WWW.DOC.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные документы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«Адрес: 302025, г. Орел, Московское шоссе, д. 137 ИНН 5753031342, КПП 575401001 Р\с 40702810305400000169 Филиал ОРУ ОАО «МИнБ» г. Орел К\с 30101810800000000790, БИК 045402790 Тел./факс (4862) ...»

-- [ Страница 2 ] --

Земельный участок неосвоенный – земельный участок, на котором землевладельцем, землепользователем, собственником не приняты меры по его освоению.

Земельный участок огородный – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, бахчевых, или иных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Земельный участок освоенный - введенный в эксплуатацию объект на предоставленном земельном участке в соответствии с целевым назначением. Для садоводства, личного подсобного хозяйства, земель, предоставленных для с.-х. использования участок считается освоенным в случае использования его по целевому назначению.

Земельный фонд – общая площадь земель в границах отдельных землепользователей или административно-территориальных единиц.

Земельный фонд города - суммарная площадь земель в пределах границ города.

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами (реки, озера, пруды, водохранилища), а также земли, выделяемые под полосы отвода и водо-охранные зоны всех водных объектов.

Земли водо-охранных зон – земли, выделенные в установленном порядке вокруг водоемов и служащие защитной, санитарно-гигиенической зонами.

Земли деградированные – земли, на которых в результате антропогенных и природно-антропогенных воздействий происходили и (или) происходят процессы деградации почвенного покрова.

Земли загрязненные - земли, содержащие физические, химические и биологические агенты, отрицательно влияющие на окружающую природную среду.

Земли запаса – сводные земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая фонды перераспределения, не предоставленные физическим и юридическим лицам в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование и в долгосрочную аренду.

Земли зараженные - земли, содержащие в достаточно большом количестве вещества, способные причинить прямой вред человеку, окружающей среде или при стечении определенных обстоятельств др.

объектами: растениям, животным, строительным конструкциям.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 50 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Земли зеленой зоны города – земли, выделенные в установленном порядке в городской черте и за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и озеленительными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно- гигиенические функции.

Земли коллективного садоводства – земли, предоставленные в установленном порядке организациям, предприятиям, учреждениям для коллективного садоводства.

Земли курортов - земли, имеющие лечебное значение и благоприятные условия для организации оздоровительных мероприятий и представленные в установленном порядке в пользование лечебно-курортным учреждениям.

Земли лесного фонда – земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности. Порядок использования земель лесного фонда регулируется законодательством РФ и ее субъектов.

Земли маргинальные - земли, обработка которых почти не окупается.

Земли нарушенные – земли, утратившие в связи с их нарушением первоначальную хозяйственную ценность и являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду. К землям нарушенным относятся карьерные выемки, выработки торфа, траншеи, деформированные поверхности шахтных полей (оседание, прогибы, провалы), отстойники и накопители, терриконы, хвостохранилища обогатительных фабрик и т.д.

Земли общего пользования – земли городов и поселков городского типа, используемые под площади, улицы, проезды и для удовлетворения бытовых потребностей населения.

Земли оздоровительного назначения – земельные участки, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и др. условиями), благоприятными для организации профилактики лечения. Земли оздоровительного назначения подлежат особой охране.

Земли отработанные – Участки нарушенных земель, на которых завершены разработки (полностью или частично) месторождений природных ископаемых, формирование отвалов, геологоразведочные, строительные или иные работы, связанные с нарушением почвенного покрова. Земли отработанные подлежат рекультивации (восстановлению) и дальнейшему использованию по назначению или для иных целей.

Земли подверженные эрозии - земельные участки, верхнегумусовый горизонт которых смыт водой, и развеян ветром.

Земли поселений - земли в пределах черты населенных пунктов.

Земли пригородной зоны – земли, выделенные в установленном порядке за пределами городской черты и служащие резервом для расширения территории города, местом размещения и строительства необходимых сооружений, связанных с благоустройством города и нормальным функционированием городского хозяйства.

Земли промышленности - земли, предоставленные в установленном порядке в пользование промышленным предприятиям для осуществления возложенных на них задач промышленного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения - земли, используемые и предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодия и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, зданиями, строениями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Земли специального назначения - территория в пределах городской черты, изъятая из непосредственного ведения городской администрации (полоса отчуждения железным дорогам, промышленным предприятиям, объектам оборонительного назначения, заповедникам и т.д.).

Земли транспорта – земли несельскохозяйственного назначения, предоставленные в установленном порядке для строительства, размещения эксплуатации и обслуживания железных и автомобильных дорог, средств внутреннего водного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта.

Инвентаризация городских земель - мероприятия, проводимые государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству с целью проверки и уточнения: данных о местоположении границ населенного пункта, земельных участков и их площадях в пределах городской черты; фактического состава земель; сведений о принадлежности земельных участков; о фактическом использовании (функциональном назначении) земель.

Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение данных о земельных участках в целях государственного учета земель и создания земельного кадастра.

Инвентарный номер объекта недвижимости – номер объекта недвижимости, прочно связанного с земельным участком, присваиваемый при его регистрации.

Искажений сведений о состоянии и использовании земель - приписки и искажение сведений в статистической документации о наличии, состоянии и использовании земельных угодий, объемов выполненных работ по мелиорации, культуртехники, рекультивации и иных мероприятий.

Кадастр – систематизированный свод сведений, количественно и качественно характеризующих 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 51 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 определенный вид природных ресурсов или явлений, в ряде случаев с их экономической или социальноэкологической характеристикой и оценкой изменений под влиянием преобразующей деятельности человека, может включать рекомендации по рациональному использованию ресурсов, мерам их охраны.

Категории земель - в соответствии с основным целевым назначением все земли РФ подразделяются на следующие категории: а)земли сельскохозяйственного назначения; б) земли поселений; в) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; г)земли особо охраняемых территорий; д)земли лесного фонда;

е)земли водного фонда; ж)земли запаса.

Классы земель – часть категорий пригодности земель по различию почв, их механического состава и почвообразующих пород, а также по условиям рельефа и увлажнению. Каждый класс земель характеризуется близостью природных и хозяйственных показателей, определяющих общность технологии использования земель, окультуривания и охраны.

Коэффициент поверхностного стока – отношение количества влаги, стекшей по поверхности почвы с определенной площади, к общему количеству осадков, выпавших на той же площади за тот же промежуток времени.

Коэффициент полноты использования пастбищ – отношение количества использованного животными корма к фактическому наличию травы на пастбище, выраженное в процентах.

Ландшафт – 1. Конкретная территория, однородная по своему происхождению и истории развития, обладающая единым геологическим фундаментом, однотипным рельефом; 2. вид земной поверхности, общий вид местности.

Лесистость - отношение покрытой лесом площади к общей площади района, области, края, республики.

Лесная полоса – лесные насаждения в виде полос, созданные с целью защиты земельных угодий или сооружений от неблагоприятного воздействия климатических факторов.

Леной фонд – вся совокупность лесов и предоставленных для ведения лесного хозяйства земель. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и т.д.); нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.). В лесной фонд не входят: защитные лесные насаждения и др. древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и др. населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам; деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках. Лесной фонд находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Владение, распоряжение и пользование лесным фондом РФ осуществляется как в интесах народов, проживающих на соответствующих территориях, так и в интересах всех народов РФ.

Лесные ресурсы – запасы древесины, а также пушнины, дичи, грибов, ягод, лекарственных растений и т.п. в лесах.

Личное подсобное хозяйство – самостоятельно хозяйствующий субъект без образования юридического лица, представленный отдельным гражданином или семьей, осуществляющим производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе личного труда с использованием находящейся в их собственности или арендованной ими землей, др. движимого имущества. Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства состоит из приусадебного земельного участка и земельного участка для сельскохозяйственного производства (полевой участок). Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются в собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование в пределах норм, установленных законодательством.

Мелиорация – система мероприятий, направленных на улучшение водного режима территории в целях создания наиболее благоприятных условий для развития сельского хозяйства или общего оздоровления местности. Основные виды мелиорации: орошение, обводнение, осушение почв, борьба с вредными механическими воздействиями поверхностных и грунтовых вод (эрозия, оползни, размывы, затопления и др.), укрепление сыпучих песков, а также улучшение основных свойств почвы.

Местность - часть территории, характеризующаяся общностью каких-либо признаков. К основным элементам местности относятся: размер, населенные пункты, дорожная сеть, гидрография, растительный покров и грунты.

Местоположение земельного участка - совокупность координат точек его границ, определенных в прямоугольной, кадастровой или др. координатных системах.

Механический состав почвы - соотношение количеств содержащихся в почве отдельных частиц различной величины. Принята следующая классификация этих частиц: камни – свыше 3мм; гравий – 3-1 мм;

песок крупный – 1-0,5 мм; песок средний – 0,5-0,25 мм; песок мелкий – 0,25-0,05 мм; пыль крупная - 0,05-0,01 мм; пыль средняя – 0,01-0,005; пыль мелкая – 0,005-0,001 мм; ил грубый – 0,001-0,0005 мм; ил тонкий –0,0005мм; коллоиды - менее 0,0001мм.

Многолетние насаждения - земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми или травянистыми многолетними растениями, способными давать урожай плодово-ягодной 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 52 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 или технической продукцией. В состав многолетних насаждений входят сады (виноградники, плодовые питомники, хмельники и пр.).

Окружающая природная среда - совокупность природных условий, необходимых для существования и развития человеческого общества. Элементами окружающей природной среды являются атмосфера, гидросфера, литосфера (верхний слой Земли, включающий почвы и содержащий подземные воды и полезные ископаемые), флора и фауна. С развитием общества расширяется его сфера воздействия на природу, возрастают негативные изменения окружающей среды: загрязнение веществами, не свойственными ей в естественно состоянии, не ассимилирующимися природными средствами и вредными для живых организмов;

нарушение динамического равновесия природных систем; изменение водного баланса, рост эрозии почв, истощение запасов минерального сырь и топлива и т.д.

Орошаемые земли - площади, имеющие постоянную оросительную сеть (каналы, трубопроводы, лотки), связанную с источниками орошения, водные ресурсы которые обеспечивают их полив. К ним относятся также участки, нуждающиеся в мелиоративном улучшении, ремонте и реконструкции оросительной сети.

Отвод земель - решение уполномоченного органа государства согласно земельному законодательству о предоставлении земли в собственность, владение, пользование и аренду предприятиям, организациям, учреждениям, либо отдельным гражданам с учетом целевого назначения в размерах, определяемых нормативными документами.

Отвод земельного участка в натуре (на местности) – мероприятия производимые в порядке землеустройства (межевания) с целью установления границ (меж) земельной собственности землевладения, землепользования.

Перераспределение земли - изъятие и отвод земель, переход земель из одних рук в др., из одного вида использования к др.

Площадь земельного участка - территория, ограниченная проекциями линий контура земельного участка на горизонтальную поверхность.

Порча земельных угодий - приведение земли в процессе производственной или иной деятельности в такое состояние, которое не позволяет ее использовать по основному целевому назначению. Порча земельных угодий происходит вследствие их загрязнения производственными и иными отходами, невыполнения обязательных мероприятий по борьбе с водной и ветровой эрозией, др. процессов, ухудшающих состояние почв.

Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - частичное или полное разрушение почвенного покрова, характеризующееся ухудшением его физического и биологического состояния, а также снижением (потерей) плодородия почв, вследствие чего использование земельного участка невозможно, либо требует специальных ограничений, включая консервацию земель для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почвы.

Посевная площадь – площадь пашни, занятая посевами сельскохозяйственных культур.

Почва - природное образование, состоящее из генетически связанных горизонтов, формирующихся в результате преобразования поверхностных слоев литосферы под воздействием воды, воздуха и живых организмов, обладает плодородием.

Приусадебный участок - участок земли (как правило, при доме), выделяемый проживающим в сельской местности гражданам для организации личного подсобного хозяйства.

Рациональное использование земель – достижение всеми землепользователями в процессе производства максимального эффекта в осуществлении целей землевладения с учетом охраны земель и оптимального взаимодействия с природными факторами.

Садовый участок - участок земли, засаженный деревьями, кустарником, цветами (как правило, там же выращивают овощные культуры).

Сельскохозяйственные угодья – земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Состав земельного участка - перечень, количество и площади земельных угодий и недвижимых объектов, имеющих место в его границах.

Улучшение земельного участка – все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования.

Урожай – 1. количество уродившегося зерна, плодов, трав, и т.д.; 2. валовой сбор продукции сельскохозяйственной культуры.

Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с их категорией.

Эрозия почв - процесс разрушения верхних, наиболее плодородных слоев почвы и подстилающих пород талыми и дождевыми водами или ветром.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 53 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)

10.1. ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ СОСТАВА ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

Согласно предоставленной Заказчиком отчета документации оценке подлежит следующее недвижимое имущество:

№ объекта Наименование оценки земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 71:14:040701:503, общей площадью 62000 кв.м, адрес объекта: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Федоровское, примерно в 750 м по направлению на северо-запад от дома №59 д.Коптево земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 71:14:040701:504, общей площадью 56900 кв.м, адрес объекта: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Федоровское, примерно в 1050 м по направлению на северо-восток от дома №59 д.Коптево земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 71:14:040701:505, общей площадью 113900 кв.м, адрес объекта: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Федоровское, примерно в 620 м по направлению на северо-восток от дома №59 д.Коптево земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер 71:14:040601:1765, общей площадью 229800 кв.м, адрес объекта: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Федоровское, примерно в 2250 м по направлению на северо-восток от дома №59 д.Коптево Территория муниципального образования Ленинский район расположена кольцом вокруг областного центра г.Тула и граничит на севере с Алексинским и Ясногорским районами, на юге со Щекинским, на Востоке с Веневским и Киреевским, на западе с Дубенским районами. Муниципальное образование Ленинский район занимает территорию 135121 га или 5,2 % территории Тульской области.

Численность постоянного населения составляет 62,4 тыс. человек. В поселках городского типа проживает 16,3 тыс. человек, в сельской местности – 46,1 тыс. чел.

Зона лесостепная, лесами занято более четверти территории. Почвы серые лесные, дерново-подзолистые, пойменные, с преобладанием серых лесных. По механическому составу почвы суглинистые и глинистые. Во многих местах почвы подвержены водной эрозии.

Главная река в районе – Упа с притоками: Сежа, Тулица, Воронка, Волоть, Непрейка, Шат, Нюховка, Селюма. Имеется много прудов. Водяное зеркало рек и прудов занимает 1250 га. Климат умеренно-континентальный, с ярко выраженными временами года.

Полезные ископаемые – известняк разных видов, песок, глина, уголь, железная руда, значительные полезные запасы пресной воды, но есть и рассолы. Недра не полностью исследованы, поэтому могут быть и новые находки.

По территории муниципального образования Ленинский район проходят железные дороги: Тула Калуга и дорога Тульского отделения Московской железной дороги – филиала ОАО РЖД (южное направление).

Территорию района пересекают 41 автомобильные дороги, две из которых федерального значения:

Калуга – Москва и Москва – Симферополь, остальные – территориального назначения, связывающие пос.

Ленинский с другими районными центрами области. Все административные центры городских и сельских 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 54 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 муниципальных образований имеют автомобильную связь с г. Тулой. Протяженность автомобильных дорог составляет 558,2 км, из них федеральные 50,5 км, территориальные 156,3 км, ведомственные 63,0 км, местные 147,1 км. Общая протяженность автомобильных дорог 558,2 км, из них грунтовые дороги 141,3 км, дороги с твердым покрытием 418,9 км.

В пригородном сообщении работают ОАО «АК-1800», ОАО «АК-1135», ОАО «Тулапассажиртранс», ОАО «Тулапассажиртранс» и 15 частных перевозчиков, которые обеспечивают транспортную доступность населения к г. Туле, п. Ленинский и другим населенным пунктам.

Телефонной проводной связью население обслуживают: ЗАО «Контакт», центр «Телекомсервис», ОАО «Мобильные ТелеСистемы», ОАО «Вымпелком» и ОАО «Мегафон», ООО «Восточно-Пятницкий карьер».

Климат в Тульской области умеренно континентальный; характеризуется умеренно холодной зимой и теплым летом. Среднегодовые температуры на территории Тульской области изменяются в пределах от +4 до +5 градусов. Средняя температура января от -9 до -12 градусов, июля от +18 до +22 градусов.

Продолжительность периода с положительными температурами составляет 220—225 дней. Радиационный баланс для Тульской области составляет около 40 ккал/см2.

10.2. АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ При проведении настоящей оценки и подготовке отчета осмотр объектов оценки в период, возможно близкий к дате оценки, оценщиком лично не производился.

Связано это с тем, что:

Во-первых, по мнению оценщика информации предоставленной Заказчиком достаточно, чтобы сформировать мнение об объектах оценки и определить их рыночную стоимость, в т.ч потому, что данные земельные участки являются участками образованными в результате раздела земельного участка с кадастровым № 71:14:000000:458, оценку которого оценщик неоднократно производил, в т.ч. и в текущем 2015 году.

Во-вторых, земельные участки, представленные к оценке, со слов Заказчика не изменили свои основные характеристики и свойства, которые способны повлиять на существенное изменение их рыночной стоимости.

А именно:

- подлежащие оценке земельные участки, по прежнему относятся к категории земель населенных пунктов;

- вид разрешенного использования оцениваемых земельных участков – для жилищного строительства;

- оцениваемые земельные участки не застроены, на них отсутствуют капитальные строения с большими сроками службы, а также строения, имеющие большие величины распределенных нагрузок на подошвы фундаментов;

- из проведенного правового анализа документов предоставленных Заказчиком и устных пояснений, оценщиком каких-либо ограничений по использованию объектов оценки для жилищного строительства не выявлено. Весь массив оцениваемых земельных участков с учетом требований СНиПов может быть использован в указанных целях – под жилищное строительство;

- оцениваемые земельные участки по прежнему располагаются в местности, где уровень грунтовых вод не угрожает их прямому предназначению (затопляемость отсутствует);

- существенных изменения по наличию коммуникаций на оцениваемых земельных участках не произошло (подключенные электричество и газопровод на участках отсутствуют, наличие сотовой связи основных операторов – МТС, Билайн, Мегафон, подключенные водоснабжение и канализация на участках отсутствуют),

- состояние подъездных дорог на оцениваемых земельных участке осталось прежним – удовлетворительное (грунтовая дорога до самого участка). Подъезд машин спецтехники обеспечен (на сами участки в плохое время года (дождь, снег) – только при наличии специальной техники).

В связи с не проведением осмотра объектов оценки оценщик считает необходимым указать следующие допущения и ограничения связанные с не проведением осмотра оцениваемых земельных участков:

Оценщиком не проводилась как часть работы аудиторская или иная финансовая проверка предоставленной Заказчиком информации, используемой в настоящем отчете, поэтому оценщик не принимает на себя ответственность за надежность этой информации.

Мнение оценщика относительно величины стоимости земельных участков действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость земельных участков.

Оценка земельных участков проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономической среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 55 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации объектов оценки (земельных участков).

Данная оценка может быть использована только для целей заявленных в отчете. Любое другое использование настоящего отчета без письменного согласия оценщика недействительно.

Данная оценка проводилась на основании документов и информации предоставленной заказчиком.

Информация, предоставленная заказчиком, представляется надёжной. Тем не менее, оценщик не представляет гарантии или иные формы подтверждения её полной достоверности.

Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащие недостоверные сведения.

Наименование объектов оценки принято в соответствии с предоставленными документами.

Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на объекты оценки является обоснованным.

Юридическая экспертиза прав на объекты оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась.

При проведении оценки оценщик самостоятельно формулирует допущения использованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

Оцениваемые земельные участки многоугольной формы. Рельеф местности – ровный.

Состояние подъездных дорог удовлетворительное – грунтовая дорога до самих участков. Подъезд машин спецтехники обеспечен (на сами участки в плохое время года (дождь, снег) – только при наличии специальной техники).

Транспортная доступность объекта – автомобиль, автобус (общественный транспорт) до д.Коптево Ленинского района Тульской области.

Земельные участки (со слов Заказчика) оцениваются свободным от каких бы то ни было прав удержания, долговых обязательств под заклад имущества.

Иные обременения (ограничения) на объекты оценки:

- на объект оценки №1 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

- на объект оценки №2 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

- на объект оценки №3 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

- на объект оценки №4 – доверительное управление (в пользу ООО «Лэнд Кэпитал»).

Однако в дальнейшем данные факторы не будут учитываться при проведении расчетов, поскольку обременения в виде доверительного управления на итоговую рыночную стоимость не влияют, в силу того, что замены собственника / правообладателя не произошло, и предусмотренные законом права собственника в отношении объектов оценки, в т.ч. по возможному отчуждению не ограничены.

В ходе анализа информации предоставленной Заказчиком об уровне технического состояния оцениваемых объектов было выявлено, что объекты находятся в очень хорошем состоянии (объекты оценки имеют очень хорошие качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.)).

Других факторов и характеристик, относящихся к оцениваемым объектам и существенно влияющих на их стоимость, не выявлено.

Таким образом, исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что местоположение оцениваемых объектов, характеризуется достаточной степенью привлекательности.

Месторасположение объектов оценки на карте с использованием ресурсов сети Интернет (использованы материалы с сайтов http://maps.rosreestr.ru, http://maps.yandex.ru) см.

ниже (с учетом того, что представленные к оценке земельные участки являются участками образованными в результате раздела земельного участка с кадастровым № 71:14:000000:458):

–  –  –

11. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) – это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе.

Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть:

- физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу;

- законодательно разрешенным, то есть срок и форма предполагаемого использования не должна попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

- экономически оправданным, то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- и приносить максимальную прибыль, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием земли как будто бы свободной.

Классическое определение ННЭИ основывается на максимизации стоимости, приходящейся на земельный участок. Согласно предлагаемой модели на застроенный участок не приходится никакой стоимости, добавочная стоимость создается окружением участка и приходится на улучшения.

В соответствии с этим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет такое использование земельного участка, при котором максимальна разница между рыночной стоимостью участка с улучшениями и остаточной стоимостью замещения улучшений.

Несмотря на то, что стоимость свободного участка также создается его окружением, вклад окружения в стоимость улучшений обязан быть больше стоимости незастроенного участка. Эффективная застройка более эффективно использует окружение, чем первоначальная строительная площадка. Собственно это и есть одно из возможных определений эффективной застройки.

Наиболее эффективной застройкой, т.е. наилучшим использованием данного земельного участка, является та застройка, которая наилучшим образом использует не земельный участок, а окружение. Таким образом, рыночная стоимость участка под застройку является нижней границей для оценки вклада окружения в стоимость конкретного улучшения, если оно эффективно. Классическая экономическая теория и, вслед за нею, принципы оценки относят избыточный доход к земле, как к базовому не изнашиваемому активу.

В прежние эпохи "большой и постоянной земли" такой подход являлся оправданным, поскольку именно свойства земли:

близость к лесу, реке или озеру; пригодность почвы для земледелия; рельеф и т.п. характеристики земли определяли ее полезность. Именно эта простота явилась причиной развития такой модели.

Экономическая теория в целом признает, что когда мы говорим о стоимости прав на земельный участок, мы имеем в виду, прежде всего, влияние улучшений окружающей инфраструктуры: станций метро, дорог, школ, больниц, предприятий, парков, аттракционов и т.п. Эти эффекты известны в экономической теории, как минимум, с 20-х годов XX века (А.С.Пигу, Рональд Коуз) под названием externalities (внешние влияния). Каждое из таких улучшений связано не с оцениваемым земельным участком как таковым, а с координатой места расположения земельного участка или оцениваемого строения среди городской инфраструктуры. Обращая внимание на это обстоятельство, можно пытаться построить эмпирические или аналитические зависимости стоимости прав на строения от расстояния до того или иного ресурса и характеристики самого ресурса. Например, можно расстояние до остановки городского транспорта оценить неким коэффициентом увеличения стоимости здания.

Не решенной и практически не решаемой проблемой остается проблема оценки частичных вещных прав на землю. Право собственности на землю, как на ресурс особого рода, ограничено законодательством.

Отсутствие же каких-либо прав на землю часто не влияет на объем прав собственника в отношении находящегося на этой земле строения: выгоды собственника земли по сравнению с выгодами ее владельца по договору аренды или фактического владельца без заключения договора аренды земли, становятся неочевидны.

Фактически, собственник улучшений пользуется земельным участком вне зависимости от юридически оформленных прав на него.

В случае отнесения влияния всего окружения на увеличение стоимости прав на землю приходится 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 62 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 признать, что добавляемая к стоимости прав на улучшения стоимость прав на участок не зависит от объема прав на него, что довольно странно с точки зрения основ оценки. Напротив, при отнесении всего окружения к правам на сам объект (через координату его места расположения) никаких затруднений не возникает, т.к.

оценивается стоимость того или иного права на объект оценки, расположенный в определенном окружении.

Влияние окружения на объект недвижимости зависит не только от окружения, но и от самого объекта недвижимости. С этим связана классическая возможность нелинейной зависимости рыночной стоимости земельного участка от его размера.

Почему же пропадает стоимость прав на земельный участок при его застройке? Она пропадает потому, что незастроенный земельный участок исчезает как объект самостоятельного оборота и далее его оборот становится зависимым от оборота улучшений. Существующая экономическая теория признает ценность за застроенным земельным участком и, в соответствии с этим, право наделяет собственника земельного участка возможностями получать те или иные выгоды от своего права собственности. В классической теории земля не изнашивается. Это очевидно в случае "большой и постоянной земли", в случае "маленькой и меняющейся земли" земля становится также подверженной всем видами износа. Незастроенный участок, имеющий благоприятное окружение приобретает стоимость. Очевидно участок, окружение которого ухудшается, теряет в стоимости по сравнению с аналогичными участками, окружение которых сохраняется или улучшается. Такое снижение стоимости участка может удовлетворительно описываться его внешним износом, который всегда является неустранимым. Разумеется, наличие или отсутствие износа при этом будет зависеть от того, как мы выберем первоначальную стоимость участка. Как мы установили ранее, стоимость голой пустой поверхности стремится к нулю. Если за начальный уровень стоимости земли принять нулевую стоимость, то, очевидно, износа земли не будет. Однако удобно за первоначальную стоимость принять стоимость незастроенного участка в типичном окружении. Сельскохозяйственные участки могут подвергнуться обессоливанию или напротив засаливанию почв, заболачиванию, радиоактивному заражению, ветровой эрозии, смыву плодородного слоя и т.п. видам устранимого и/или неустранимого функционального износа.

Устранимый и неустранимый Физический износ земельного участка можно связать с необходимостью его очистки от строений (остатков строений), коммерческая эксплуатация которых по разным причинам невозможна.

В силу неоднородности застройки, существенный вклад в которую (в неоднородность) вносят транспортные магистрали, эти эффекты концентрируются, гасятся, и вообще, взаимодействуют сложным образом, интерферируют, порождая кажущуюся картину распределения стоимости прав на землю. Но это не стоимость прав на землю, это синергетический вклад в стоимость прав на те или иные улучшения со стороны иных улучшений, образующих с оцениваемым улучшением различные системы. Природа права собственности такова, что оно позволяет собственнику использовать не только полезные свойства вещи, но и пользоваться положительным влиянием на эту вещь со стороны ее окружения. По мере изучения и более глубокого понимания нами свойств и управляющих закономерностей этих систем, нам все менее будет нужна условная стоимость прав на первородный земельный участок. Окончательно мы перестанем в ней нуждаться, когда научимся расчленять эту стоимость на составляющие элементы, объединять эти элементы нужным образом и видеть каждый элемент в системе взаимосвязей всех остальных и все элементы вместе. Всякая развитая модель, а стоимость земли, как фактор экономики, это очень старая и развитая трудами многих экономистов модель, так или иначе, объясняет все известные факты. Любая другая модель, также должна объяснить все те же факты. Некоторое время обе модели могут жить рядом, потом может одна победить другую в силу разных причин, кроме того, разные модели могут применяться для различных случаев.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) –

характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 63 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Перед оценщиком стоит задача, не выявлять наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, а определить его рыночную стоимость в текущем состоянии и при текущем использовании, что является наиболее оправданным с точки зрения потенциального покупателя.

Однако, опираясь на анализ наиболее типичного использования земельных участков, расположенных в рассматриваемой части Тульской области, а также исходя из технических особенностей объектов оценки, оценщик решил произвести краткий анализ и рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, следующие виды использования:

земли промышленности / коммерческого назначения, земли под ИЖС (для возведения малоэтажного жилья), земли для сельскохозяйственного использования (пашни, сенокосы, пастбища).

При анализе оптимального варианта использования специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

–  –  –

Тульской области, а также отсутствие развитых промышленных зон.

Использование оцениваемого земельного участка для целей строительства объектов под складские и производственные объекты нецелесообразно ввиду удаленности от областного центра (для подобного рода объектов), отсутствия хорошо развитой инфраструктуры транспортного сообщения (для подобного рода объектов), отсутствия железнодорожных веток, трудового потенциала.

Использование оцениваемого земельного участка для сельскохозяйственных целей также нецелесообразно и экономически не обоснованно ввиду того, что перевод оцениваемого земельного участка в категорию «земли для сельскохозяйственного производства» требует материальных затрат. Так, например, по сведениям из организаций оказывающих такие услуги на территории Тульской области стоимость данной работы может колебаться от 45000 до 500000 рублей.

Таким образом, исходя из представленной заказчиком информации, анализа проведенного нами в данном разделе отчета, оценщик счел необходимым и целесообразным сделать заключение о том, что состояние объекта, наличие трудовых ресурсов, местоположение позволяют использовать земельный участок для жилищного строительства (ИЖС), что является наиболее приемлемым вариантом, но требующим проведение работ по подведению на сам земельный участок непосредственно различных коммуникаций, таких как: электроосвещение, канализация, телефон, радио и.т.д. При этом перед оценщиком стоит задача, не выявлять наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, а определить его рыночную стоимость в текущем состоянии и при текущем использовании, что является наиболее оправданным с точки зрения потенциального покупателя (залогодателя).

–  –  –

12. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

Ликвидность недвижимости - возможность осуществления любого способа превращения объекта недвижимости в деньги.

Ликвидность недвижимости обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения недвижимости в деньги. Обычно ликвидность объектов недвижимости ниже ликвидности ценных бумаг.

Ликвидность определяется периодом экспозиции объекта на рынке, то есть тем временем, которое проходит с момента выставления объекта на рынок до момента его продажи.

Чем меньше период экспозиции объекта недвижимости, тем выше его ликвидность (при условии соответствия цены качеству объекта и рыночной конъюнктуре).

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются трансакционными издержками.

Величина издержек при проведении сделок с недвижимостью (в частности, с земельными участками) в настоящее время в Тульской области составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция снижения), в странах с развитым рынком недвижимости — около 5-6%.

На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки).

Что касается получения информации о рынке недвижимости (в частности, земельных участков), то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки.

Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.

В силу всего вышесказанного и на основании анализа рынка земельных участков в Тульской области (см.п.3 настоящего отчета) оценщик считает, что объекты оценки умеренно ликвидные. Потенциальными покупателями объектов оценки могут быть как предприятия и организации, так и физические лица, которым необходимы земли населенных пунктов для жилищного строительства расположенные в Ленинском районе Тульской области. Перечислять их сейчас нет необходимости, поскольку это достаточно большой круг предприятий (организаций) и физических лиц, в том числе и из других областей.

Важнейшим фактором в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества. При этом чем ниже планируемый срок экспозиции имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость.

Фактически срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что при увеличении планируемого срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д.

–  –  –

покупателей по поводу юридической чистоты предполагаемой сделки, а во-вторых, будет невыгодно продавцу.

Поэтому, реальная рыночная стоимость отражает не только фактор спроса и предложения, но и срок его реализации.

Во-вторых, не стоит забывать о том, что важную роль в сокращении сроков экспозиции объекта играет реклама. Если у выставленного на продажу / аренду объекта имеется хорошая рекламная кампания в разных видах СМИ (в т.ч. в сети Интернет), это привлечет внимание многих потенциальных покупателей / арендаторов, а следовательно, вероятность того, что можно выгодно и в разумные сроки его продать (сдать в аренду).

Подводя итог можно сказать, что срок экспозиции недвижимого имущества как на первичном, так и на вторичном рынке зависит от востребованности данного недвижимого имущества, цены и физического состояния.

Таким образом, на основании проведенного выше анализа (заключения), анализа рынка наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки (см. ранее по тексту настоящего Отчета) и анализа рынка земельных участков в Тульской области (см. ранее по тексту настоящего Отчета), оценщик считает, что нормальный срок экспозиции объектов оценки на сегодняшний день составляет в среднем 6,5 (шесть с половиной) месяцев.

13. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

13.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ При проведении оценки земли используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Рисунок 1):

–  –  –

Более подробно каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов рассмотрены далее.

13.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта за обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки можно привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величину стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Последовательное применение принципов оценки затратным подходом позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия. В области недвижимости применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость.

Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим срокам эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Данный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа.

При оценке рыночной стоимости земельных участков затратным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод выделения и метод остатка.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 70 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно – индексного методов. Ресурсный 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 71 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

13.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца - поправки);

доступность и достоверность информации.

При оценке рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от

–  –  –

оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения.

См. выше – он также используется в рамках затратного подхода.

Метод распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

–  –  –

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

13.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Доходный подход к оценке земельных участков охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования (согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р).

Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Т.е.

расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 74 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки земель.

Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Метод остатка.

См. выше – он также используется в рамках затратного подхода.

Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик оцениваемого объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из вышеперечисленных подходов и установить окончательную стоимость объекта оценки на основании данных того метода или методов, которые представляются наиболее надежными

13.5. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ПО МЕТОДИКЕ РАСЧЕТА ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ И ОТКАЗ ОТ ПРИМЕНИЯ КАКОГО ЛИБО ИЗ

ПОДХОДОВ (МЕТОДОВ) Перед оценщиком поставлена задача, определить величину рыночной стоимости на земельные участки.

Для дальнейшего применения всех возможных подходов в рамках настоящего отчета оценщик исходил из следующих обстоятельств:

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 75 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Во-первых, оценка проводится по состоянию на 16 сентября 2015 года, Во-вторых, затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. Связано это с тем, что:

А) При оценке рыночной стоимости земельных участков затратным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод выделения и метод остатка.

При использовании метода выделения по нашим объектам оценки не представляется возможным определить прибыль инвестора и все три вида износа (внешний, физический и функциональный). Кроме того, земельные участки оцениваются как не застроенные (по факту). Предположить возможные варианты строительства, в рамках комплексного освоения и развития оцениваемой территорий достаточно проблематично из-за возможного многовариантного использования. При этом, данное освоение предполагает, помимо строительства какого-либо из объектов недвижимости, обеспечение территории инженерной инфраструктурой, социальными и коммерческими объектами, благоустройство территории. Расчет расходов и доходов по всем объектам, и соотнесение результатов с частью развиваемой территории неминуемо приведет к значительным погрешностям и недостоверности результатов. На этом основании оценщик принял решение об отказе от использования метода выделения.

Метод остатка предполагает строительство доходо-приносящих объектов и определение дохода от сдачи их в аренду. При использовании метода остатка по нашим объектам оценки не представляется возможным определить (рассчитать) чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, коэффициент капитализации стоимости воспроизводства или замещения (определение прибыли инвестора, внешнего, функционального и физического износа), а также рассчитать доход оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение капитала, рабочей силы и управления, относящихся к земельным участкам. На этом основании оценщик принял решение об отказе от использования метода выделения.

Б) оценка по затратному подходу предполагает использовать в расчетах восстановительную стоимость, что при оценке земельного участка не представляется возможным, поскольку земельный участок – это не обычный объект недвижимости созданный человеком, по которому можно рассчитать восстановительную стоимость.

В) элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используется в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов.

В-третьих, при оценке рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Отказ от использования метода выделения см. выше.

Для применения метод распределения необходимо наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земельными участками), аналогичными единому объекту недвижимости (земельному участку). В процессе сбора исходной информации оценщику не удалось обнаружить информации о подобной продаже. При использовании метода распределения по нашим объектам оценки не представляется возможным определить доли земельного участка в общей стоимости комплексного объекта недвижимости. На этом основании оценщик принял решение об отказе от использования метода распределения.

В свою очередь, оценщик располагает наиболее полной информацией о ценах предложений по куплепродаже земельных участков в районе нахождения объектов оценки (Тульская область) за период июнь – август 2015 г. для использования метода сравнения продаж.

В-четвертых, доходный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков.

Связано это с тем, что:

При оценке рыночной стоимости земельных участков доходным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Отказ от использования метода остатка см. выше.

При использовании метода капитализации земельной ренты по нашему объекту оценки не представляется возможным определить (рассчитать) коэффициент капитализации и размер земельной ренты, поскольку земельная рента предполагает получение равных или не равных, но регулярных доходов от земельного участка или единого объекта недвижимости. Оцениваемый земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, и предполагают постепенную реализацию всех построенных объектов. Другими словами, это девелоперский проект, с ограниченным сроком реализации. Таким образом, метод капитализации земельной ренты не применим к оцениваемому земельному участку.

Метод предполагаемого использования основан на предположении застройки участков улучшениями, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 76 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 приносящими доход. Оцениваемый земельный участок застраивается или планируется быть застроенными, в т.ч. доходоприносящими объектами. Однако спецификой объекта оценки заключается в том, что он являются частью территории предназначенной для комплексной застройки. Т.е. часть доходов, полученных от строительства улучшений на оцениваемом участке будет направлено не строительство социальных объектов (детский сад, школа, мед пункт, и т.д.). Кроме того, Заказчик не смог представить Бизнес план комплексной застройки территории, т.к. первоначальные планы по комплексной застройке претерпели значительные изменения в связи с кризисными явлениями и изменением политики банков по финансированию проектов малоэтажного строительства (по информации Заказчика). Использование первоначальных данных бизнесплана представляется некорректным, в связи с большим количеством допущений, принимаемых при определении затратной и доходной части проекта, что приведет к недостоверным результатам. Поэтому в настоящей работе расчет стоимости земельных участков методом предполагаемого использования не проводился.

Таким образом, в рамках настоящего отчета оценщик будет использовать сравнительный подход.

Использование в рамках настоящего отчета затратного и доходного подхода не представляется возможным (см.выше).

14. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НА ОСНОВАНИИ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца - поправки);

доступность и достоверность информации.

При оценке рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

В рамках настоящего отчета используется метод сравнения продаж, поскольку оценщик располагает наиболее полной информацией о ценах предложений по купле-продаже земельных участков в районе нахождения объекта оценки (Тульская область) за период июнь – август 2015 г. Отказ от применения (использования) в рамках настоящего отчета метода выделения и метода распределения подробно изложены ранее (см. п.13.5 настоящего отчета).

Анализируя рынок продаж земельных участков в Тульской области, были обнаружены сходные участки земли, данные по которым сведены в таблице 14.1.

14.1. АНАЛИЗ НЕДВИЖИМЫХ ОБЪЕКТОВ, ВЫСТАВЛЕННЫХ НА ПРОДАЖУ.

В ходе рассмотрения рынка были отобраны три сопоставимых объекта, общие характеристики которых приведены ниже, а географическое расположение – Тульская область. Все эти объекты предлагаются на продажу.

ВЫБОР ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ

В качестве объектов – аналогов подобраны земельные участки под ИЖС, предложенные к продаже.

Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения можно столкнуться с определенными сложностями. Поэтому данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может стать соответствующая единица сравнения – общая цена, цена за квадратный метр общей площади и т.д.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 77 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Единицы сравнения используются оценщиком как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Выбор единицы сравнения производится с учетом сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки. Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Критерием выбора единицы сравнения является адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемому объекту.

Объект недвижимости в целом может быть единицей сравнения лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов при условии совпадения их количественных и качественных характеристик. При использовании данной единицы сравнения следует быть осторожным из-за ошибок, которые могут быть вызваны различиями в стоимости строительства, конструктивных решениях и иных условий. В вязи с тем, что количественные и качественные характеристики, в том числе и площадь объектов, не совпадают, оценщик счел необходимым и целесообразным не применять указанную единицу сравнения в настоящем отчете.

Для некоторых видов недвижимости наиболее важным измерителем является тот, который показывает объем. При оценке таких объектов целесообразно в качестве единицы сравнения применять цену за 1м3 здания или сооружения. В связи с тем, что оцениваемые объекты к указанной группе объектов не относятся, то указанная единица сравнения не применяется.

Как правило, земельные участки продаются с указанием общей продаваемой площади и цены за 1 м2.

Общая стоимость продажи определяется произведением величины цены предложения за 1 м2 и продаваемой площади. Для большинства объектов следует избегать установления цен, исходя из 1 м2 общей площади. Объекты редко настолько сходны по услугам и удобствам, чтобы их можно было сравнить просто по общей площади.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей площади.

При продаже земельных участков участник сделки ориентируется на цену продаваемой 1 м2 общей площади для сопоставления цены продажи данного объекта с аналогичными, то в качестве единицы сравнения нами была выбрана стоимость 1 м2 общей площади объекта (цена предложения к продажи).

–  –  –

Объяснение вносимых корректировок:

Настоящие корректировки, приводимые к стоимости аналогов, при расчете стоимости объекта оценки рассчитывались экспертным методом и методом прямого анализа характеристик по следующим формулам:

Пв = Yдсс / Yдо, где Пв – корректировка на фактор цены продажи/предложения;

Yдсс – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;

Yдо – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Пи = (100 – Ио) / (100 – Иан), где Пи – корректировка на состояние (износ);

Ио – износ объекта;

Иан – износ аналога.

Экспертным методом были сделаны поправки при сопоставлении объекта оценки к подобранным аналогам в сравнительном подходе. Показатели поправок соответствуют рыночным условиям на сегодняшний день.

Данный факт подтверждается тем, что применяемые в настоящем отчете поправки экспертным путем находятся в интервале допустимости и применяемости согласно исследованиям:

Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001 С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г.

–  –  –

Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.Грабового П. Г. Смоленск:

Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью. Методы оценки земли Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е.

Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2014. – 44 с.

В настоящем подходе оценщиком используются корректировки, значение которых определяется с учетом экспертного суждения оценщика.

Считаем, что данные характеристики могут (будут) достигать заданных значений при условии:

сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ, минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и земельные участки в частности.

1. Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены [22]. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Поскольку для Тульского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки был учтен этот фактор. Корректировка принята как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере -9% (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 5%).

Размер (величина) данной корректировки принят согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г. (см. Том 3, стр.113).

2. Корректировка на время продажи/предложения. Поправка вводится для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки. Поскольку все подобранные аналоги были выставлены на продажу в июне – августе 2015 года, внесение поправок по данному показателю не требуется.

3. Корректировка на состав имущественных прав. Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 80 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

4. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Корректировка применяется для приведения цены сделки сопоставимого объекта в соответствие с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

5. Корректировка на местоположение. К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Для определения поправки на местоположение для аналогов Объекта оценки оценщик обращается к экспертному методу.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

6. Корректировка на транспортную доступность. К факторам местоположения относятся:

транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

В случае внесения поправки, то она обычно делается экспертным путем, с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2015 год:

Размер № п/п Наименование показателя корректировки, % Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 1 0–2 составляет менее 100 м.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 81 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 2 3–5 составляет от 100 до 500 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 3 6 - 10 составляет от 500 до 1000 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 4 11 – 25 составляет свыше 1000 м.

Исходя из данных предоставленных заказчиком, и сведений использованных из текста объявления (и опроса продавца) существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

7. Корректировка на размер (площадь). Корректировки обусловлены различием в размерах объекта оценки и его аналогов. При этом больший объект стоит меньше в пересчете на 1 кв.м., чем меньший объект.

Соотношение цен за 1 кв.м. дает соответствующие корректировки.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

8. Корректировка на техническую оснащенность и функциональные особенности (коммуникации). Данная корректировка учитывает различия между оцениваемым объектом и его аналогами по таким характеристикам, как планировка на местности, качество построек (если они есть), назначение земельных участков, наличие на участке инженерных коммуникаций.

При проведении данной корректировки необходимо отметить, что цены на подводку коммуникаций во многом зависят от географии земельного участка, расстояния до точки подключения (т.е. протяженность требуемой прокладки того или иного вида коммуникаций), от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка.

Поэтому привязываться конкретно, к каждому земельному участку для расчета подвода и проведения всех основных коммуникаций эксперт-оценщик считает в настоящем отчете не корректным, поскольку:

Во-первых, оценщик не располагает всеми необходимым сведениями об аналоге для проведения такого расчета, Во-вторых, оценщик не имеет информации о возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объект подобранный в качестве аналога.

Исходя из опыта оценщика и анализа полученной им в ходе опроса Заказчика оценки, в ходе ранее проделанных работ по подготовке отчетов по оценке объектов схожих с оцениваемыми за период с 2002 по 2015 года и данных опубликованных в Исследованиях опубликованных Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г., корректировка по данному ценообразующему фактору может быть значительной.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

9. Корректировка на состояние. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

10. Прочие корректировки. Не применялись.

11. Согласование результатов скорректированных значений. В настоящем отчете применяется математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Общая формула расчета следующая:

СВ = (Кк1 * В1 + Кк2 * В2 + Кк3 * В3) / 6, где СВ – средневзвешенная стоимость, Кк1 – корректирующий коэффициент аналога №1, Кк2 – корректирующий коэффициент аналога №2, Кк3 – корректирующий коэффициент аналога №3, В1 – вес аналога №1, В2 – вес аналога №2, В3 – вес аналога №3, 6 – сумма весовых коэффициентов.

Чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот. В нашем случае подобраны 3 (три) аналога и по каждому сделаны соответствующие корректировки. Тому аналогу, где удельный вес общего корректирующего коэффициента 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 82 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 ближе к значению 1 (единица) придается наибольший вес – 3 (три). Тем аналогам, где удельный вес общего корректирующего коэффициента удаляется от значения 1 (единица) придается наименьшие веса – 2 (два) и 1 (один) соответственно. Если, удельные веса общего корректирующего коэффициента равны, то берутся средние одинаковые показатели для всех объектов-аналогов – 2 (два).

При проведении согласования скорректированных значений по данному объекту оценки были рассчитаны суммарные корректировки по модулю – для аналога №1 она составила 9%, для аналога №2 – 9%, для аналога №3 – 9%.

Поскольку аналоги №1, 2, 3 имеют одинаковые показатели корректировок (по 9%), то оценщик считает, что подобранные аналоги схожи (равнозначны) и придает им средний показатель из суммы весовых коэффициентов по 2 (два).

–  –  –

Объяснение вносимых корректировок:

Настоящие корректировки, приводимые к стоимости аналогов, при расчете стоимости объекта оценки рассчитывались экспертным методом и методом прямого анализа характеристик по следующим формулам:

Пв = Yдсс / Yдо, где Пв – корректировка на фактор цены продажи/предложения;

Yдсс – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;

Yдо – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Пи = (100 – Ио) / (100 – Иан), где Пи – корректировка на состояние (износ);

Ио – износ объекта;

Иан – износ аналога.

Экспертным методом были сделаны поправки при сопоставлении объекта оценки к подобранным аналогам в сравнительном подходе. Показатели поправок соответствуют рыночным условиям на сегодняшний день.

Данный факт подтверждается тем, что применяемые в настоящем отчете поправки экспертным путем находятся в интервале допустимости и применяемости согласно исследованиям:

Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 83 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г.

Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.Грабового П. Г. Смоленск:

Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью. Методы оценки земли Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е.

Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2014. – 44 с.

В настоящем подходе оценщиком используются корректировки, значение которых определяется с учетом экспертного суждения оценщика.

Считаем, что данные характеристики могут (будут) достигать заданных значений при условии:

сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ, минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и земельные участки в частности.

1. Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены [22]. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Поскольку для Тульского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки был учтен этот фактор. Корректировка принята как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере -9% (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 5%).

Размер (величина) данной корректировки принят согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г. (см. Том 3, стр.113).

2. Корректировка на время продажи/предложения. Поправка вводится для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки. Поскольку все подобранные аналоги были выставлены на продажу в июне – августе 2015 года, внесение поправок по данному показателю не требуется.

3. Корректировка на состав имущественных прав. Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 84 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

4. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Корректировка применяется для приведения цены сделки сопоставимого объекта в соответствие с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

5. Корректировка на местоположение. К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Для определения поправки на местоположение для аналогов Объекта оценки оценщик обращается к экспертному методу.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

6. Корректировка на транспортную доступность. К факторам местоположения относятся:

транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

В случае внесения поправки, то она обычно делается экспертным путем, с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2015 год:

Размер № п/п Наименование показателя корректировки, % 1 Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 0–2 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 85 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 составляет менее 100 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 2 3–5 составляет от 100 до 500 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 3 6 - 10 составляет от 500 до 1000 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 4 11 – 25 составляет свыше 1000 м.

Исходя из данных предоставленных заказчиком, и сведений использованных из текста объявления (и опроса продавца) существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

7. Корректировка на размер (площадь). Корректировки обусловлены различием в размерах объекта оценки и его аналогов. При этом больший объект стоит меньше в пересчете на 1 кв.м., чем меньший объект.

Соотношение цен за 1 кв.м. дает соответствующие корректировки.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

8. Корректировка на техническую оснащенность и функциональные особенности (коммуникации). Данная корректировка учитывает различия между оцениваемым объектом и его аналогами по таким характеристикам, как планировка на местности, качество построек (если они есть), назначение земельных участков, наличие на участке инженерных коммуникаций.

При проведении данной корректировки необходимо отметить, что цены на подводку коммуникаций во многом зависят от географии земельного участка, расстояния до точки подключения (т.е. протяженность требуемой прокладки того или иного вида коммуникаций), от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка.

Поэтому привязываться конкретно, к каждому земельному участку для расчета подвода и проведения всех основных коммуникаций эксперт-оценщик считает в настоящем отчете не корректным, поскольку:

Во-первых, оценщик не располагает всеми необходимым сведениями об аналоге для проведения такого расчета, Во-вторых, оценщик не имеет информации о возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объект подобранный в качестве аналога.

Исходя из опыта оценщика и анализа полученной им в ходе опроса Заказчика оценки, в ходе ранее проделанных работ по подготовке отчетов по оценке объектов схожих с оцениваемыми за период с 2002 по 2015 года и данных опубликованных в Исследованиях опубликованных Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г., корректировка по данному ценообразующему фактору может быть значительной.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

9. Корректировка на состояние. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

10. Прочие корректировки. Не применялись.

11. Согласование результатов скорректированных значений. В настоящем отчете применяется математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Общая формула расчета следующая:

СВ = (Кк1 * В1 + Кк2 * В2 + Кк3 * В3) / 6, где СВ – средневзвешенная стоимость, Кк1 – корректирующий коэффициент аналога №1, Кк2 – корректирующий коэффициент аналога №2, Кк3 – корректирующий коэффициент аналога №3, В1 – вес аналога №1, В2 – вес аналога №2, В3 – вес аналога №3, 6 – сумма весовых коэффициентов.

Чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот. В нашем случае подобраны 3 (три) аналога и по каждому сделаны 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 86 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 соответствующие корректировки. Тому аналогу, где удельный вес общего корректирующего коэффициента ближе к значению 1 (единица) придается наибольший вес – 3 (три). Тем аналогам, где удельный вес общего корректирующего коэффициента удаляется от значения 1 (единица) придается наименьшие веса – 2 (два) и 1 (один) соответственно. Если, удельные веса общего корректирующего коэффициента равны, то берутся средние одинаковые показатели для всех объектов-аналогов – 2 (два).

При проведении согласования скорректированных значений по данному объекту оценки были рассчитаны суммарные корректировки по модулю – для аналога №1 она составила 9%, для аналога №2 – 9%, для аналога №3 – 9%.

Поскольку аналоги №1, 2, 3 имеют одинаковые показатели корректировок (по 9%), то оценщик считает, что подобранные аналоги схожи (равнозначны) и придает им средний показатель из суммы весовых коэффициентов по 2 (два).

–  –  –

Объяснение вносимых корректировок:

Настоящие корректировки, приводимые к стоимости аналогов, при расчете стоимости объекта оценки рассчитывались экспертным методом и методом прямого анализа характеристик по следующим формулам:

Пв = Yдсс / Yдо, где Пв – корректировка на фактор цены продажи/предложения;

Yдсс – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;

Yдо – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Пи = (100 – Ио) / (100 – Иан), где Пи – корректировка на состояние (износ);

Ио – износ объекта;

Иан – износ аналога.

Экспертным методом были сделаны поправки при сопоставлении объекта оценки к подобранным аналогам в сравнительном подходе. Показатели поправок соответствуют рыночным условиям на сегодняшний день.

Данный факт подтверждается тем, что применяемые в настоящем отчете поправки экспертным путем находятся в интервале допустимости и применяемости согласно исследованиям:

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 87 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001 С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г.

Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.Грабового П. Г. Смоленск:

Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью. Методы оценки земли Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е.

Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2014. – 44 с.

В настоящем подходе оценщиком используются корректировки, значение которых определяется с учетом экспертного суждения оценщика.

Считаем, что данные характеристики могут (будут) достигать заданных значений при условии:

сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ, минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и земельные участки в частности.

1. Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены [22]. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Поскольку для Тульского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки был учтен этот фактор. Корректировка принята как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере -9% (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 5%).

Размер (величина) данной корректировки принят согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г. (см. Том 3, стр.113).

2. Корректировка на время продажи/предложения. Поправка вводится для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки. Поскольку все подобранные аналоги были выставлены на продажу в июне – августе 2015 года, внесение поправок по данному показателю не требуется.

3. Корректировка на состав имущественных прав. Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 88 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

4. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Корректировка применяется для приведения цены сделки сопоставимого объекта в соответствие с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

5. Корректировка на местоположение. К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Для определения поправки на местоположение для аналогов Объекта оценки оценщик обращается к экспертному методу.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

6. Корректировка на транспортную доступность. К факторам местоположения относятся:

транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

В случае внесения поправки, то она обычно делается экспертным путем, с учетом разработанной самостоятельно экспертом методики исходя из опыта, практически проанализированной информации по ранее сделанным отчетам за период с 2002 года по 2015 год:

302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 89 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 Размер № п/п Наименование показателя корректировки, % Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 1 0–2 составляет менее 100 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 2 3–5 составляет от 100 до 500 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 3 6 - 10 составляет от 500 до 1000 м.

Расстояние от объекта до места посадки / высадки с общественного транспорта 4 11 – 25 составляет свыше 1000 м.

Исходя из данных предоставленных заказчиком, и сведений использованных из текста объявления (и опроса продавца) существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

7. Корректировка на размер (площадь). Корректировки обусловлены различием в размерах объекта оценки и его аналогов. При этом больший объект стоит меньше в пересчете на 1 кв.м., чем меньший объект.

Соотношение цен за 1 кв.м. дает соответствующие корректировки.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

8. Корректировка на техническую оснащенность и функциональные особенности (коммуникации). Данная корректировка учитывает различия между оцениваемым объектом и его аналогами по таким характеристикам, как планировка на местности, качество построек (если они есть), назначение земельных участков, наличие на участке инженерных коммуникаций.

При проведении данной корректировки необходимо отметить, что цены на подводку коммуникаций во многом зависят от географии земельного участка, расстояния до точки подключения (т.е. протяженность требуемой прокладки того или иного вида коммуникаций), от наличия свободных мощностей в конкретном месте расположения участка.

Поэтому привязываться конкретно, к каждому земельному участку для расчета подвода и проведения всех основных коммуникаций эксперт-оценщик считает в настоящем отчете не корректным, поскольку:

Во-первых, оценщик не располагает всеми необходимым сведениями об аналоге для проведения такого расчета, Во-вторых, оценщик не имеет информации о возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объект подобранный в качестве аналога.

Исходя из опыта оценщика и анализа полученной им в ходе опроса Заказчика оценки, в ходе ранее проделанных работ по подготовке отчетов по оценке объектов схожих с оцениваемыми за период с 2002 по 2015 года и данных опубликованных в Исследованиях опубликованных Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г., корректировка по данному ценообразующему фактору может быть значительной.

Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

9. Корректировка на состояние. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

10. Прочие корректировки. Не применялись.

11. Согласование результатов скорректированных значений. В настоящем отчете применяется математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Общая формула расчета следующая:

СВ = (Кк1 * В1 + Кк2 * В2 + Кк3 * В3) / 6, где СВ – средневзвешенная стоимость, Кк1 – корректирующий коэффициент аналога №1, Кк2 – корректирующий коэффициент аналога №2, Кк3 – корректирующий коэффициент аналога №3, В1 – вес аналога №1, В2 – вес аналога №2, В3 – вес аналога №3, 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 90 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 6 – сумма весовых коэффициентов.

Чем меньше удельный вес общего корректирующего коэффициента стремящийся от 1 (единица), тем меньше весовой коэффициент и наоборот. В нашем случае подобраны 3 (три) аналога и по каждому сделаны соответствующие корректировки. Тому аналогу, где удельный вес общего корректирующего коэффициента ближе к значению 1 (единица) придается наибольший вес – 3 (три). Тем аналогам, где удельный вес общего корректирующего коэффициента удаляется от значения 1 (единица) придается наименьшие веса – 2 (два) и 1 (один) соответственно. Если, удельные веса общего корректирующего коэффициента равны, то берутся средние одинаковые показатели для всех объектов-аналогов – 2 (два).

При проведении согласования скорректированных значений по данному объекту оценки были рассчитаны суммарные корректировки по модулю – для аналога №1 она составила 9%, для аналога №2 – 9%, для аналога №3 – 9%.

Поскольку аналоги №1, 2, 3 имеют одинаковые показатели корректировок (по 9%), то оценщик считает, что подобранные аналоги схожи (равнозначны) и придает им средний показатель из суммы весовых коэффициентов по 2 (два).

–  –  –

аналогам в сравнительном подходе. Показатели поправок соответствуют рыночным условиям на сегодняшний день. Данный факт подтверждается тем, что применяемые в настоящем отчете поправки экспертным путем находятся в интервале допустимости и применяемости согласно исследованиям:

Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001 С.В.Орлов, Ю.А.Цыпкин. Рыночная оценка имущества города, М: Юнити-Дана, 2002 г.

Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.Грабового П. Г. Смоленск:

Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995.

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью. Методы оценки земли Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г.

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е.

Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2014. – 44 с.

В настоящем подходе оценщиком используются корректировки, значение которых определяется с учетом экспертного суждения оценщика.

Считаем, что данные характеристики могут (будут) достигать заданных значений при условии:

сохранения стабильности в экономических показателях региона и в целом РФ, минимального роста или стабильности в ценовых показателях на объекты недвижимости в целом и земельные участки в частности.

1. Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. В рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, поэтому используется информация, которая обычно достаточно полно представлена в различных внешних источниках информации. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. В данном случае используется методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены [22]. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Такой подход получил наибольшее практическое применение, и поэтому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

Реальные сделки по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Как уже отмечалось, доступными для анализа являлись цены предложений.

Поскольку для Тульского рынка недвижимости разница в ценах по реально совершенным сделкам и предложений составляет 3-15%, на начальном этапе корректировки был учтен этот фактор. Корректировка принята как наиболее вероятная между минимальной и максимальной величиной по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца для всех аналогов в размере -9% (с учетом вознаграждения риэлтора 3 – 5%).

Размер (величина) данной корректировки принят согласно данным в «Исследования опубликованные Приволжским центром финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1, Том 2, Том 3. Издание третье, актуализированное и расширенное», г.Нижний Новгород, 2014 г. (см. Том 3, стр.113).

2. Корректировка на время продажи/предложения. Поправка вводится для учета изменений тенденций рынка со времени продажи/предложения сопоставимого объекта до даты оценки. Поскольку все подобранные аналоги были выставлены на продажу в июне – августе 2015 года, внесение поправок по данному показателю не требуется.

3. Корректировка на состав имущественных прав. Качество прав для объектов – аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права 302025 РФ г.Орел, Московское шоссе, д.137 92 ООО «Бюро оценки и права» тел. (4862) 49-50-50 собственности. Основными элементами сравнения для сделок купли – продажи являются: обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения и качество права на земельный участок в составе объекта.

а) Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

б) Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Корректировка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемым объектом недвижимости и аналогами. Существенных отличий оцениваемого объекта от подобранных аналогов не выявлено, поэтому корректировка по данному показателю не производилась.

4. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

а. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

б. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.



Pages:   || 2 | 3 |
Похожие работы:

«"Цветочное оформление территории около Сбербанка в Нижнем Новгороде" Семина А.А. ННГАСУ "Florist territory around the Savings Bank in Nizhny Novgorod" Semina A.A. NNGASU Содержание Введение Задание на проектирование Характеристика местоположе...»

«УВЕДОМЛЕНИЕ об итогах выпуска ценных бумаг Открытое акционерное общество "Акционерная нефтяная Компания "Башнефть" облигации документарные процентные неконвертируемые на предъявителя с обязательным централизованным хранением серии 03 с возможностью досрочного погашения по требованию их владельце...»

«БЫТОВОЙ КОНДИЦИОНЕР (СПЛИТ СИСТЕМА) РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МОДЕЛИ: (С 2012 г.) ACE-07(H)E ACN-07(H)E ACI-09HE ACE-09(H)E ACN-09(H)E ACI-14HE ACE-12(H)E ACN-14(H)E ACI-20HE ACE-18(H)E ACN-20(H)E ACE-24(H)E ACN-24(H)E ACE-30(H)E ACN-30(H)E Благодарим Вас за приобретение нашего кондиционера. Перед установкой •...»

«Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Выдача лицам, достигшим четырнадцатилетнего возраста, разрешения на вступление в брак" I. Общие положения Общие сведения о муниципальной услуге 1.1. ...»

«организации эмитента), штук/руб. Количество и объем в денежном выражении совершенных кредитной организацией эмитентом за отчетный период сделок, в совершении которых нет имелась заинтересованность и которые требовали одобрения, но не были одобрены уполномоченным органом...»

«Information Literacy Section, Africa Section, Access to Information Network Africa IFLA RIGA 2012 INFORMATION FOR CIVIC LITERACY The Small Guild Hall, 3/5 Amatu Street, Old Town, Riga, Latvia 8-10 August 2012 Молодёжь в лабиринтах поиска информации и приня...»

«ИЗМЕРИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ УДК 389:001.4 И. В. ПАВЛОВ СОВРЕМЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОБЕСПЕЧЕНИЮ ЕДИНСТВА ИЗМЕРЕНИЙ Рассмотрены основные требования к обеспечению единства измерений, обусловленные принятием новой редакции Закона Российской Федерации „Об обеспечении единства измерений“ от 26 июня 2008 г. № 102-ФЗ. Ключевы...»

«ДОКЛАДЫ АКАДЕМИИ НАУК РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН 2015, том 58, №5 ФИЗИОЛОГИЯ РАСТЕНИЙ УДК 581.132.633.11 Д.М.Давлятова, М.Б.Ниязмухамедова*, Д.Бердыев, М.М.Рахимов* СОДЕРЖАНИЕ РАСТВОРИМЫХ УГЛЕВОДОВ В РАСТЕНИЯХ ЗАПОВЕДНИКА "ТИГРОВАЯ БАЛКА" Курган-Тюбинский государс...»

«Содержание Введение Предварительные условия Требования Используемые компоненты Условные обозначения Общие сведения Пропускная способность платы линии для трафика VT1.5 Характеристики линейной платы Примеч...»

«Материалы заданий олимпиады "Покори Воробьевы горы!" по обществознанию 2013-2014 гг. Заключительный этап. Задания для учащихся 10-11 классов. Каждый участник олимпиады должен выполнить задание, состоящее из 5 тестовых вопросов, анализа фрагмента текста и творческого эссе. МОСКВА Тестовая часть. Вариант 1.1....»

«Мцcа ноeмвріа въ ‹-й дeнь. Пaмzть сщ7енном§ника ґvгустjна [бэлsева], ґрхіепcкпа калyжскагw и3 б0ровскагw.     Мцcа ноeмвріа въ ‹-й дeнь. Пaмzть сщ7енном§ника ґvгустjна [бэлsева], ґрхіепcкпа калyжскагw...»

«Пресепсин – ранний высокоэффективный биомаркер сепсиса Краткий обзор. Вельков В.В., ЗАО "ДИАКОН", Пущино, Московская область, 142292.1. Ранняя диагностика сепсиса. Ранняя диагностика сепсиса имеет решающее значение для проведения успешной терапии. Применени...»

«Модернизация   "устоев   и   корней":   семья   и   новые   репродуктивные технологии Ольга Исупова, Алексей Белянин, Анна Гусарева Аннотация Темой   работы   являются   изменения,   происходящие   в   социально конструируемых   смыслах  родства  и семейных связей   в связи  с  применением вспомогательных репродуктивных тех...»

«ТО к выходу на пенсию. Предполагается, что подготовка к выходу на пенсию состоит из 3-х частей: Снижение ритма деятельности: желательно начинать освобождаться ЗИ 1) от ряда трудовых обязанностей или сужать сферу ответственности, дабы...»

«П У С Т О Т А. Л Е К Ц И Я 10. Я очень рад, что сегодня мы с вами встретились снова. Сначала я хочу поблагодарить вас за поздравления с днем рождения, за подарок. Я сам никогда не отмечал свой день рождения. Так ч...»

«Содержание тома 3.3 ГИП Фахрутдинова Н. контроль Берёзина ТЕКСТОВАЯ ЧАСТЬ БЛАГОУСТРОЙСТВО И ОЗЕЛЕНЕНИЕ Согласовано Инв. № подл. Подп. И дата 220-ГКУДКР/13-ПОС3.ТЧ. Изм. Кол.уч Лист № док. Подп. Дата Разработал Водолажская Стадия Лист Листов Инв. № подл. Проверил Берёзина Р 1 44 Текстовая часть ГИП Фахрутдинова Норм. контр Берёзина ОГЛАВЛЕН...»

«Конышева Наталья Александровна, научный сотрудник отдела научно-просветительной работы ГУ "Камчатского государственного объединнного музея". КАМЧАТКА В ГОДЫ ВЕЛИКОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ВОЙНЫ Предвоенные годы Петропавловска-Камчатского В предвоенные годы и в годы Великой Отечественной войны в состав Камчатской области входили Корякский и Чу...»

«Государственное бюджетное образовательное учреждение города Севастополя "Средняя общеобразовательная школа № 26 имени Е.М. Бакуниной" "РАССМОТРЕНО" "СОГЛАСОВАНО" " УТВЕРЖДАЮ" на засед...»

«РАЗДЕЛ I ЖИВЫЕ ЖИВОТНЫЕ; ПРОДУКТЫ ЖИВОТНОГО ПРОИСХОЖДЕНИЯ Примечания: 1. Любая ссылка в этом разделе на конкретный род или вид животного, если не оговорено иное, относится также к молодняку этого рода или вида.2. Во всей Номенклатуре термин сушеные продукты, если не оговорено иное, означает также продукты, подвергнутые обезвожи...»

«Борьба с терроризмом Борьба с терроризмом и и защитазащитачеловека прав прав человека Руководство Руководство БДИПЧ Опубликовано Бюро ОБСЕ по демократическим институтам и правам человека (БДИПЧ) Al. Ujazdowskie 19 00-557 Warsaw Poland www.osce.org/odihr © БДИПЧ ОБСЕ, 2009 ISBN 978-92-...»

«Понимание задержки в сетях голосового пакета Содержание Введение Основной речевой поток Принципы сжатия речи Стандарты на пределы задержки Источники задержки      Задержка (обработки) кодировки      Задержка пакетирования      Задержка...»

















 
2017 www.doc.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные документы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.