WWW.DOC.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные документы
 

«О Т Ч Е Т № 35ИБП/Оц-16 Объект оценки Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под среднеэтажную смешанную жилую застройку, площадь 591 кв.м., ...»

О Т Ч Е Т № 35ИБП/Оц-16

Объект оценки Земельный участок, категория земель:

земли населенных пунктов, разрешенное

использование: под среднеэтажную

смешанную жилую застройку, площадь 591

кв.м., адрес объекта: Республика

Татарстан, г. Казань, Приволжский район,

Кад.№ 16:50:350203:1606

Дата составления 27 июня 2016г

Отчета

Дата оценки 27 июня 2016г

Вид стоимости Рыночная Заказчик оценки АО «Управляющая компания «АС Менеджмент» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд»

Собственник Общая долевая собственность владельцев объекта оценки инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением АО «Управляющая компания «АС Менеджмент»

Юридическое лицо, ООО «Инновационная компания «Бизнесс которым оценщик Содействие»

заключил трудовой договор __________________________________________________________________________________________________________________ 1 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 СОДЕРЖАНИЕ СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

1 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ

2 ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

3 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

4 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

5 СВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ

ТРУДОВОЙ ДОГОВОР И ПРИВЛЕКАЕМЫХ СПЕЦИАЛИСТАХ



6 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

7 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

8 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ, ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

9 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА............ 11 11 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

12 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

13 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

14 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

15 СЕРТИФИКАЦИЯ

16 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

17 ПРИЛОЖЕНИЯ

–  –  –

По Вашей просьбе Оценщик провел оценку земельных участков, составляющих активы Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением АО «Управляющая компания «АС Менеджмент».

Оценка проводилась с целью определения рыночной стоимости имущества для куплипродажи. Оценщик исходил из допущения, что имущество не обременено долговыми обязательствами. Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа предоставленной Заказчиком информации об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях Оценщика.

Проверка финансовых и иных данных, предоставленных Заказчиком, не проводилась.

Указанная информация принята как достоверная.

Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет последний. Части прилагаемого отчета об оценке не могут использоваться отдельно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Результаты оценки приводятся в прилагаемом отчете.

На наш взгляд, эта оценка была произведена в соответствии с требованиями действующих стандартов и методик.

По нашему мнению, рыночная стоимость имущества по состоянию на 27.06.2016г.

составляет (с учетом округления):

–  –  –

Мы высоко ценим возможность оказать Вам услугу. Если в дальнейшем мы можем быть полезны в решении вопросов деятельности Вашей организации, то будем рады сотрудничеству с Вами.

–  –  –

Оценка была проведена только для целей, указанных в разделе 3. Данный Отчет действителен только в полном объёме, любое использование отдельных частей Отчета не отражает точку зрения Оценщика.

Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надёжной и достоверной. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчете.

Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем изучения предоставленной документации или другой информации.

Обмерные работы оценщиками не выполнялись. При расчетах площадей и объемов использована техническая документация, предоставленная заказчиком.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта оценки. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки.

Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта оценки. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки.

Осмотр не производился по независящим от Оценщика причинам (отсутствует доступ к оцениваемым объектам). Оценка производилась на основании доступной информации (кадастровая карта, снимки со спутников).

Итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления настоящего отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

__________________________________________________________________________________________________________________ 7 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

7 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

В настоящем Отчете об оценке используются термины и определения и применялись методы оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки:

1. "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, 2. "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 298, 3. "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, 4. "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

Система стандартизации Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистовоценщиков»:

1. СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;

2. СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости»;

3. СТО СДС СРО НКСО 3.3-2015 «Требования к отчету об оценке»;

4. СТО СДС СРО НКСО 3.7-2015 «Оценка недвижимости».

А также в соответствии с требованиями нормативного акта Банка России (Указания Банка России № 3758-У от 25 августа 2015 г. "Об определении стоимости чистых активов инвестиционных фондов, в том числе о порядке расчета среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и чистых активов акционерного инвестиционного фонда, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, стоимости имущества, переданного в оплату инвестиционных паев") и с учетом требования Международного стандарта финансовой отчётности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие приказом Минфина РФ от 18 июля 2012 г. № 106н).





ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМОГО ВИДА СТОИМОСТИ

В настоящей оценке, исходя из поставленной задачи (консультирование заказчика относительно стоимости объекта для совершения сделки купли-продажи), производился расчет рыночной стоимости объекта. В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форм.

–  –  –

Основными источниками информации, использованными в настоящем отчете, стали данные, приведенные в разделе «Список используемой литературы», а также открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами.

В частности, для оценки объектов недвижимости использованы:

1) информация, размещенная в сети Интернет - http://www.tatre.ru/, http://www.pcfko.ru/research33.html#1;

2) периодические издания – журналы «Казанская недвижимость», газеты «Из рук в руки»;

3) анализ рынка коммерческой недвижимости составлен на основании аналитики собственной базы данных о продаже и аренде недвижимости, а так же с использованием информации, размещенной на сайтах:

http://www.business-gazeta.ru/article/109594/ http://kazan.irr.ru/, http://zemli-mik.ru/, http://www.avito.ru/kazan/ http://www.zemly.ru/article/32 http://www.economy.gov.ru/ http://www.bn.ru/tatarstan/articles/2014/04/23/166637.html Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным в отчете. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

На оценщике не лежит обязанность брать в каком-либо виде дополнительные подтверждения от продавцов объектов недвижимости о факте предложения объекта к продаже и уровню заявленной стоимости предложения.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Документы, предоставленные Заказчиком оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АН №642507 от 27.08.2014г.

–  –  –

Земельный участок имеют форму близкую к прямоугольной. Участки имеют ровный рельеф, почвенный слой не известен.

Целевое назначение земельных участков – под среднеэтажную смешанную жилую застройку. На дату оценки земельные участки не застроены, не огорожены. Коммуникации проходят вдоль участка.

Рисунок 9-1Участок на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/.

Информация о текущем использовании объектов оценки: не используются.

Имущественные права на объекты оценки: Общая долевая собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением АО «Управляющая __________________________________________________________________________________________________________________ 10 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 компания «АС Менеджмент». Реквизиты собственника соответствуют реквизитам заказчика и приведены в разделе 4 отчета.

Обременения, связанные с объектом оценки: В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц. На дату оценки оцениваемое имущество находится в доверительном управлении.

Балансовая стоимость участка 1 398 000 руб.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость:

Местоположение. Объекты оценки расположены на территории Приволжского 1.

района г. Казани.

–  –  –

Рисунок 9-2 Участок на карте http://map.kzn.ru/ Основным окружением оцениваемых участков являются индивидуальные жилые дома, сельскохозяйственные земли, ближайшие населенные пункты – поселки Салмачи, Алтан, представляющие жилую застройку (коттеджи, частный сектор).

Объект оценки расположен в пределах 5 км от транспортной магистрали пр. Победы, имеет удобные подъездные пути и транспортные связи с другими районами и городами республики Татарстан.

Жители жилого массива Салмачи, добираясь в центр города или обратно с работы домой, каждый день сталкиваются с огромными заторами.

Водители сразу из нескольких казанских поселков (Куюки, Салмачи, Привольный, Вишневка и др.), двигаясь по улице Центральная, собираются в местах схождения больших потоков машин.

В районе ул.Яркая, ул.Овражная каждое утро и вечер движение встает. По свидетельству жителей поселков, на выезд и въезд в пос. Салмачи в часы пик они тратят по 1-1,5 часа, и это при том, что длина этого пути - не более километра. Усугубляет картину и отсутствие светофоров: единственная дорога является однополосной, по всей её протяженности дорогу пересекают более 40 второстепенных дорог и улиц, с которых выехать на основную дорогу практически нереально. А с улицы Центральная весь поток машин распределяется всего одним светофором по улицам Габишева и ул. Дубравная.

__________________________________________________________________________________________________________________ 11 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 В мэрии Казани признают: причиной возникновения заторов в жилом массиве Салмачи в часы пик является несоответствие пропускной способности ул.иЦентральная уровню загрузки автотранспортом.

В настоящее время исполнительным комитетом г.Казани с перспективой на последующие годы рассматривается вопрос установки светофорного объекта на пересечении улиц Центральная и Овражная.

Кроме того, как пояснил первый заместитель руководителя исполкома Казани Р.

Нигматуллин, в ближайшие годы в целях развития транспортной инфраструктуры быстро растущих секторов частной жилой застройки Генеральным планом г.Казани предусмотрено строительство следующих дорог:

- Вознесенский Тракт – данная дорога соединит центральную часть города с жилым массивом Азино, жилым массивом Вознесенское, до М-7, срок строительства данной дороги

– до 2020 года;

- дорога общегородского значения, соединяющая жилой массив Царицыно, Мамадышский Тракт, Вознесенский Тракт, жилой массив Салмачи, срок строительства дороги – до 2020 года;

- перспективная дорога, которая соединит жилой массив Царицыно, Мамадышский Тракт, Вознесенский Тракт, жилой массив Салмачи и Оренбургский Тракт, сроки строительства дороги – до 2050 года.

Источник: https://kazned.ru/news/5332 Kazned.ru.

Исходя из анализа местоположения, можно сделать вывод о среднем уровне ликвидности оцениваемой недвижимости для размещения здесь объектов согласно градостроительному регламенту.

Объекты недвижимости могут быть отчуждены на открытом рынке по цене, характерной для аналогичной недвижимости, без особых затруднений в силу расположения и потенциально возможного использования данных объектов.

__________________________________________________________________________________________________________________ 12 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

10 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных (исходя из топографических и географических особенностей земельного участка, инженерно-геологических и гидрогеологических условий, доступности транспортных и коммунальных удобств) в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешимое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ НЭИ участка как вакантного Стоимость земли всегда рассчитывается в предположении, что она вакантна, поэтому НиНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной? Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к.

часто земля пригодна для более интенсивного использования.

Учет ограничений очень важен. Иногда земля используется явно не в своем лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия этих ограничений, т.к. обычно зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и, исходя из градостроительных принципов, а не по экономическим соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими требованиями рынка. В результате, реальное НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом идеальном случае.

Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НЭИ.

Физическая осуществимость. Топография земельных участков позволяет использовать их под строительство зданий различной функциональной направленности с учетом их размеров. Рельеф участка ровный. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Юридическая допустимость. Участки относятся к землям населенных пунктов, имеют разрешенное использование - для жилищного строительства. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования данного участка.

Так как их всех ограничений наиболее существенное влияние оказывают юридические, то можно сделать вывод, что НЭИ данных участков совпадают с их настоящим использованием (для индивидуального жилищного строительства).

Вывод: Таким образом, учитывая юридические ограничения рассматриваемого участков, наилучшим и наиболее эффективным использованием, является жилищное строительство в соответствии с разрешенным использованием в зоне расположения объекта.

__________________________________________________________________________________________________________________ 13 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

11 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

11.1 Макроэкономический анализ ситуации в Российской федерации Макроэкономический анализ проводится Оценщиком с целью определить инвестиционную привлекательность страны, что важно и для прогнозирования, и для определения риска инвестиций. Основным ретроспективным показателем развития экономики страны является динамика валового внутреннего продукта (ВВП); также во внимание принимаются уровень инфляции, валютный курс, процентные ставки и др.

Итоги за апрель текущего года свидетельствуют о продолжающейся тенденции снижения экономики умеренными темпами. Сезонно сглаженный показатель ВВП, по оценке Минэкономразвития России, в апреле понизился на 0,1 % к предыдущему месяцу.

Сокращение экономики обусловлено негативной динамикой в добыче полезных ископаемых, строительстве, розничной торговли и платных услуг населению. Позитивными стали итоги месяца для обрабатывающих производств и сельского хозяйства.

По оценке Минэкономразвития России, снижение ВВП в апреле по сравнению с апрелем 2015 г. составило 0,7 %, по итогам четырех месяцев ВВП сократился на 1,1 % к соответствующему периоду прошлого года.

По предварительной оценке Росстата, в I квартале 2016 г. индекс физического объема валового внутреннего продукта относительно соответствующего периода 2015 года составил 98,8 процента. С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленному производству в целом в апреле рост продолжился ( 0,1 %).

Рост был достигнут, главным образом, разворотом в обрабатывающей промышленности, где зафиксирована плюсовая динамика (0,5 %).

В добыче полезных ископаемых продолжилось сокращение (-0,7 %).

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды после стабилизации в марте в апреле вновь произощло снижение (-0,8 %).

В отраслях инвестиционного спроса продолжилось сокращение в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, после роста в марте вновь сократилось производство машин и оборудования, возобновился рост в производстве транспортных средств и оборудования, стабилизировалось производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

В сырьевых экспортоориентированных секторах стабилизировался рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, продолжилось сокращение в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; восстановился рост в целлюлозно-бумажном производстве;

издательской и полиграфической деятельности, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, рост продолжился в химическом производстве.

В потребительских отраслях восстановился рост производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака, производства кожи, изделий из кожи и производства обуви;

продолжился рост текстильного и швейного. Прирост производства сельскохозяйственной продукции в апреле составил с исключением сезонности 0,2 процента.

После мартовского роста безработица в апреле текущего года снизилась с 6 % до 5,9 процента. Однако с исключением сезонности она продолжила рост и составила, по оценке Минэкономразвития России, 5,7 процента.

По оценке Минэкономразвития России, в апреле было отмечено значительное снижение реальной заработной платы (-1,4 % к марту с исключением сезонного фактора), по уточненным данным в марте сезонно очищенное снижение составило 0,3 процента.

Динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора в апреле 2016 г. вернулась к значениям февраля: сокращение замедлилось до -0,2 процента.

Динамика платных услуг населению (с исключением сезонного фактора) темпы снижения практически не изменились с марта текущего года.

__________________________________________________________________________________________________________________ 14 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 По предварительным данным, в апреле произошло снижение на 0,6 процента. Экспорт товаров в январе-апреле 2016 г., по оценке, составил 83,9 млрд. долл. США (снижение на 30,6 % к январю-апрелю к 2015 г.).

Импорт товаров в январе-апреле 2016 г., по оценке, составил 52,5 млрд. долл. США (снижение на 13,7 % к январю-апрелю 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в январе-апреле 2016 г., по оценке, составило 31,4 млрд. долл. США, относительно января-апреле 2015 г. снизилось на 47,7 процента.

В апреле тенденция замедления инфляции сохранилась. По данным Росстата, она составила 0,4 %, с начала года – 2,5 %, за годовой период – 7,3 % (в 2015 г.: с начала месяца

– 0,5 %, с начала года – 7,9 %, за годовой период – 16,4 %).

Таблица 11-1- Основные показатели развития социально-экономического развития Российской Федерации Источник информации: http://www.economy.gov.ru/

Выводы:

Социально-экономическая политика Правительства Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2016-2017 гг.) носит переходный характер, связанный с завершением решения задач посткризисного восстановления и переносом акцентов на меры стратегического характера В ближайшие годы наряду с решением задач бюджетной консолидации Правительство РФ планирует сделать задел для реализации долгосрочных интересов России, которые состоят в создании современной экономики инновационного типа, интегрированной в мировое экономическое пространство __________________________________________________________________________________________________________________ 15 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Тенденции развития отечественной экономики оказывают непосредственное влияние на деятельность предприятия, определяют стратегию его развития. В связи с этим прогноз деятельности предприятия может быть осуществлен только с учетом тенденций развития экономики страны, региона и рынка.

Все вышеизложенное, безусловно, влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

Источник информации: http://www.economy.gov.ru/

11.2 Определение сегмента рынка Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей. Основные сегменты рынка недвижимости:

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ

НЕДВИЖИМОСТИ

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ:

ЗЕМЛЯ: ЖИЛЬЕ:

- ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

- СВОБОДНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ - ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ

-ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

(ПОД ЗАСТРОЙКУ ИЛИ ДРУГИЕ ЦЕЛИ);

- ТИПОВОЕ ЖИЛЬЕ

-СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

- ПРИРОДНЫЕ КОМПЛЕКСЫ ДЛЯ

- ГОРОДСКОЕ ЖИЛЬЕ

ЭКСПЛУАТАЦИИ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ -ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

- ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ И Т.П.

И Т.П.

И Т.П.

Рисунок 11.

1 – Основные сегменты рынка недвижимости Источник информации: Курс лекций «Экономика и оценка недвижимости» - http://rudocs.exdat.com/docs/indexhtml Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли населенных пунктов

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта,связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов

5. Земли лесного фонда

6. Земли водного фонда

7. Земли запаса Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), любой земельный участок принадлежит к какой-либо из категорий земель.

В каждой категории разрешено несколько видов использования. Именно вид разрешенного использования и определяет, какую деятельность можно, а какую нельзя осуществлять на конкретном участке земли. При этом некоторые виды использования могут встречаться в различных категориях земель. Так, использование земли под личное подсобное хозяйство возможно на земле как «сельскохозяйственного __________________________________________________________________________________________________________________ 16 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 назначения», так и земле «поселений». Однако, для каждой категории есть свои нюансы, которые следует учитывать при покупке земли с определенной целью.

Земли сельскохозяйственного назначения К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Когда необходима площадь для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Земли населенных пунктов Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.).

В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);

крупнейшие города (1–3 млн. чел.);

крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);

большие города (100–250 тыс. чел.);

средние города (50–100 тыс. чел.);

малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);

крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);

большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);

средние сельские поселения (200–1000 чел.);

малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные;

инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

__________________________________________________________________________________________________________________ 17 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Земли промышленного и иного специального назначения Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта;

связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебнооздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историкокультурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов Наименование вида разрешенного использования 1 Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;

2 Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

3 Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

4 Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;

5 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6 Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

__________________________________________________________________________________________________________________ 18 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 7 Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

8 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9 Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10 Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11 Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12 Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте;

13 Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности;

14 Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15 Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16 Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов, коллекторов, набережные.

Оцениваемые земельные участки относятся к категории населенных пунктов, имеют разрешенное использование для жилищного строительства. Таким образом, данные участки относятся к сегменту земли населенных пунктов, для жилищного строительства.

–  –  –

Топ-40 малоэтажных девелоперских проектов по версии «Бизнес online».

Один из наиболее бурно растущих сегментов рынка недвижимости — коттеджные поселки, в изобилии выросшие в Казани и ее окрестностях. «БИЗНЕС Online» провел масштабное исследование, в ходе которого составил максимально полную картину происходящего в этой области.

Рынок крайне разнороден Один из важнейших трендов на рынке недвижимости РТ в последние годы — бурный рост рынка загородного жилья. Множество игроков рынка анонсировали и возводят в последнее время организованные коттеджные поселки в окрестностях Казани. «БИЗНЕС Online» поставил перед собой задачу — максимально полно исследовать этот рынок.

Мы разработали свою собственную методику, с подробностями которой можно ознакомиться ниже (см. справку). «БИЗНЕС Online» исследовал рынок организованного малоэтажного жилья двумя способами — посредством собственных наблюдений и сбора __________________________________________________________________________________________________________________ 19 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 информации путем анкетирования компаний-застройщиков. На основе этих данных мы сформировали рейтинг, в который вошли 40 поселков (остальные либо не ответили, либо отказались от участия). Получилась довольно любопытная картина, из которой можно понять, что этот рынок крайне разнороден как с точки зрения цен, так и стадий реализации проектов.

Тройка состоявшихся для состоятельных

Малоэтажные проекты были разбиты нами на три подгруппы:

состоявшиеся, потенциальные и стартующие.

При ранжировании внутри группы главное внимание уделялось совокупным показателям по количеству построенных на территории домов, площади проекта, состоянию коммуникаций и декларируемым планам.

К подгруппе состоявшихся были отнесены проекты, которые не только давно присутствуют на рынке и реализовали достаточное количество домов, но и создали необходимую инфраструктуру и, главное, пользуются устойчивой популярностью.

В тройку лидеров в данной номинации попали «Загородный клуб», «Ореховка»

(разделили между собой первое место) и «Казанская усадьба».

Известно, что «Загородный клуб» являлся пилотным проектом в рамках концепции татарстанскогоминстроя «Большой Зеленодольск», которая подразумевала застройку малоэтажным жильем обширных территорий в этом направлении. Проект стартовал в 2005 году, его инициатором является Ипотечное агентство РТ, возглавляемое Андреем Симаковым. Сегодня «Загородный клуб» включает три очереди — две реализованные, третья находится в стадии строительства. Всего в поселке 329 домов. Площадь поселка — 66,7 гектара.

«Ореховка» группы «Унистрой», расположенная также в зеленодольском направлении, была также проектом-пионером в Татарстане, стартовав в 2004 году. Она тоже включает три очереди — «Восточную Ореховку», «Центральную» и Западную». Сейчас в стадии реализации находится «Центральная Ореховка». Всего в проекте планируется 282 коттеджа, а площадь поселка — 69 гектаров.

Если первые два поселка позиционируются в сегментах эконом и бизнес, то следующий участник нашего рейтинга — «Казанская усадьба» — все же тяготеет ближе к элитному сегменту. Это сейчас существует маркетинговое предложение приобрести в этом поселке сотку за 250 тыс. рублей, но еще в конце прошлого — начале этого года назад цена сотки здесь стартовала с 450 тыс. рублей. Строительство поселка началось в 2010 году.

Проект реализует группа «Ак Барс Девелопмент», площадь поселка — 40 га, построено 127 домов.

За всеми тремя проектами стоят достаточно влиятельные группы, что, по мнению экспертов, сводит риск инвестиций в них к минимуму. Так, инициатор «Загородного клуба» — это ипотечный госоператор, «Ореховки» — влиятельная и успешная семейная девелоперская бизнес-группа, а за «Казанской усадьбой» стоит крупный девелопер, связанный с опорным татарстанским госбанком.

Перепрофилирование в многоквартирное жилье Несколько неожиданно в список состоявшихся проектов попал «Уютный дом» ООО «Амик». Для владельцев компании это непрофильный бизнес, поскольку основная их деятельность — производство асфальта (имеется собственный завод мощностью 500 т в смену в Сокурах и щебеночный карьер, компания занимается дорожными работами).

Концепция проекта далека от классического понимания загородного коттеджного поселка.

Так, его территория не огорожена, отсутствует охрана, но практически вся площадь застроена — покупатели участков уже возвели около 100 домов.

__________________________________________________________________________________________________________________ 20 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Отдельно можно сказать о проектах, которые их застройщики решили перепрофилировать. Это «Лесной городок», реализованный структурами крупного татарстанского девелопера «Сувар-Казань». Поначалу он стартовал как поселок с непривычным тогда форматом блокированных домов — таунхаусов. Теперь же здесь решили возводить многоэтажные дома. Ради справедливости следует отметить, что суваровские структуры все-таки сохранили свое присутствие на классическом рынке малоэтажки посредством проекта «Тетеево», в сегменте, близком к эконом-классу, но позиционирующим себя как бизнес-класс.

По похожему пути пошла девелоперская корпорация «Антей» из Подмосковья, которая сначала воздвигла в поле поселок «Светлый» — 27 домов из сэндвич-панелей, а затем перешла к строительству здесь же недорогих квартир в трехэтажных домах.

«В последнее время все более перспективным становится относительно новый формат малоэтажного строительства для Казани — трех-четырехэтажные многоквартирные дома в организованных поселках. Владелец такого объекта сочетает преимущества жизни в квартире и за городом. При этом расположение вне городской черты делает цены на такие объекты доступнее», — считает Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистроя».

Говоря о таунхаусах, можно вспомнить и проект ASG «Грин хаус» по возведению домов этого формата на участке в Салмачах. В итоге все закончилось тем, что было построено два таунхауса, а все остальные участки стали продаваться без подряда на застройку.

Высокая Гора и Пестрецы ждут своего часа Какие же направления сегодня особенно популярны?

Так, в рейтинге «БИЗНЕС Online» самым востребованным направлением оказалось Лаишевское — здесь 14 поселков. Далее идут проекты в черте Казани — 8 поселков. Почти столько же проектов в Зеленодольском районе — 7. В Верхнеуслонском районе — 5.

Замыкают список Высокогорский и Пестречинский районы, в каждом из которых по 3 поселка. Именно эти направления эксперты назвали перспективными и пока малоразвитыми.

«На мой взгляд, недооцененное направление — Пестрецы. Пока здесь минимальная стоимость, и думаю, что направление еще разовьют. Активно развивается Зеленодольское и Лаишевское направления. Много появляется предложений по Верхнеуслонскому направлению», — говорит Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом».

Отдельно редакция проанализировала позиционирование поселков самими девелоперами. Так, предложения в сегменте эконом — это участок стоимостью от 50 тыс.

рублей за сотку и дом стоимостью до 4 млн. рублей; бизнес — сотка более 100 тыс. рублей и дом до 7 - 8 млн. рублей; предложения в сегменте элит — дом с участком от 20 млн.

рублей.

В результате исследования выяснилось, что больше всего поселков — 25 — позиционируют себя как бизнес-сегмент. Видно стремление девелоперов работать не на масс-маркет (здесь частично спрос удовлетворяют как команды подрядных компаний, стихийно возводящих дома на продажу, так и девелоперы, развивающие проекты дальних дач), а на более интересный в финансовом плане — сегмент среднего класса +. В сегменте эконом-жилья — 20 проектов. К элитному сегменту себя отнесли 8 проектов: «Загородный клуб», «Золотая рыбка», «Ясная Поляна», «Голубое озеро», «Пятидворье», «Шигали», ЖК «Гривский», «Европейский». Также следует добавить, что часть поселков позиционирует себя в нескольких сегментах одновременно.

Далее в нашей классификации есть еще две подгруппы — перспективные и стартующие поселки.

К перспективным отнесены проекты, где уже завершены работы по сетям, ведется активное строительство домов или имеется серьезный масштаб с серьезными инвестициями.

__________________________________________________________________________________________________________________ 21 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Именно благодаря последнему показателю в лидеры вырвался проект «Ясная Поляна». Только в коммуникации проекта, как заявил застройщик, уже инвестировано 850 млн. рублей, планируются финансовые вложения в размере еще 1,5 млрд. рублей.

Проект «Ясная Поляна» был анонсирован в 2012 году. Как стало известно «БИЗНЕС Online», за ним стоят структуры нижнекамского ОАО «Профит групп», близкого к влиятельному депутату Госсовета РТ Валерию Самилову. На публичных слушаниях было заявлено, что общая территория «Ясной Поляны» — 338,9 га в южной части Казани.

С востока, запада и севера она граничит с городской чертой Казани и Лаишевским районом.

Под малоэтажную застройку планируется отдать 197,7 га и возвести здесь 154 тыс. кв. м жилья. Первоначально заявлялось, что к концу реализации проекта (2013 - 2014 годы) численность населения здесь превысит 2,3 тыс. человек. В проект планировалась инвестировать 1,2 млрд. рублей на первом этапе и еще 1,4 млрд. — на втором.

Особый акцент был сделан на проекте частной загородной школы, которая должна была выделять «Ясную Поляну» на фоне других элитных поселков. Предполагается, что школа будет сделана по английскому образцу с привлечением иностранных учителей (они поселятся здесь же). Ее обещают ввести в эксплуатацию в 2015 году.

Помимо этого в планах — детский сад на 200 мест, торговый центр, магазин шаговой доступности, фитнес-центр общей площадью 2 тыс. кв. м и ресторан на 50 посетителей.

Но пока на месте наш корреспондент увидел только огромное поле с канализационными колодцами и ТП. Здесь же анонсирован проект усадьбы — «ранчо-парк» площадью 1 гектар.

«Новый формат на рынке — это формат усадеб. Он перспективен, предполагает большой земельной участок площадью не менее 30 соток. Сейчас часто бывает, что в ближайших деревнях скупают несколько домов и получают участок в 30 - 40 соток. Как пример это «Ясная Поляна». Хотя знаю примеры такие и в населенных пунктах Лаишевского района», — говорит Гизатова.

Следом идет девелоперский проект банковской группы «Зенит» — «Примавера». Как сообщается на сайте, он «возводится силами профессиональных европейских строителей — итальянской компании CodestInternationalS.r.l. Поселок недалеко от Казани, сразу направо после гигантской буквы М на дороге в сторону аэропорта. Здесь в планах — возвести более 230 коттеджей. Предложение не из дешевых — почти 20 млн. рублей за готовый дом.

Объемы инвестиций раскрыли не все В анкете также был задан вопрос об объеме вложенных в проект инвестиций.

Большинство не стало раскрывать данные, ответы были получены от 8 поселков. Так, в Ипотечном агентстве за 2013 год по проектам «Пятидворье», «ЗК», «Светлый берег» было вложено 261 млн. рублей.

Ряд поселков раскрыл данные по инвестициям, осуществленным на первоначальных этапах: «Ак Каен» — 60 млн. рублей. «Новые Тангачи» — 40 млн. на инфраструктуру, 25 млн. рублей на строительство домов первой очереди.

В поселке «Новый» на первом этапе вложено 70 - 80 млн. рублей. «Гринхаус» — в строительство инфраструктуры инвестировано 94 млн. рублей, планируется инвестировать еще 34 млн. рублей. Загородный жилой комплекс «Европейский» — вложено 15 млн. рублей, планируется еще 250 млн. рублей.

Феномен «Пассажа»

Эксперты отмечают, что сегодня в сегменте эконом и дальних дач работает интересный игрок — АН «Пассаж». Его владелица — Рушания Бильгильдеева, лидер татарстанского отделения «Рыночной России». Сегодня за «Пассажем» числится несколько девелоперских проектов в сегменте малоэтажки: коттеджные поселки «Студенцы»

(Верхнеуслонский район), коттеджный поселок «Восточное Державино» (Лаишевский район), «Орловское», «Радужный» (продажи приостановлены). Эксперты отмечают, что АН «Пассаж» работает на рынке, в некоторых случаях пользуясь лакунами __________________________________________________________________________________________________________________ 22 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 в законодательстве. Часть участков, которые агентство реализует под застройку коттеджами, имеет статус сельхозугодий. Тем не менее здесь удается строить дома, избегая сложной и дорогой процедуры по переводу земли в категорию ИЖС. Формально это не жилье, а садовые домики. То есть это не классические коттеджные поселки, а дачи или садовые товарищества.

Леонид Авилов — директор АН «Аляска», говорит, что сегодня на рынке есть некоторые владельцы земли, которые сумели перевести землю из с/х в ИЖС, но средств на проведение коммуникаций у них нет. «Поэтому они не знают, что делать с землей.

С такими категориями лендлордов работает сильная фирма — АН «Пассаж». Они берутся решить все проблемы с сетями, огородить территорию и распродать участки. В течение двух лет по графику они возвращают инвесторам все их затраты. В первый год вся прибыль идет на прокладку сетей, а на второй год — уже инвесторам. У покупателей появляется возможность приобретать участки на более приемлемых условиях. Одним словом, «Пассаж»

вносит в работу элемент девелопмента», — говорит риэлтор. Гизатова добавляет, что из проектов «Пассажа» можно выделить «Державино». «Державино» люди любят и предпочитают его как загородный дом. Это достаточно недорого, можно рассматривать это как сегмент дальних дач», — считает риэлтор.

Доступные «Подснежники»

При разговоре о коттеджных поселках с простым обывателем он по обилию рекламы вспоминает два проекта: «Султан Ай» и «Умырзая».

Последний реализует Межрегиональная инвестиционная компания (МИК), которую контролирует семья Айдара и Марата Идрисовых (отец и сын). Согласно данным сайта компании, МИК на рынке с 2007 года и первоначально «осуществляла деятельность в области развития земельных массивов различного назначения и уровня подготовки, делая акцент прежде всего на крупных земельных участках и сегменте B2B», то есть занималась продажей участков. В 2008 году МИК вышла на рынок загородного малоэтажного строительства. Правда, первый поселок «Умырзая» был запущен в 2010 году. Сам поселок позиционируется в бизнес-сегменте, но по всем характеристикам это все же предложение для масс-маркета: 55 тыс. рублей за сотку и «каркасно-панельный» дом за 2,6 млн. рублей.

В 2013 году компания анонсировала второй проект «Алтын Яр» («Золотой Берег»).

У вас есть планировка, «Султанская Луна»?

Что касается проекта «Султан Ай», то официально за ним стоит московская управляющая компания «Еврометдевелопмент» (она с гордостью пишет на своем сайте, что вышла на рынок девелоперских проектов России в 2007 году и специализируется на управлении инвестиционными проектами). При цене 180 тыс. рублей за сотку компания без обиняков признает, что они строят поселок эконом-класса, реализуя участки без подряда.

Планы у УК масштабные: 7 очередей, 688 размежеванных участков, из которых продано 400.

«Еврометдевелопмент» в этом году также анонсировал свой многоэтажный проект — жилой квартал «Лето» на территории бывших сельхозугодий в районе Больших и Малых Клыков. Здесь предполагает возвести жилой микрорайон на земельном участке общей площадью более 25 га — почти 3,5 тыс. квартир или 274 тыс. кв. м жилья.

Но в амбициозные планы москвичей диссонанс вносят некоторые проблемы в оформлении градостроительной документации. Как рассказал один из участников рынка, сегодня «Султан Ай» стал притчей во языцех среди казанских чиновников ГлавАПУ из-за неких проблем в оформлении границ участков и красных линий. Один из риэлторов рассказывал, что был свидетелем, как покупатель безуспешно ходил по кабинетам с просьбой помочь в оформлении с присвоением адреса для его дома в «Султан Ай».

Застройщик заверил «БИЗНЕС Online», что никаких проблем у компании нет и все эти проблемы надуманы. В то же время в казанской мэрии дали понять нашему изданию, что некие проблемы вокруг поселка все же есть...

__________________________________________________________________________________________________________________ 23 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Так, в ответе исполкома Казани говорится, что южная часть территории проекта «Султан Ай» планировки расположена в зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки и в основном в зоне сельскохозяйственных угодий.

«Чтобы получить разрешение на строительство, необходим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором должна быть указана территориальная зона с разрешенным видом использования для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки.

Соответственно, необходимо внести изменения в карту зон градостроительных регламентов ПЗЗ города Казани и выполнить обоснование в виде проекта планировки территории, — говорится в ответе мэрии. — В настоящее время отсутствует необходимая для полноценного проживания социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Стоит отметить, что генпланом города Казани до 2020 года не предусмотрено развитие территории «Султан Ай»

для жилой застройки, в связи с чем муниципальное образование не планировало развивать социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на данной территории.

Собственник земельного участка с целью обоснования возможности использования данной территории под строительство жилья выступил заказчиком проекта планировки. В проекте планировки предусмотрены: зоны планируемого размещения объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения; зоны планируемого размещения объектов капитального строительства; объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Утверждение данного проекта планировки позволит присвоить земельным участкам адреса.

На сегодняшний день разработанный в полном объеме проект планировки территории «Султан Ай» в управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города Казани не представлен».

Исходя из ответа мэрии, можно дать рекомендацию: в поселке «Султан Ай» лучше покупать участок с оформленными документами, присвоенным адресом, а также перед этим провести экспертизу по качеству строительства дома. Корреспондент «БИЗНЕС Online», побывав в этом поселке, в ходе бесед с его жильцами узнал, что застройщик уже с весны 2013 года все обещает «султанаевцам» утвердить планировку в Казгордуме, от которой зависят присвоение адресов на дома и даже прокладка газовых коммуникаций.

Дайте участки с коммуникациями «БИЗНЕС Online» предложил экспертам высказать мнение об основных трендах на рынке малоэтажного строительства.

Искандер Юсупов — коммерческий директор УК «Унистрой»:

— На сегодняшний день рынок малоэтажного строительства находится в стадии устойчивого спроса. После кризиса рынок загородной недвижимости не переживал резких скачков цен, как это было, например, с новостройками в городе. Земля растет в цене примерно на уровне инфляции.

Как и на рынке квартир, в последнее время на рынке малоэтажного строительства наметился тренд на уменьшение площадей, наиболее популярны дома площадью 150 - 200 квадратных метров не дороже 5 - 6 миллионов. Большая часть покупателей перестала гнаться за хоромами в 500 «квадратов», важно стало удобство, простота содержания и разумные коммунальные платежи.

В этом плане очень перспективными кажутся Пестречинский и Лаишевский районы республики, так как из них можно довольно быстро добраться до города на работу и обратно.

Устойчивый спрос существует и на земельные участки с готовыми коммуникациями в централизованных поселках. Средняя цена участков в таких поселках — 150 - 250 тысяч рублей за сотку.

Основная проблема формата загородной недвижимости — это потенциальные сложности с коммуникациями на участке. Крайне важно, чтобы при продаже у вас были подведенные сети, газ, вода, электричество, как это сделано, например, в «Центральной Ореховке». Зачастую, приобретя участок по невысокой, казалось бы, цене, новый __________________________________________________________________________________________________________________ 24 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 собственник сталкивается с тем, что должен отдать чуть ли не столько же за то, чтобы получить возможность нормально строиться и жить на своем земельном участке.

Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»:

— Рынок коттеджных поселков в Казани развивается высокими темпами. Ежегодно растет спрос как на дорогие дома, так и на демократичное загородное жилье, также покупатели интересуются индивидуальными земельными участками в пригородах Казани.

В 2014 году сохранится тенденция роста спроса на земельные участки и жилые дома.

Примером является коттеджный комплекс «Казанская усадьба», расположенный в Приволжском районе города Казани, считающимся одним из респектабельных направлений столицы — по дороге в Боровое Матюшино. Всего в комплексе 111 домов, большинство из них продано и заселено. Площадь варьируется от 195 квадратных метров до 581 квадратного метра, земельные участки от 9 до 15 соток в зависимости от проекта.

Стоимость от 9,5 до 13,5 миллионов рублей. В дома проведены все коммуникации. Также стартовала продажа земельных участков от 7 до 14 соток, со всеми коммуникациями, стоимостью от 250 до 350 тысяч рублей.

Ежегодно на рынке загородной недвижимости появляются новые игроки, 2014 год не будет исключением. В последнее время все больше земельных участков в пригородах Казани осваиваются девелоперскими компаниями. А это значит, что рынок ИЖС с каждым годом будет пополняться новыми объектами. При этом в настоящее время активно развивается Лаишевское направление.

Предпочтительными для покупателей являются предложения, находящиеся на расстоянии 10 - 20 километров от города, со всей необходимой инфраструктурой:

магазины, школы и т.д. Всем этим требованиям отвечает коттеджный комплекс «Казанская усадьба».

Средняя цена жилья в малоэтажных поселках — от 65 тысяч рублей за 1 сотку на расстоянии в 40 - 60 километров от Казани. В непосредственной близости от города цена варьируется от 200 до 400 тысяч рублей за сотку.

Наибольшим спросом будут пользоваться поселки, укладывающиеся в средний ценовой диапазон. В последнее время требования к такому жилью серьезно ужесточились.

Известно, что существует несколько немаловажных характеристик, в соответствии с которыми коттеджные поселки могут стать конкурентоспособными.

Дворцы уходят в прошлое

Андрей Симаков — гендиректор Ипотечного агентства РТ:

— Рынок малоэтажного строительства продолжает формироваться и становится более цивилизованным, застройщики приобретают опыт: проходит точная сегментация, упорядочиваются отношения как между застройщиками, так и с клиентами.

Андрей Симаков: «Существует устойчивый спрос на участки класса оптима-эконом без сетей, а также на дома до 5 миллионов рублей»

Из трендов — большая масса клиентов приобретают земельные участки с сетями.

Основное направление комплексных застроек — Лаишевское, Верхнеуслонское, Зеленодольское. Также наблюдается рост застроек в Высокогорском районе, но он больше носит хаотичный характер.

Условно средняя цена участков без сетей начинается от 50 тысяч рублей за сотку.

Участки же с развитой инфраструктурой (сети водоснабжения, электричества и газа, асфальтированные дороги) продаются в среднем 250 тысяч рублей за сотку.

Существует устойчивый спрос на участки класса оптима-эконом без сетей, а также на дома до 5 миллионов рублей (как правило, это вторичное жилье). Также есть спрос на заказ проектов домов по индивидуальному дизайну.

Среди проблем на рынке загородной недвижимости — отсутствие законодательства в отношении общественной инфраструктуры. Нет конкретного ответа на вопросы, какой __________________________________________________________________________________________________________________ 25 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 должна быть форма управления коттеджным поселком, в чьей собственности должны находиться сети внутри поселка, кто их должен обслуживать и содержать. Среди других проблем — несвоевременное исполнение обязательств по проведению сетей.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— В первую очередь необходимо определиться, что именно мы понимаем под загородной недвижимостью. Как правило, это жилой дом — альтернатива городской квартиры и основное место проживания в небольшом радиусе удаленности от центра города, или «второй дом» — дача, которая предполагает более лояльное отношение к материалам, архитектуре, удаленности от Казани.

Популярность загородной недвижимости увеличивается в геометрической прогрессии, и причин для этого несколько: высокая стоимость квадратного метра и коммунальных платежей в многоквартирных домах, мода на экологичность и здоровый образ жизни, развитие инфраструктуры и обеспеченность авто.

Сейчас уходят в прошлое огромные, со множеством ненужных площадей и неудачной планировкой дома с бассейнами, бильярдными, меньше заказывают дворцы в фасадном решении. Примечательно, что в Казани много морально устаревших домов, где фасад, высота потолка и планировочное решение останавливают покупателей. Как правило, единственный выход, если не помогает снижение цены, — это реконструкция. И начинается она с фасада, с менее затратного сайдинга и панелей до клинкерной плитки и декоративной штукатурки.

Изменилось отношение и к дереву, если раньше его ассоциировали с «лубяной избушкой», то в настоящее время оно стало хорошей альтернативой кирпичу.

Остается только определиться — жить в доме в деревушке, или поселке, или организованном жилом комплексе. Выбирая комплекс, отдавать предпочтения местам с уже существующей и функционирующей инфраструктурой, чтобы не было неоправданных ожиданий.

Леонид Авилов — гендиректор АН «Аляска»:

— Что касается малоэтажного строительства, то сегодня это направление имеет большие перспективы. Люди хотят жить за городом. Единственное, нужно городскую цивилизацию максимально приближать к загородным поселкам. Они строятся по самым разным схемам: кто-то использует заемные средства банков, кто-то своими силами тянет сети, кто-то переводит землю из категории сельскохозяйственной в категорию ИЖС.

На мой взгляд, малоэтажное строительство имеет серьезные перспективы. Это показывает и опыт Европы.

Что касается стоимости земли под застройку, то диапазон достаточно широкий. Так, самые дорогие — это уже обжитые участки. К примеру, «Алтан», где уже все обустроено, цена здесь стартует от 200 до 400 тысяч рублей за сотку. В центре города, где сохранились островки частной застройки, сотка может стоить до 1 миллиона рублей. Если участок дальше, то цены стартуют от 50 тысяч рублей за сотку.

Что касается направлений, то активно развивается Зеленодольское, но здесь уже сейчас чувствуются проблемы с транспортной доступностью. Постоянные пробки, быстро в город не доедешь.

Основной спрос — на небольшие участки 4 - 8 соток. Приобретает средний класс, который не готов много потратить. Участок для этой категории обходится в 500 - 700 тысяч рублей. Если участок рядом с Казанью, то сотка идет по 100 тысяч рублей, чуть подальше — 50 - 80 тысяч. Себестоимость строительства стандартного коттеджа на 100 - 150 квадратных метров — в районе 2 миллионов рублей. На продажу такие дома выставляют по 4 миллионов рублей.

В большинстве случаев потребителю предлагается незаконченный продукт

Ильдар Баширов — генеральный директор компании «Евроокно»:

— Предпочтения людей при строительстве коттеджа различаются в зависимости от категории дома. Если брать эконом-класс, то понятно, что это уровень ниже среднего.

__________________________________________________________________________________________________________________ 26 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Проблема в том, что люди ищут очень дешевый материал, дешевые окна, а сложности вылезают только через год-полтора, когда проходит цикл «зима-лето». В таком случае пластик, из которого делаются дешевые окна, теряет свойства. Как говорится, скупой платит дважды.

Категория среднего класса или выше ищет дорогой пластик или готова к продукту, которым занимаемся мы, — деревянным окнам. К сожалению, сегодня не все знают, что дерево — это очень качественный продукт. Мы даем гарантию на 10 лет, такие окна красивые.

Деревянная конструкция красива. Это изделие любых расцветок и конфигураций, которое впишется в любой интерьер дома. Даже если потрогать на ощупь пластик и дерево, разница очевидна.

В Европе и Скандинавии какое-то время была мода на пластиковые окна, и по продажам тогда было следующее соотношение: 60 - 70 процентов — пластик, остальное — дерево. Сегодня от пластика ушли, 90 процентов — это дерево, и такой тренд будет сохраняться.

Михаил Александров — директор коттеджного поселка «Тетеево»:

— На сегодняшний момент рынок загородной недвижимости РТ находится в стадии становления и активного развития. На рынке все больше появляется проектов коттеджных поселков. Однако в основном это земельные участки без подряда на строительство. Многие находятся в начальной стадии: не до конца выполнены все элементы инфраструктуры, обеспечивающие минимальные требования для комфортного проживания. Это асфальтированные дороги, освещаемая территория, коммуникации; газ, вода, электричество.

В подавляющем большинстве конечному потребителю предлагается незаконченный продукт.

Заметно увеличилась стоимость земельных участков за пятилетний период. Однако качество представленных на рынке земельных участков остается неизменным. Активно стала осваиваться земля в Лаишевском районе. Это и понятно, район представляет собой клин между двух великих рек — Волгой и Камой. Покупателей все больше интересует близость «большой воды». Потихоньку люди начинают понимать, что площади приусадебного участка в 5 - 7 соток недостаточно для загородного дома, постоянного проживания. Скорее, это присуще сезонным дачам.

Потребителя все больше интересует «удобность» проживания за городом. Это и наличие инфраструктуры, охраны. Близость расположения к городу, детским садам и школам. Немаловажным фактором при выборе земельного участка или готового дома имеют не только месторасположение, но и ближайшее окружение, а также безопасность проживания. Достаточно серьезно изменилась архитектура домостроения, у людей начинает прививаться хороший вкус не только к стильной архитектуре, но и к облагораживанию приусадебных участков.

Айдар Сиразетдинов — руководитель отдела регионального развития компании «Вальдек»:

— Загородные поселки активно развиваются и имеют хорошую динамику. Наиболее популярные направления организации коттеджных поселков — это Лаишевский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Пестречинский районы.

Покупатели отдают предпочтения коттеджным поселкам с удаленностью от города не более 20 - 30 километров, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой.

Немаловажный фактор — это наличие поблизости рекреационных объектов, таких как лесные массивы, реки, озера.

Все большую популярность среди покупателей земельных участков в коттеджных поселках приобретают быстровозводимые технологии, в том числе по немецкой сборнопанельной технологии от завода Valdek.

Роман Батлук — руководитель проектов компании «Красная площадь»:

— Рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться в последние четыре года. Если раньше была в основном индивидуальная точечная застройка, то сейчас стало __________________________________________________________________________________________________________________ 27 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 очень много предложений именно комплексной застройки — поселков. Люди хотят жить не только в красивом доме, но и с такими же, как они, соседями. Хотят общую ухоженную территорию.

Вариантов стало очень много, но реально продуманных и хорошо организованных мало. Часто нет общих зон отдыха, мало продумана территория, не хватает инфраструктуры.

По большому счету сейчас все поселки только начинаются — только продаются участки и возводятся дома. Какими эти поселки будут в финале, насколько будут соответствовать обещаниям отделов продаж, покажет время.

За последние пять лет заметно сместились акценты людей в выборе, в каком же доме им жить лучше. Этому способствовало много факторов, но из основных выделим: мы все стали чаще выезжать по миру и видеть традиции в частном домостроении, переносить их многолетний, а часто многовековой, опыт к себе. Второе: многие уже построили свои первые дома и теперь знают, что нужно требовать и желать от дома для комфортного проживания. Уменьшились до разумного площади строений, снизилась этажность, так как это удобнее и комфортнее, люди используют хорошие качественные материалы.

Они думают о доме не только для себя, но и для того, чтобы оставить детям, и именно это очень вдохновляет на творческие подвиги. Если говорить о материалах, то на первый план стали выходить такие вопросы покупателей: «А как долго такой дом нам не придется ремонтировать?» Ремонт и реставрация во время проживания — это очень дорогой и неприятный процесс для всех, поэтому строить надежно, значительно дешевле даже, чем очень жестко экономить. В конце концов, это и здоровье близких, и ваш кошелек.

К примеру, оштукатуренный фасад требует ремонта каждые пять лет, облицованный кирпичом — никогда. Утеплитель стен, даже самый хороший, оседает через 15 - 20 лет, если же стена целиком керамическая, то она не меняется.

Поэтому сейчас стремительно растет популярность керамических домов в широком смысле этого слова: тут вам и стены, и облицовка, и крыша, и клинкерная брусчатка для дорожек, и многое другое. Все это переполнено многообразием натуральных материалов, их износостойкостью и долговечностью.

–  –  –

Методика составления рейтинга Пользуясь открытыми источниками и результатами общения с экспертами, редакция «БИЗНЕС Online» сформировала список из 62 коттеджных поселков, находящихся в Казани и прилегающих районах. В списке представлены только те проекты, где объекты можно приобрести на открытом рынке. В него не включались проекты корпоративного малоэтажного жилья — поселки, которые построены для сотрудников тех или иных предприятий (в частности, IТ-городок ICL в Усадах, поселок в Шеланге для сотрудников «Казаньоргсинтеза»). Также мы не рассматривали закрытые проекты для татарстанской бизнес-элиты («Лесная Слобода» в Кировском районе Казани), которые реализовывали структуры, близкие к «Татнефти», или проекты ТАИФа в Боровом Матюшино.

Редакция разослала представителям всех 62 поселков для заполнения специально разработанные анкеты. На вопросы ответили застройщики 40 поселков. Результаты анкетирования и легли в основу рейтинга.

От заполнения анкет отказались представители 8 поселков («Обухово», ДНТ «Раздолье», «Семь Озер», «Лесной городок», «Сокуры», «Тарлаши», «Алтан», «Вороновка»«Каучукремстроя»), в одном поселке продажи оказались приостановлены («Радужный» АН «Пассаж»). Пять поселков не прислали ответ вовремя («Дятлово», «Белые горы», «Озерная долина», «Абу Даби», «Волжская гавань»). Еще до троих не удалось дозвониться («Заповедный берег», «Бело-Безводное», «Никольская усадьба»). Шесть проектов не удалось идентифицировать («Щурящий», СНТ «ГАИ-2», «Паландия», «Коргуза», «Большие Ключи», «Песчаные Ковали»). Возможно, они были ошибочно названы коттеджными поселками подателями частных объявлений.

В рамках исследования корреспонденты «БИЗНЕС Online» объехали еще 22 коттеджных поселка («Загородный клуб», «Казанская усадьба», «Орловское», «Тетеево», «Умырзая», ДНТ «Раздолье», «Центральная Ореховка», «Золотые ключи», «Пятидворье», «Студенцы», «Ясная Поляна», «Орел Гарден», «Державино», «Лесной городок», «Сокуры», «Алтын Яр», «Примавера», «Светлый», «Удачный», «Шигали», «Уютный дом», «Султан Ай»).

Источник http://www.business-gazeta.ru/article/109594/

–  –  –

Согласно Справочника оценщика недвижимости (под ред. Л.А. Лейфера, Нижний

Новгород, 2012) скидка на торг колеблется в диапазоне от 8% до 9%:

Таблица 11-4– Скидка на торг

–  –  –

Состав передаваемых прав оказывает существенное влияние на стоимость, корректировка на передаваемые права может быть определена по Справочнику оценщика недвижимости (под ред. Л.А.

Лейфера, Нижний Новгород, 2014):

____________________________________________________________________________________________________________________ 33 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Таблица 11-5– Влияние состава передаваемых прав на стоимость земельных участков

–  –  –

Если говорить о площади участков, то в настоящее время на рынке присутствуют предложения с площадью от 250кв.м. до 251000кв.м., наиболее распространенное значение почти по всем зонам составляет около 1000-3000 кв.м.

Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносилось корректировки.

Таблица 11-6- Коэффициент уменьшения/увеличения в зависимости от площади участка под ижс

–  –  –

Выводы:

На фоне сложных политических событий, колебаний курсов валют и некоторого экономического спада большинство игроков на рынке недвижимости Казани заняли осторожную, выжидательную позицию, основная ценовая политика большинства игроков на рынке недвижимости – сокращение издержек. Рост цен и арендных ставок происходит в пределах инфляции.

Цены на размежеванные земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в районе п. Салмачи, колеблются от 1840 до 2500 руб. за кв.м. Основными ценообразующими факторами являются – местоположение, наличие коммуникаций, площадь.

____________________________________________________________________________________________________________________ 34 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

12 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процедура оценки в общем случае включает в себя следующие этапы:

I. Сбор информации об объекте оценки:

инспектирование объекта оценки;

ознакомление с финансовой, бухгалтерской, технической, эксплуатационной, юридической, и другой документацией на объект оценки;

беседа с руководителями и другими должностными лицами предприятия Заказчика;

проведение в случае необходимости специальных экспертиз (технической, правовой, экологической, искусствоведческой и др.) с привлечением специалистов;

II.

Изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки:

сбор информации о сопоставимых объектах (по Республике, городу, району);

подбор и инспектирование сравнимых объектов;

сбор экономических данных и рыночных показателей;

проверка собранной информации;

III. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

IV. Использование традиционных подходов для определения рыночной стоимости объектов.

проведение расчётов, анализа, исследований;

работа экспертов-оценщиков по определению стоимости объекта оценки;

согласование результатов и итоговая оценка стоимости объекта;

V. Составление развёрнутого письменного отчета.

МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ПОДХОДЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

В соответствии с Федеральными Стандартами Оценки при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта должны быть использованы следующие подходы:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Применение каждого из подходов дает соответствующую величину стоимости.

Оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность рыночной информации, доступной для использования того или иного метода.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

____________________________________________________________________________________________________________________ 35 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р, по определению рыночной стоимости земельных участков при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методах остатка и выделения. В этих же рекомендациях указывается, что в случае применения иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать данный метод. К таким методам относятся оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство и замещение инфраструктуры, а также оценка земель по условиям инвестиционных контрактов.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Исходя из обычаев делового оборота, в качестве единицы сравнения для сравнительного подхода на практике при оценке земельных участков обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) единицы площади (1 м2, 1 сот.) сопоставимых объектов недвижимости - для земель поселений и земель индивидуальной жилой застройки (Оценщиком в данном отчете принят показатель 1 м2) или показатель стоимости продажи (предложения) единицы площади (1 Га) – для сельхоз земель.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

–  –  –

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты), остатка (техника остатка дохода для земельного участка) и предполагаемого использования.

ВЫВОД О ПРИМЕНИМОСТИ ОПИСАННЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ

НАСТОЯЩЕЙ ОЦЕНКИ

Руководствуясь п.11 ФСО №1, который гласит: “Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, затратный и доходный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости земельного участка, применим сравнительный подход, поскольку в условиях развитого рынка, дает наиболее достоверные результаты.

–  –  –

Подход к оценке стоимости объекта собственности с точки зрения сравнения сопоставимых продаж, который обычно именуют подходом с точки зрения сравнения рыночных данных, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектамианалогами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Исходя из обычаев делового оборота, в качестве единицы сравнения для сравнительного подхода на практике при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) единицы площади (1 м2) сопоставимых объектов недвижимости (принятый Оценщиком в данном отчете) или показатель стоимости продажи (предложения) единицы машин, оборудования и др. объектов оценки.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласований рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости объекта оценки.

В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что стоимость оцениваемого объекта собственности, для которого имеются объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение одинаково желаемого объекта-заместителя.

Для расчёта стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом применяются следующие методы:

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Метод парных продаж теоретически является наиболее простым в применении, однако на практике используется достаточно редко. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В этом случае в качестве единиц сравнения используются валовой рентный мультипликатор (отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу) и общий коэффициент капитализации (отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене).

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

не всегда есть возможность получения достоверной рыночной и экономической информации (о доходах и расходах сопоставимых объектов);

невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов;

влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Метод сопоставимых продаж (метод сравнительного анализа продаж) наиболее распространен в российской оценочной практике, т.к. основан на рынке продаж недвижимости и доступности используемой информации при проведении оценки, поэтому в данном отчете при расчете стоимости сравнительным подходом использовался именно этот метод.

Процедура оценки при использовании метода сопоставимых продаж включает следующие шаги:

изучение рынка и выбор среды продаж и листингов (предложений на продажу), т.е.

объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

____________________________________________________________________________________________________________________ 38 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки;

анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цены продажи или запрашиваемой (листинговой) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода “сопоставимых пар”, регрессионного анализа долларовых и процентных поправок;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и определение итогового показателя стоимости оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта недвижимости используется методика сравнительного анализа. Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен осуществляться по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

К элементам сравнения относятся:

а) состав передаваемых прав собственности на недвижимость;

б) условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно за объект покупки в целом);

в) условия продажи (срочная продажа, продажа с целью погашения долга);

г) дата продажи;

д) место расположения (престижность района, отдаленность от транспортных магистралей, объектов жизнеобеспечения и т.п.);

е) физические характеристики (износ, функциональная пригодность и т.п.);

ж) характер использования;

и) компоненты стоимости, не связанные с оцениваемым объектом.

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:

1) осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (позиции "а"-"г"), которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки (позиции "д"-"и"), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировок в первой группе ("а"-"г") в любом порядке.

2) проводится корректировка на различие в единицах сравнения.

При этом каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Допустимы поправки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах. Надо также учитывать, что если по какому-либо элементу сравнения аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект-аналог, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения, опубликованные в периодических изданиях и на сайтах http://www.avito.ru/kazan/. Основным критерием отбора объектов-аналогов выступали сопоставимость объектов-аналогов и ____________________________________________________________________________________________________________________ 39 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 объектов оценки по основным ценообразующим критериям, таким как - местоположение, назначение, функциональное использование.

Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах – все найденные сопоставимые объекты приведены в разделе «Анализ рынка объекта оценки» Отчета, на стр.

31-32.

Из всего объема найденных объектов-аналогов Оценщик отобрал для дальнейших расчетов объекты, наиболее сопоставимые по основным параметрам сравнения с объектами оценки.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки приведен в нижеследующих таблице:

____________________________________________________________________________________________________________________ 40 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 Таблица 13-1 Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода для размежеванных земельных участков

–  –  –

____________________________________________________________________________________________________________________ 42 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16 В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между сравнимыми объектами и оцениваемым имуществом. В процессе оценки Оценщик вносил следующие виды корректировок:

на передаваемые права;

на условия финансирования и продажи;

на дату продажи;

на месторасположение;

на назначение участка;

на площадь;

на торг.

Все корректировки, вносились в относительном выражении в цену предложения объекта-аналога, полученного на основе результата предыдущей корректировки.

Корректировка на передаваемые права, на условия финансирования и на условия продажи. Корректировка на передаваемые права равна единице, поскольку передаются права собственности.

В современной экономике существует ряд способов финансирования сделок с недвижимостью, основной альтернативой единовременному выкупу за полную стоимость с оплатой денежными средствами, служат различные способы привлечения кредитных ресурсов, а также покупка в рассрочку. В данном случае нами рассматривается возможность единовременной продажи, а также условия выставления объектов на продажу, учитывают именно единовременные условия финансирования. Поэтому корректировка на условия финансирования равна 1.

Условия продажи объектов аналогов и объекта оценки рыночные, когда объекты могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Поэтому корректировка на условия продажи равна 1.

Корректировка на дату продажи. Для объектов-аналогов, представленных на продажу в июне 2016 г., равна единице, поскольку дата их предложения/продажи приближена к дате оценки, т.е. за этот период не наблюдалось какого-либо значительного колебания цен.

Корректировка на местоположение. Все объекты-аналоги территориально расположены в п. Салмачи, следовательно, поправка равна 1.

Корректировка на назначение участков. Собственники земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ст. 85 Земельного кодекса РФ). Виды коммерческого использования оцениваемых объектов и объектов-аналогов пересекаются в зонах их расположения, поэтому поправка равна 1.

Корректировка на площадь. Оцениваемый земельный участок площадью 5,9 сот можно отнести к одной ценовой группе до 15 сот (согласно таблице 11-6), также как объекты аналоги, соответственно, поправка равна 1.

Корректировка на коммуникации равна 1 для всех сопоставимых объектов, поскольку они обеспечены электричеством и газом, также как объект оценки.

Корректировка на торг. Согласно данным, представленным в анализе рынка (табл.11.3 Отчета), скидка на торг при реализации земель под индивидуальное жилищное строительство в среднем составляет 9%.

После расчета поправки производится расчет стоимости 1 кв. м, путем умножения стоимости 1 кв.м. аналога земельного участка на величину полученной поправки.

____________________________________________________________________________________________________________________ 43 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

14 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применяемых подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В данной оценке, при расчете стоимости свободных от застройки земельных участков, применялся только метод сопоставимых продаж, присваиваем ему вес -1.

Расчет итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости, равный сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов, приведен в табл.14.1.

Таблица 14-1– Согласование результатов оценки

–  –  –

Окончательная оценка обычно округляется с тем, чтобы показать степень точности оценки.

Сводный расчет оцениваемого имущества представлен в табл.1-1

–  –  –

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1 Факты, изложенные в заключении, верны и соответствуют действительности.

2 Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

3 Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4 Оценка была проведена, а заключение составлено в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, 2, 3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299, а также Федеральным стандартом оценки №7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 и нормативно-методическими документами по оценке имущества и переоценке основных фондов.

5 Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью использования знаний и умений, с применением доступных для этого средств и методов, и являются на их взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

____________________________________________________________________________________________________________________ 45 © ООО «ИК «Бизнес-Содействие» Отчет №35ИБП/Оц-16

16 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1 Гражданский кодекс Российской Федерации.

2 Земельный кодекс Российской Федерации.

3 Федеральный Закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4 ФСО №1, 2, 3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299, ФСО №7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

5 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 г. Москва).

6 Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

7 Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 1997. – 418 с.;

8 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / ИЭР МБРР – М.: «Дело ЛТД», 1995. – 432 с.

9 Международный стандарт финансовой отчётности (IFRS) 13 «Оценка рыночной стоимости» (введен в действие приказом Минфина РФ от 18 июля 2012 г. № 106н) 10 Лейфер, Л. А. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1.

Том 2. / Справочник оценщика недвижимости // Издание третье актуализированное и расширенное. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012г.

11 Лейфер, Л. А. Корректирующие коэффициенты для земельных участков. Том 3. / Справочник оценщика недвижимости // Издание третье актуализированное и расширенное. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014. – 258 с.

12 Источники информации представленные в сети Интернет: http://www.avito.ru/.



Похожие работы:

«ОАО ЧТПЗ Баланс (Форма №1) 2011 г. На 31.12 На 31.12 года, На отч. дату Наименование Код предыдущего предшеств. отч. периода года предыдущ. АКТИВ I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы 1110 49 343 11 069 12 388 Результаты исследований и разработок...»

«Инна Измайлова Стоп-инфаркт. Как читать ЭКГ и заботиться о сердце Серия "Здоровье: умные методики" http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=6649386 Инна Измайлова. Стоп-инфаркт. Как читать ЭКГ и заботиться о сердце: АСТ; Москва; 2014 ISBN 978-5-17-083487-7 Аннотация От рождения сердце – самый неутомимый, но...»

«Homo Sacer Александр Александрович Мамалуй Харьковский национальный университет имени В.Н. Каразина Философский факультет Посвящается 70-летнему юбилею доктора философских наук, профессора АЛЕКСАНДРА АЛЕК...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского "Утверждаю" Проректор по учебной и методической деятельности В.О. Курьянов ""2014 года ПРОГРАММА вступительного испытания по профессионально-ориентированным дисциплинам для поступления по образовательной программе выс...»

«Негосударственное аккредитованное некоммерческое частное образовательное учреждение высшего образования "Академия маркетинга и социально-информационных технологий – ИМСИТ" г. Краснодар Факультет среднего профессионального образования УТВЕРЖДАЮ Председатель НМС, проректор по учебной работе, профессор Н.Н. Павелко 29 августа 2016 ОП.11 "Ос...»

«69 Управление конкурентоспособностью промышленного предприятия УДК 332.142.6 И.В. Косякова, Т.Л. Магомадова** УПРАВЛЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ С УЧЕТОМ ФАКТОРА ЭКОРИСКОВ В статье показано, что для осуще...»

«БОРИС КОНСТАНТИНОВИЧ ЗАЙЦЕВ АФОН ВСТУПЛЕНИЕ Имя Бориса Константиновича Зайцева (1881-1972)-видного прозаика начала XX века и одного из крупнейших писателей русской эмиграции – уже отчасти известно читателям журнала (в № 3 Литературной учебы за 1988 год были опубликованы...»

«УДК 379.85 Виктория Валерьевна Лиханова канд. пед. наук, доцент Забайкальский государственный Университет Чита, Россия Имидж территории для различных групп общественности В статье рассматривается понятие имиджа туристской территории с точки зрения его восприятия вне...»

«РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ПОДГОТОВКИ ВОДИТЕЛЕЙ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ КАТЕГОРИИ A 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ рабочая программа подготовки водителей транспортных средств категории A (далее рабочая программа) представляет собой минимум требований к результат...»

«Сравнение архитектуры памяти Cisco 1601-Cisco 1604 и Cisco 1605-R Содержание Введение Перед началом работы Условные обозначения Предварительные условия Используемые компоненты Таблица сравнения Запуск с Flash-памяти Помощник при загрузке Двойной банк флэш-памяти Запуск из RAM Управление архитектурами памяти Cisco 1600 Различия...»

«POWERDUCTION 160L Руководство по эксплуатации индукционного нагревателя -1POWERDUCTION 160L СОДЕРЖАНИЕ Гарантия Идентификация оборудования Характеристики оборудования Размеры и вес Нормативные ссылки Правила пользования...»

«Памятка для лиц оформляющих визу в Великобританию Обращаем Ваше внимание, что с 1 марта 2008 года все заявления на получение виз в Великобританию оформляются исключительно в электронном виде через британский правительственный сайт http://visa4uk...»

«ВСЕРОССИЙСКАЯ ОЛИМПИАДА ШКОЛЬНИКОВ ПО ОБЩЕСТВОЗНАНИЮ 2015–2016 уч. г. ШКОЛЬНЫЙ ЭТАП 11 класс Уважаемый участник! При выполнении заданий Вам предстоит выполнить определённую работу, которую лучше организовать след...»

«Курчатовский НБИКС центр Московская гимназия на Юго-Западе № 1543 Новизна как фактор экспрессии немедленнораннего гена c-fos в головном мозге лабораторных мышей при обучении в задаче условно-рефлекторного замирания Е.А. Заяц Научный руково...»

«LAVAMAT LS 84840 Инструкция по Стиральная эксплуатации машина Содержание Благодарим вас за то, что выбрали одно из наших высококачественных изделий. Чтобы обеспечить оптимальную и бесперебойную работу прибора, внимательно прочитайте настоящее Руководство. Это позволит выполнять все операции наиболее правильным и эффекти...»

«Санкт-Петербургский государственный университет Институт философии Кафедра философской антропологии КАТОЛИЧЕСКАЯ ПОВСЕДНЕВНОСТЬ: РЕЛИГИОЗНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И ПРАКТИКИ МИРЯН В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ И ПОСТ...»

«ПОСВЯЩАЕТСЯ 200-ЛЕТИЮ СО ДНЯ БОРОДИНСКОЙ БИТВЫ высоко оценили соблюдение "питьевого режима" (не менее 2-х литров воды в сутки") – 7,27 баллов, чем принципов собственно "правильного питания" (умеренность, разнообразие, отказ от вредных продуктов) – 5,...»

«1 ВСЕРОССИЙСКАЯ ОЛИМПИАДА ШКОЛЬНИКОВ ПО АСТРОНОМИИ 2014–2015 г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЭТАП. 9 КЛАСС Задание 1. Вычеркните один или несколько объектов, которые не являются спутниками больших планет. а. Веста б. Луна в. Меркурий г. Фобос д. Харон Решение. Веста – астероид, Меркурий – планета, Харон – спутник карликовой планеты Плутон. Их нужно вы...»

«АКБ Таврический Руководство пользователя по системе дистанционного банковского обслуживания "Частный клиент" Содержание Подключение к Частному клиенту Аутентификация Вход в Частный клиент Первая Смена пароля Изменение данных Главная страница (Рабочий стол) Получить выписку по счетам или картам Ваши продукты Ваши счета Ваши вклады Ваши...»

«Автоматизированная копия 586_487565 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 136/13 Москва 18 июня 2013 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: п...»

«Мамед Джафарли Политический террор и судьбы азербайджанских немцев (Второе издание) -Mammad Dschafarli Politischer Terror und das Schicksal der aserbaids chani s chen Deutschen (2.Auflage) Баку 2003 Консультант по специальным вопроBerater zu speziellen Fragen: сам:генерал-полков...»








 
2017 www.doc.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные документы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.