому пока остается, а в пригороде Курска и в районе строительства котеджных поселков стоимость на земельные участки даже растет. В частности это касается направления Курск – Орел, Курск – Белгород.

На сегодняшний день тенденция прослеживается весьма четкая, потенциальные покупатели ищут дома за 700000-800000 рублей в живописном месте, при этом желательно наличие газа, водоснабжения, хорошей дороги, близость к железнодорожным путям сообщения.

Особую роль в ценообразовании, конечно же, играют коммуникации. Если сравнить два дома, одинаковых по площади, построенных, предположим, из кирпича, где один из них будет подключен к газовым сетям и водоснабжению, то цена будет отличаться на 300000 - 400000 рублей.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ В КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуется прежде всего наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков.

В настоящее время на рынке земельных участков сельхозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га для организации небольших подсобных хозяйств.

Тем не менее процент сделок, совершенных на рынке земель сельхозназначения, ничтожно мал по сравнению с докризисными показателями, инвесторы пока не спешат вкладывать денежные средства в агропромышленный сектор Курской области.

Предложение.

По площади можно выделить следующие категории земельных участков:

До 30 га -34,1% От 30 до 200 га – 31,8% От 200 га до 1000 га – 23,2% Свыше 1000 га – 10,9%

Структура предложения земельных участков по площадям:

Наибольший объем предложения по количеству представленных объектов приходится на категорию небольших по площади участков до 30 га - порядка 34,1%.

На долю второй категории земельных участков площадью от 30 до 200 га приходится 31,8% в общем объеме предложения по количеству объектов.

Доля средней по площади категории земельных участков от 200 га до 1000 га составляет 23,2% от общего объема предложения по количеству представленных объектов.

Процент крупных участков в общем объеме представленных участков составляет не более 10,9%.

Таким образом, основу предложения на рынке земельных участков сельхозназначения по количеству представленных объектов составляют небольшие участки площадью до 200 га.

Расположение Что касается местоположения земельных участков, то практически в каждом районе Курской области представлены подобного рода участки.

Цена предложения

Цена на объект будет зависеть в первую очередь от следующих критериев:

Площадь объекта Плодородность почвы Местоположение 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 33 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Обеспеченность инженерными коммуникациями Диапазон цен за 1 га следующий – минимальная цена - стартует с отметки 4000 рублей за га, максимальная - достигает 86500 рублей за га.

Спрос, критерии востребованности Пользуются спросом крупные земельные массивы площадью свыше 200 га, расположенные в тех районах, где максимально плодородная почва (чернозем).

С точки зрения востребованности наименее перспективными являются небольшие участки площадью до 30 га. Чаще всего данный тип участков приобретается частными лицами для организации небольших хозяйств для личных нужд – ЛПХ (садоводство, огородничество).

В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока.

Оснащенность инженерными коммуникациями, а также наличие в непосредственной близости водоема является немаловажным фактором, делающим земельный участок перспективным для приобретения.

Тенденции В целом следует отметить, что на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения в данный момент сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, она может быть охарактеризована как неблагоприятная - на рынке присутствуют застойные явления, что является следствием кризиса. Подробный анализ рынка позволяет говорить о недостатке положительной динамики, оживления, данная тенденция проявляется при сравнении основных показателей конца 2008 и начала 2012 года - отсутствуют какие-либо кардинальные изменения.

С другой стороны, в связи с внесением поправок в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в ближайшее время ожидаются значимые перемены на орловском рынке земельных участков сельхозназначения. Изменения, внесенные в данный закон, вступили в силу с 1 июля 2011 года и дают возможность изымать землю у тех, кто не использует ее по соответствующему назначению (и такие преценденты в Курской области недавнем прошлом уже есть).

В данный момент в Курской области есть и такие сельскохозяйственные земли.

Соответственно, в ближайшее время на рынке земельных участков сельхозназначения ожидается значимый прирост предложения. Как следствие — увеличение объема предложений на рынке будет работать на понижение цены (по нашему мнению).

РЫНОК ЗЕМЕЛЬ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ В КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Земли, пригодные для строительства объектов промышленного назначения, всегда пользовались и будут пользоваться спросом. Курская область в этом отношении не является исключением. Чаще всего участки подбираются под строительство АЗС, автомоек, складов, небольших производств. Прибыльность таких проектов привлекает многих инвесторов. В прошлом 2012 году риелторами отмечен большой спрос на земли коммерческого назначения, расположенные вдоль основных автомобильных артерий, с которыми неразрывно связан город. Речь идет об автотрассе «Москва - Симферополь». Спрос на землю на этом направлении связан прежде всего с актуальностью размещения здесь автозаправочных станций, пунктов автострахования и прочих придорожных комплексов. Наибольший интерес вызывают участки площадью 0,5 – 1 га.

Для современной ситуации, сложившейся на рынке земельных участков промышленного назначения, характерны две отличительные особенности: во-первых, наличие достаточного объема предложения, вовторых, присутствие небывалого спроса на данные объекты со стороны представителей иных регионов, в т.ч.

столичного бизнеса (г. Москва).

На фоне общего снижения спроса на рынке земли Курской области сегмент промышленных земель находится в наиболее выгодном положении в отличие от сегмента земель сельхозназначения и земель, предназначенных под многоэтажное жилое строительство.

То есть в данном сегменте рынка земли Курской области наблюдается своеобразный баланс спроса и предложения. В основном предложение формируется за счет ближайшего пригорода Курска и районов Курской области. Следует отметить, что наиболее перспективные участки сконцентрированы вдоль федеральных трасс, в промышленных узлах города Курска.

Площадь участков:

По отношению к размерам земельные участки можно разделить на 3 категории:

1 категория - от 0,5 до 2 га 2 категория - от 2 до 10 га 3 категория - свыше 10 га Специфика структуры предложения заключается в том, что в настоящий момент основу объема предложения по количеству представленных объектов составляют участки средние по площади – от 2 до 5 га, а также крупномасштабные участки площадью свыше 10 га.

В то время как категория небольших участков - от 0,5 до 2 га является наименее представленной в 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 34 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 структуре предложения.

Таким образом, на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается ярко выраженный дисбаланс предложения - избыток крупных и средних по площади объектов и нехватка небольших земельных участков.

Цена предложения:

Условия на приобретение подобного рода участков в Курской области - от 100 000 рублей за 1 га до 2 500 000 000 за 1 га.

Цена зависит в первую очередь от степени близости сетей к приобретаемому земельному участку, от площади земельного участка, от необходимости перевода земельного участка в категорию земель промышленного назначения, если такая потребность имеет место быть.

Как правило, сам процесс сделки на приобретение подобного рода участков является весьма длительным и подразумевает ряд этапов, в процессе которых производятся необходимые приготовления для подготовки участка к продаже. То есть если существует необходимость – участок переводится в соответствующую категорию, решаются вопросы технического характера с подведением сетей. В среднем срок необходимых приготовлений составляет от 6 до 12 месяцев, причем определяющим фактором, влияющим на длительность сделки, является объект, который планируется построить на данном участке, иначе говоря, есть ли у будущего владельца участка готовый проект или его будут готовить «с нуля».

Спрос, критерии востребованности В данный момент наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие участки от 0,5 до 2 га, расположенные вдоль федеральных трасс. Немаловажным преимуществом является наличие на данных участках подведенных коммуникаций. Особый интерес вызывают земельные участки с наличием ж/д ветки.

Тенденции Для рынка земельных участков промышленного назначения характерны несколько отличительных черт.

Во-первых, на данный момент на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается дисбаланс структуры предложения – переизбыток крупных и средних по площади участков и недостаток небольших участков площадью 0,5 - 2 га. Поэтому собственники во многом стремятся пересматривать условия продажи своих участков - к большим участкам подводят инженерные сети и продают небольшими площадями.

Во-вторых, специфика современной ситуации заключается в том, что на земельные участки промышленного назначения установился устойчивый спрос со стороны представителей малого и среднего бизнеса.

Как показывает статистика, землю в пределах города Курска в подавляющем большинстве случаев приобретают именно под строительство коммерческой недвижимости, а не для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в Курске покупаются местными и московскими бизнесменами под строительство офисов и торговых комплексов.

РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ПОД МНОГОЭТАЖНУЮ

ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ В КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Рынок земельных участков, предназначенных под многоэтажную жилую застройку, в Курской области сегодня стал многообразнее, чем несколько лет назад. Он содержит как предложения небольших по площади объектов под точечную застройку, так и предложения крупномасштабных земельных участков, предназначенных под комплексную жилую застройку.

Предложение Земельные участки под многоэтажное жилое строительство целесообразно разделить на 4 категории по площади:

1.До 0,15 до 0,5 Га

2. От 0,5 до 1 Га

3.От 1 до 3 Га

4. Свыше 3 Га Четвертая категория земельных участков является доминирующей в общем объеме предложения, то есть основу объема предложения на рынке земельных участков под жилищное строительство составляют крупномасштабные объекты площадью свыше 3 Га.

Таким образом, на курском рынке земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, наблюдается (прослеживается) диспропорция предложения в зависимости от площади по количеству представленных объектов – наличие достаточного количества крупных и небольших по размерам объектов и явный недостаток объектов из средней категории площадью от 1 до 3 Га.

Следует отметить, что на рынке земли Курской области представлено большое количество земельных участков, предназначенных под комплексное жилищное строительство. В настоящее время данный тип застройки не очень распространен на территории Курска и пока представлен лишь несколькими реализованными проектами. Можно предположить, что в дальнейшем именно на данный тип застройки будут 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 35 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 сделаны основные ставки представителей строительных компаний.

Минимальная площадь участка, пригодная для комплексной застройки – стартует с отметки 1,5 Га – в городе Курск.

Месторасположение В зависимости от расположения земельных участков, можно выделить 3 района концентрации объектов под многоэтажную жилую застройку:

1.Центр города (Центральный округ): точечная застройка. Например:

- 9-этажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями расположен по ул. Карла Либкнехта, 16а,

- 10-этажный многоквартирный дом расположен по ул. Дружининская, д. 29,

- 16-этажное кирпично-монолитное здание по ул.Зеленко,

- Элитный клубный дом «Премьер» расположен в самом центре Курска – по ул. Ленина, д.71,

- монолитно-кирпичный жилой комплекс бизнес-класса по ул.Челюскинцев, д.25,

- 17-этажные жилые дома расположены в центральном районе города Курска – по ул. Радищева, 20 и 22,

- 10-этажный кирпичный жилой дом в центральном районе города Курска по ул. Красной Армии в районе дома №59, и др.

2.Спальные район города (Железнодорожный и Сеймский округа). Например:

- 12-этажный монолитно-кирпичный жилой дом строится на улице Гагарина в районе Волокно г.Курска,

- на проспекте Дружбы Северо-Западного района г. Курска ведется строительство нового жилого комплекса. В его состав входят три 10-этажных и три 5-7-этажных многоквартирных дома, объединенных единой социально-бытовой инфраструктурой.

- в Северо-Западном микрорайоне г. Курска по Майскому бульвару возводится комплекс из трех 10этажных жилых домов.

- 10-этажный жилой дом в Железнодорожном округе Курска по адресу: ул. Союзная, 28б,

- Новый жилой дом в Курске по адресу: пр-т Хрущева, 36, и др.

3. Крупные районные центры и города Курской области (Железногорск, Фатеж, Курчатов, Обоянь).

Условия приобретения: цена предложения Цена на участки под многоэтажное жилое строительство в достаточной степени дифференцирована и находятся в прямой зависимости от следующих факторов:

• От планируемого к постройке объекта на данном участке

• От района города и местоположения участка

• От площади участка

• От наличия рядом с участком основных коммуникаций Необходимо учитывать, что цена 1 кв.м. земельного участка напрямую зависит от площади возводимого объекта (жилого дома).

В среднем, логика расчета стоимости земельного участка следующая – в 1 квадратном метре жилой площади будущей застройки может быть заключено от 1 500 до 10 000 рублей за квадратный метр от площади земельного участка.

Спрос, критерии востребованности По оценкам специалистов, наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие участки площадью – 0,30 - 0,60 Га, расположенные в центре города, а также неподалеку от оживленных микрорайонов города, пригодные для строительства жилья эконом-класса.

Особым спросом пользуются участки с разрешением на строительство, то есть с высокой степенью документальной готовности. Инвесторы и застройщики стремятся приобретать ликвидные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями, с возможность приступить к строительству через 6 - 9 месяцев после приобретения земли.

Тенденции Учитывая текущую не совсем благоприятную экономическую ситуацию, тем не менее спрос на земельные участки под многоэтажное строительство остается на относительно высоком уровне. Кроме того, в данный момент застройщики предпочитают реализовывать старые проекты и смело рекламируют строительство новых объектов.

При этом следует отметить, что, по мнению экспертов, в ближайшее время (2015-2016) не ожидается дефицита на рынке новостроек, что связано в первую очередь с наращиваемым объемом ввода нового жилья. В 2013 году произошло оживление в ипотечном секторе. Банки более лояльно и демократично относятся к выдачи кредитов на приобретение жилья. Таким образом, на лицо позитивная динамика. Соответственно, можно предположить, что в течение 2015 – 2016 гг. интерес инвесторов и застройщиков вернется к строительству новых объектов, а значит к освоению новых земельных участков, предназначенных под строительство многоэтажных жилых домов.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 36 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

8.4. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ

СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Среди основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены оцениваемых нами объектов недвижимости можно выделить ставку доходности, и период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости (земельных участков). Далее оценщик проанализирует современную составляющую данных факторов с приведением интервалов значений этих факторов.

8.4.1. ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Недвижимость (земельные участки) традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость (земельные участки) предполагает два способа создания добавленной стоимости:

строительство объекта недвижимости на земельном участке и сдача объекта недвижимости в аренду.

извлечение прибыли из самого факта использования земельного участка (в качестве земель с/х назначения).

В случае приобретения уже готового земельного участка и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать земельный участок как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на рынке недвижимости.

С одной стороны, рыночные цены на недвижимость (земельные участки) зависят от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать земельный участок для непосредственного «потребления»

(например, строительство жилого дома и проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования земельного участка. Встречное предложение земельных участков возникает либо со стороны его собственников (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев земельного участка или имущественных прав на него.

С другой стороны, рыночная цена земельного участка, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческого использования земель (под строительство офисов, складов, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей.

На сегодняшний день доходность коммерческой недвижимости а вместе с ним и земельного участка под ним составляет от 9 до 13% годовых, в отдельных случаях она достигает 15%. В то время как доходность жилой недвижимости и земельных участков под ним в массовом сегменте находится в диапазоне 6 - 8%, а в элитном сегменте – 2 - 5% годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова.

Доходность инвестиций в земельные участки под жилье более чем вдвое ниже, чем в земельные участки под помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект streetretail расположен на земельном участке где возводится новостройка, находящаяся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%.

Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, а вместе с ним и в земельные участки расположенные под данными объектамии, зависит от стандартных условий:

местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои.

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 37 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Специалисты NAI Becar составили рейтинг наиболее доходных сегментов недвижимости а вместе с ним и земельных участков.

Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор земельных участков с апартамент-отелями, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых. Благодаря высокой ликвидности таких объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. м и стоимости от 2,5–3 млн рублей, апартамент-отели с земельными участками под ними стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости.

На втором месте по уровню доходности находится сегмент земельных участков с торговой недвижимостью. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.

Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости земельные участки под склады и офисные здания, которые, по данным экспертов компании, на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе земельных участков под жилую недвижимость. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под строительство жилой недвижимости Факторы спроса Главным катализатором спроса на земельные участки под строительство жилой недвижимости в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 2008 – 2009 года и до 2014 – 2015 гг. в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 7 лет реальный ВВП вырос на 57%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период реальная заработная плата увеличилась более чем в 2 раза.

В перспективе ближайших лет специалисты ожидают более медленные, но устойчивые значения роста данного показателя. Этот прогноз подтверждается текущей динамикой реального ВВП. Это произойдет, воРФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 38 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 первых, вследствие огромного неудовлетворенного внутреннего спроса, который поддержит темпы роста промышленного производства. Во-вторых, из-за существенного снижения уровня процентных ставок в России, которое наблюдается уже сейчас.

Развитие экономической ситуации и рост доходов населения приведет к тому, что большая часть жителей России будет улучшать свои жилищные условия. По прогнозам, к концу 2015 года номинальный доход в расчете на одного жителя увеличится на 16,8% (к 2014), в то время как ВВП России в расчете на душу населения возрастет на 17%.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Несмотря на то, что в связи с финансовым кризисом доступность банковских кредитов значительно снизилась, в 2015 году наблюдались положительные тенденции в этой области – продолжилось снижение ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу. Справедливости ради стоит отметить, что в первом полугодии 2015 году ставки незначительно выросли – на 0,2 %.

В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов.

Немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость, а вместе с тем и земельные участки под ним, является развитие рынка жилой аренды, то есть рынка коммерческого использования жилья различными категориями инвесторов. Доля жилого фонда России, сдаваемого в аренду, не превышает среднеевропейского уровня. Постепенное развитие данной формы инвестирования, выход на российский рынок крупных иностранных рентных фондов станут еще одной причиной роста совокупного спроса на жилую недвижимость в нашей стране.

Многие эксперты считают, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время ожидается доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Факторы предложения Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Даже если, начиная с 2016 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв.м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.), а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под строительство коммерческой недвижимости Рынок земельных участков под строительство коммерческой недвижимости 2015 года России грозит 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 39 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 существенным сокращением. Однако самые большие потери понесет торговая недвижимость, которая классически всегда первой апробирует на себе все проявления кризисов. Доля торговой недвижимости в 2016 году сократится в 5–8 раз. Именно такие прогнозы на устах у всех основных операторов Российского рынка.

По итогам прошедшего 2014 г. инвестиции в торговую недвижимость составили более 200 млн.руб., что составляет около 6% от всех инвестиций в недвижимость России. При этом, общий объем инвестиций в Российскую недвижимость за прошедший 2014 год составляет около $4 млрд. Вместе с тем, в текущем 2015 году по прогнозам все эти показатели сократятся минимум в 5 раз, так как этому способствует целый ряд внешних и внутренних факторов.

Внешние факторы Внешними факторами, которые повлияют на существенное снижение доли торговой недвижимости в общем объеме коммерческих «квадратных метров» стали: текущие международные санкции, текущая геополитическая обстановка, слабость рубля, а также существенное замедление роста экономики Российской Федерации. Инвесторы не желают делать капиталовложения на нестабильном рынке, даже не смотря на то, что рынок сегодня отличается ненасыщенностью качественными площадями.

Одновременно, девальвация рубля достаточно сильно влияет на маржинальность ритейлеров и арендателей. Таким образом, риски давления на средние ставки существенно подросли и значительно отразились на оптимизме самих инвесторов.

Внутренние факторы Не будем забывать о том, что в сегменте торговой недвижимости в последние годы наблюдается увеличение плотности конкуренции, которая вызвана увеличением объемов ввода в эксплуатацию большого объема новых площадей. По итогам прошедшего 2014 г. в РФ введено в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза больше, чем в такой же период 2013 года.

Не смотря на снижение доли торговой недвижимости в общем объеме коммерческой, многофункциональные центры (МФЦ), наоборот чувствуют себя довольно неплохо. Таким образом, МФЦ является единственным видом торговой недвижимости, на котором практически не отразятся риски, приходящие в текущем 2015 году. По итогам 2014 года в сделки с МФЦ было вложено 29% от общих инвестиций в торговую недвижимость, тогда как в 2013 году это были всего 5,4%.

В настоящее время интерес инвесторов не сократился только в отношении многофункциональных торговых комплексов, так как сроки окупаемости и рентабельность инвестиций в такие объекты лучше всего поддаются прогнозированию в связи со своей многофункциональностью и многодоходностью.

Факторы, влияющие на соотношение спроса и предложения на рынке земельных участков под сельскохозяйственное использование Рассматривая землю, как фактор производства, мы будем иметь в виду лишь поверхность земли, участки которой могут быть объектом купли продажи на рынке земли.

Характеристику рынка земли под сельскохозяйственное использование начнем с ее предложения. Это вызвано тем, что земля под сельскохозяйственное использование, как экономический ресурс, наиболее ограничена, абсолютно немобильна и не может быть предложена дополнительно, даже при возросшем спросе.

Такая ситуация исключена на остальных факторных рынках. Если на рынке труда или капитала в результате роста спроса вырастет цена соответствующего фактора производства, то это вызовет ответную реакцию владельцев ресурсов и объемы предложения факторов производства также возрастут. Кроме того, на предложение земли под сельскохозяйственное использование влияют плодородие почвы и местоположение участков земли. Все это делает предложение земли неэластичным по цене.

Сельскохозяйственный спрос на землю – это спрос на нее как на основной фактор производства сельскохозяйственной продукции.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывают влияние следующие факторы:

- спрос на продукты питания, который характеризуется неэластичностью по цене (поэтому в неурожайные годы с ростом цен на продовольствие спрос на землю может расти, а в урожайные, сопровождающиеся падением цен, – сокращаться);

- цены на сельскохозяйственную продукцию;

- цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей (удобрения, техника, семена и т.д.);

- природные и климатические условия, делающие сельское хозяйство рискованной сферой бизнеса;

- сокращение доли расходов на продукты питания в бюджете домохозяйств (это сказывается отрицательно не только на сельскохозяйственном спросе на землю, но и на ее предложении);

- различия в плодородии земли (производительность ресурса);

- различия в местоположении участков по отношению к рынкам сельскохозяйственной продукции.

Наиболее существенной особенностью сельскохозяйственного спроса на землю является его производный характер, то есть зависимость от спроса на сельскохозяйственную продукцию и цен на нее.

Например, если цена на картофель снизилась (потребители с ростом дохода стали заменять его в своем рационе более полноценными продуктами), то уменьшится и спрос на землю для выращивания картофеля. А значит и

–  –  –

ставки арендной платы (платы за пользование землей) также будут уменьшаться.

Действие перечисленных факторов приводит к тому, что в современных условиях сельскохозяйственный спрос на землю имеет тенденцию к сокращению.

8.4.2. ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

(ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Параметр, позволяющий оценить справедливую рыночную стоимость объекта и сроки его окупаемости, – коэффициент капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу. Эксперты считают, что это один из универсальных критериев, который позволяет инвесторам оценивать инвестиционную привлекательность различных проектов и, таким образом, выбирать для себя наиболее интересные объекты с целью финансирования.

Предприниматели считают, что средние сроки окупаемости коммерческих объектов, а вместе с ним и земельных участков под ними, не должны превышать 5-8 лет, в то время как для США и Европы разумным считается показатель в 10-15 лет. между тем, размещая свои инвестиции в нашу недвижимость и земельные участки в частности, иностранцы также рассчитывают на скорую окупаемость. Сейчас многие зарубежные инвесторы снова начали присматриваться к нашим объектам, и те, кто ведет активный поиск земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости, ориентируются на сроки окупаемости от 7 до 9 лет.

В то же время, чем выше класс объекта, тем дольше окупаются вложенные в него инвестиции.

Объясняется это тем, что несмотря на более высокие ставки в таких зданиях, затраты на строительство и эксплуатацию объекта значительно выше. Если объект высококлассный, имеет хороших арендаторов, понятную историю на рынке, у него отличное местоположение, то его окупаемость обычно выше, чем у аналогичного, но с худшими критериями. Даже если рассматривается один и тот же класс. Например, в Москве инвестиции в офисный объект класса А, который полностью занят добросовестными арендаторами, можно отбить за 9-10 лет. При этом класс В окупается в пределах 7-10 лет, а столичный бизнес-центр класса С – примерно за 7 лет. В регионах сроки окупаемости на порядок меньше, из чего следует, что и качество недвижимости в регионах хуже, чем в Москве. Это и неудивительно. До кризиса, в условиях дефицита коммерческих площадей, покупатели и арендаторы закрывали глаза на такие неудобства, как отсутствие парковки и прочие недостатки. Но и сегодня новых качественных площадей на рынке не появилось.

Многие профессионалы считают, что процесс увеличения сроков окупаемости, который неизбежен, станет хорошим индикатором устойчивости экономики и рынка.

Сегмент недвижимости (земельных участков) Срок окупаемости, лет Земельные участки под строительство складов 7 – 10 Земельные участки под строительство офисов 5 – 10 Земельные участки под строительство торговых центров 5 – 10 Земельные участки под строительство гостиниц 7 – 11 Земельные участки под строительство квартир 14 – 26 Земельные участки под сельскохозяйственное использование 8 – 15

8.5. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ (ПРОГНОЗЫ) ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ Эксперты не ожидают существенного оживления инвестиционного рынка и во второй половине 2015 года, что связано с сохраняющейся нехваткой кредитных ресурсов и пересмотром в целом всего подхода кредитования физических и юридических лиц, вызванного негативными последствиями в экономике страны введенными против России и российских компаний санкций со стороны США и Европейских стран, которые ввели в стагнацию российскую экономику и на сегодняшний день наблюдается нестабильная обстановка по всем финансовым институтам – банковский сектор, финансовый сектор, сектор розничных и оптовых продаж, топливно-энергетический сектор и др. В то же время характерные для периода первых лет после экономического кризиса 2008 года – с 2009 по 2010 года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам, что говорит о том, что это временный спад, после которого неминуемо должен произойти рост в российской экономике.

По мнению оценщика введенные против России западными странами экономические санкции в 2014 году практически не смогли в целом повлиять на настроение основной массы населения относительно политического и экономического будущего страны и пути развития предложенного Президентом РФ и

–  –  –

Правительством РФ. Поэтому к началу 2016 года (в частности 1 - 2-м квартале) мы можем стать свидетелями значительного улучшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, а далее вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов.

В ближайшее время весь цивилизованный мир ждет смягчения или даже отмены введенных экономических санкций против России и тогда появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что повлечет даже не постепенное, а гиперактивное возвращение на российский рынок недвижимости (и земельных участков в частности) крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

В качестве источников информации используемой в настоящем отчете послужили данные предоставленные:

1. Риэлторскими компаниями.

2. Оценочными компаниями.

3. Информационно-аналитические материалы из сети Интернет (http://investbag.com/investitsii-vnedvizhymost/rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-2015.htm, http://www.bn.ru/articles/2011/03/21/81345.html, http://finance.sitecity.ru/ltext_2904205008.phtml?p_ident=ltext_2904205008.p_0812053204, http://www.moreofisov.ru/novosti/reyting-naibolee-dokhodnykh-segmentov-nedvizhimost.html, http://baikalfinans.com/nedvizhimost/dohodnyiedoma-perspektiva-ryinka-nedvizhimosti-v-rossii.html, http://arsagera.ru/my_ne_rabotaem_s_klientom_esli_on/ne_znaet_osnov_investirovaniya/kuda_i_kak_investirovat1/perspektivy_in vestirovaniya_v_rynok_nedvizhimosti_rossii1/, http://www.gazeta.ru/realty/2013/01/24_a_4939121.shtml и др.)

8.6. АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К

ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

В настоящем разделе оценщик считает необходимым отобразить, что среди факторов, которые не относятся к объекту оценки, но влияют на его стоимость, является общая социально-экономическая ситуация в стране и регионе (Курская область) в отдельности. Анализ социально-экономической ситуации оценщиком произведен ранее (см. ранее по тексту настоящего отчета). Иных внешних факторов, которые необходимо отобразить в рамках настоящего раздела, оценщиком не обнаружено.

8.7. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ИСПОЛЬЗОВАВШИХСЯ ДАЛЕЕ В ОТЧЕТЕ

ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ, И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

Основными ценообразующими факторами, которые использует оценщик в раках настоящего Отчета, при определении рыночной стоимости объектов оценки являются:

1) вид разрешенного использования и категория земельного участка;

2) перевод цены предложения в цену сделки.

3) время продажи/предложения.

4) состав имущественных прав.

5) условия финансирования.

6) местоположение.

7) транспортная доступность.

8) размер (площадь).

9) техническая оснащенность и функциональные особенности, коммуникации.

10) состояние.

ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ:

1) Вид разрешенного использования и категория земельного участка.

Не секрет, что рыночная стоимость земельных участков вне зависимости от предназначения имеет свой диапазон цен, который зависит от вида разрешенного использования и категории земельного участка. В рамках настоящего Отчета оценщиком самостоятельно произведен анализ рынка по объекту оценки (земельному участку), в зависимости от его категории и вида разрешенного использования. Анализ произведен на основе данных опубликованных на сайтах https://www.avito.ru.

Анализ показывает, что на рынке Курской области достаточно много объявлений с предложениями по продаже земель. В среднем разброс цен в зависимости от категории участка и его предназначения (вида разрешенного использования) от 1,0 до 15000,0 руб. за 1 кв.м.

2) Перевод цены предложения в цену сделки.

В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность

–  –  –



Pages:   || 2 | 3 |
Похожие работы:

«619 УДК 615.322:547.913 Компонентный состав эфирного масла полыни холодной (Artemisia frigida) Красноярского края и его отдельных фракций Пушкарева Е.С., Ефремов А.А. Сибирский федеральный университет, Красноярск Поступила в редакцию 15.10.2012 г. Аннотация Методом хромато-масс спектрометрии (ХМС) изучен комп...»

«Департамента промышленной политики Ярославской области СТРАТЕГИЯ развития лакокрасочной промышленности Ярославской области на период до 2020 года Ярославль Оглавление Обосно...»

«Вестник Б ГУ. Сер. 2. 2005. № 2 обходимо учитывать, что собственно болотные экосистемы и пойменные, водоемы (старицы) во время проведенных исследований находились на стадии интенсивного пересыхания и по режиму существования тоже могут быть отнесены к...»

«СЧЕТНАЯ ПАЛАТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № ЗСПг. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Счетной палаты Российской Федерации на проект федерального закона "О федеральном бюджете на 2016 год" (утверждено Коллегией Счетной палаты Российской Федерации (протокол от 30 октября 2015 г. № 47 К (1058) Москва 2015 год Содержание Раздел I. Закл...»

«СРЕДНЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ М.Ш.АМИРОВ,С.М.АМИРОВ ЕДИНАЯ ТРАНСПОРТНАЯ СИСТЕМА РекомендованоФГУ"ФИРО" вкачествеучебникадляиспользованиявучебномпроцессе образовательныхучреждений,реализующихпрограммы сред...»

«АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ предоставления муниципальной услуги "Информационное обслуживание пользователей в читальном зале муниципального архива" I. Общие положения Общие сведения о муниципальной услуге 1.1. Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Информационное обслужива...»

«Оглавление Затраты времени обучающегося на изучение дисциплины 2 Введение 3 1. Цель и задачи дисциплины 3 2. Место дисциплины в учебном процессе специальности 3 3. Требования к знаниям, умениям и...»

«ГЕККОН_Доклад Тема Название команды Название доклада доклада Дефицит пресной воды. Как утолить А Бромики жажду. Дефицит пресной воды – явление, знакомое человечеству с древнейших времен (текст 1). Но он носил локальный характер. Сегодня в условиях постоянного дефицита воды живет не...»

«[аз(2кл ргс И.А. Т о л к о н ю к "Армия московского народного ополчения" К.Л. В а с и л ь е в "Битва за Москву" Т.Н. Н еб о ж еи к о "С "Катюшей" от Москвы д о Берлина" ПРОИЗВЕДЕНИЯ УЧАСТНИКОВ " ft В Е Л И К О Й О ТЕЧ ЕС ТВ ЕН Н О Й В О Й Н Ы А.С. В а...»

«Департамент потребительского рынка Ростовской области НЕНАДЛЕЖАЩАЯ РЕКЛАМА И ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ (Для организаций и индивидуальных предпринимателей) Департамент потребительского рынка Ростовской области НЕНАДЛЕЖАЩАЯ РЕКЛАМА И...»

«ЕГОР ЧЕРЛАК cherlak44@yandex.ru НАДО ЛИ ГОБЛИНУ ЕХАТЬ ДО ДУБЛИНА? предыстория одной известной вспышки Действующие лица: – Тимофей (Тим) – Рита Пролог На сцене мы видим много тетраэдров. Очень много. Среди них есть большие, а есть и поменьше. Они разбросаны по всей сцене (некоторые стоят друг на друге) и по ходу действия будут изображ...»

«© 2003 г. Ж.В. ЧЕРНОВА КОРПОРАТИВНЫЙ СТАНДАРТ СОВРЕМЕННОЙ МУЖЕСТВЕННОСТИ ЧЕРНОВА Жанна Владимировна научный сотрудник программы Гендерные исследования факультета политических наук и социологии Европейского Университета в Санкт-Петербурге, кандидат социологических наук. Цель данной статьи анализ медиа-репрезентации1 образцов норма...»

«Прикладные особенности обучения нейросетевых классификаторов в индустриальных задачах распознавания образов* Алёна Иванова Елена Кузнецова Дмитрий Николаев ИППИ РАН ИППИ РАН ИППИ РАН abirisina vojageur@ dimonstr@ @ mail. ru g...»

«0315508 АППАРАТУРА ЦИФРОВЫХ СИСТЕМ ПЕРЕДАЧИ Федеральное Государственное Унитарное Предприятие "Вектор" производит и поставляет аппаратуру цифровых систем передачи: Q Цифровая система передачи ЦСП-30; Q Абонентский цифровой мультиплексор АЦМ-6-12/1; G Аппаратура мультиплексирования групп АМГ-121; Q Комп...»

«ВВЕДЕНИЕ Производство органических веществ зародилось очень давно, но первоначально оно базировалось на переработке растительного или животного сырья — выделение ценных веществ (сахар, масла) или их расщепление (мыло, спирт и др.). На ос...»

«Источник: ИС ПАРАГРАФ, 02.10.2014 09:10:39 Соглашение о сотрудничестве между Правительством Республики Казахстан и Управлением Верховного Комиссара Организации Объединенных Наций по делам беженцев...»

«Д. С. Кунильская DOI 10.15393/j9.art.2016.3981 УДК821.161.1.09“18” Дарья Сергеевна Кунильская Петрозаводский государственный университет (Петрозаводск, Российская Федерация) dkunilskaya@yandex.ru КОНЦЕП...»

«Спасибо, что скачали книгу в бесплатной электронной библиотеке Inwit.Ru Приятного ознакомления! Владимир Довгань Я был нищим – стал богатым. Прочитай, и ты тоже сможешь ЧАСТЬ I Я БЫЛ НИЩИМ – СТАЛ БОГАТЫМ! ПРЕДИСЛОВИЕ Промозглый зимний вечер. На улице кр...»

«ПУСТОТА. ЛЕКЦИЯ 19. Я очень рад видеть вас снова. Основная задача, с которой я даю вам учение, – помочь вам понять основную цель буддийской философии, а не "промыть" вам мозги. Очень важно, чтобы вы оставались хорошими русскими людьми. Не вступайте ни в какие секты и не стан...»

«ДИНАМИКА ДЕМОГРАФИЧЕСКИХ И МИГРАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ в РФ Марков Владислав Павлович студент 2 курса ОЗО, направление "Управление персоналом" БУ ВО ХМАО-Югры, СурГПУ DYNAMICS of DEMOGRAPHIC AND MIGRATORY PROCESSES in the Russian Fe...»

«ЧТЕНИЯ ПАМЯТИ ВЛАДИМИРА ЯКОВЛЕВИЧА ЛЕВАНИДОВА Vladimir Ya. Levanidov’s Biennial Memorial Meetings Вып. 6 ОБЫКНОВЕННЫЙ СУДАК SANDER LUCIOPERCA (L) Р. АМУР: РЕЗУЛЬТАТЫ АККЛИМАТИЗАЦИИ Н.Н. Семенченко, Е.В. Подорожнюк Хаба...»

«ДЕПАРТАМЕНТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ (для потребителей) Департамент потребительского рынка Ростовской области ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ Телефоны горячей линии: Сайт 8(863)301-0-103, www.zppdon....»

«ЦИФРОВАЯ ФОТОКАМЕРА Руководство пользователя Ru Содержание данного руководства Ниже приведен список разделов данного руководства: Оглавление i стр. viii–xiii Этот раздел по...»








 
2017 www.doc.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные документы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.